Решение от 13 июня 2017 г. по делу № А11-11037/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-11037/2016
г. Владимир
13 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.06.2017.

Полный текст решения изготовлен 13.06.2017.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Э.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда 600025, <...>, дело по иску заявлению общества с ограниченной ответственностью "Октоблу" (141031, Московская область, Мытищинский район, МКАД 84-й км, ТПЗ "Алтуфьево", владение 3, строение 3 ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа и обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов; третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Лента" (197374, <...>); при участии: от истца Гречко Д.В.- по доверенности от 10.01.2016 (сроком действия на 2 года), ФИО1- по доверенности от 20.07.2016 (сроком действия на 1 год), от ответчика ФИО2- по доверенности от 30.12.2016 (сроком действия до 31.12.2017), от третьего лица не явились, установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Октоблу" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о признании незаконным отказа от 08.09.2016 № 33/001/051/2016-581 в государственной регистрации договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16 и обязании ответчика устранить допущенное нарушение прав и законных интересов истца.

В обоснование своего требования истец сослался на статьи 26, 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

По мнению истца, законодательство о регистрации недвижимости, устанавливая необходимость представления кадастровых паспортом для регистрации договора аренды здания, строения, сооружения, помещения или части помещения (пункт 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ), не требует особо отмечать в кадастровом паспорте арендуемую часть помещения и изготавливать отдельный кадастровый паспорт на нее, не обязывает ставить на кадастровый учет необособленную часть помещения.

Ответчик в отзыве на исковое заявление с требованием истца не согласился, указав, что согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ) в подразделе I ЕГРП содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения ЕГРП; при этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП. Следовательно, по мнению ответчика, с 23.07.2013 если какие-либо сведения об объекте недвижимости не внесены в ГКН, то и в ЕГРП их отразить не представляется возможным, в том числе, и в части описания сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости арендуемой части объекта недвижимости.

Ответчик считает, что в связи с внесением Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ указанных выше изменений в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ, положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) не должны применяться.

Кроме того, ответчик сослался на несогласованность предмета аренды в договоре от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Лента", которое в отзыве на исковое заявление просило удовлетворить требования истца в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО "Лента" является собственником нежилого двухэтажного здания общей площадью 19 106,6 кв.м с кадастровым (или условным) номером 33:22:013072:144 по адресу: Владимирская область, МО <...>.

06.06.2016 между ООО "Лента" (арендодатель) и ООО "Октоблу" (арендатор) был заключен договор аренды № Л-172-ДЕКАТЛОН/16, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование объект аренды (часть помещения № 1 литера А 1-го этажа здания (нежилое двухэтажное здание общей площадью 19 106,6 кв.м, торговой площадью 13 500 кв.м, кадастровый (или условный) номер 33:22:013072:144 по адресу: Владимирская область, МО <...>) согласно поэтажному плану первого этажа здания и экспликации ФГУП "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ", которые являются приложением № 2 к договору, общей площадью 2 751,7 кв.м, в том числе торговой 2 451,7 кв.м, местоположение и границы которой согласованы сторонами и обозначены цветом на поэтажном плане (приложение № 2а) (раздел "Определения и толкование", пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора срок аренды начинает течь в дату подписания сторонами акта приема-передачи и истекает 05.12.2035.

Помещение передано арендатору по акту сдачи-приемки от 06.06.2016.

29.07.2016 ООО "Октоблу" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права –договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16.

Уведомлением от 08.08.2016 № 33/001/051/2016-581 Управление Росреестра по Владимирской области сообщило ООО "Октоблу" и ООО "Лента" о приостановлении государственной регистрации договора аренды до 08.09.2016 в связи с тем, что передаваемое по договору аренды помещение не поставлено на кадастровый учет; в условиях договора аренды отражены различные площади помещения (2 751,7 кв.м и 2 755 кв.м), в связи с чем невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

08.09.2016 письмом № 33/001/051/2016-581 Управление Росреестра по Владимирской области отказало ООО "Октоблу" и ООО "Лента" в государственной регистрации договора аренды по указанным выше причинам.

Полагая, что ответчик действовал незаконно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит, во-первых, проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, установление наличия либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В пункте 2 указанной статьи закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Из части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ следует, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 № 504 утверждены новые формы кадастровых паспортов, предусматривающие специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях помещения. На момент обращения истца в регистрирующий орган за государственной регистрацией спорного договора аренды на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Письмом от 26.08.2013 № 14-исх/07811-ГЕ/13 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъяснила, что возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе "Примечание" кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты), в том числе предусмотренная пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, связана в первую очередь с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577, не предусматривал возможность учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 № 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

При этом, как разъяснила Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть внесены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключать такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судом установлено, что кадастровый паспорт нежилого здания с кадастровым номером 33:22:013072:144 общей площадью 19 106,6 кв. м ранее был помещен в дело правоустанавливающих документов, о чем свидетельствуют сведения, отраженные в выписке из ЕГРП от 31.05.2017 № 33/001/019/2017-7502.

В пункте 1.1 и разделе "определения и толкование" договора аренды определен объект аренды: часть помещения № 1 литера А 1-го этажа нежилого двухэтажного здания, кадастровый (или условный) номер 33:22:013072:144 по адресу: Владимирская область, МО <...> согласно поэтажному плану первого этажа здания и экспликации ФГУП "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ", которые являются приложением № 2 к договору, общей площадью 2 751,7 кв.м, в том числе торговой 2 451,7 кв.м, местоположение и границы которой согласованы сторонами и обозначены цветом на поэтажном плане (приложение № 2а).

При таких условиях суд приходит к выводу о том, что повторное предоставление кадастрового паспорта в рассматриваемом случае не требовалось, и что сторонами был согласован предмет аренды применительно к техническим характеристикам объекта. Представив в регистрирующий орган подтверждающие тому документы, заявитель выполнил требования пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Доказательств невозможности идентифицировать предмет аренды ввиду недостаточности представленных документов Управлением Росреестра по Владимирской области не представлено. Довод ответчика о том, что в пунктах 1.2 и 1.3 договора указаны различные площади арендуемого помещения, отклоняется судом. Как следует из содержания пункта 1.3 договора, площадь помещения 2 755 кв.м применена сторонами договора исключительно для целей расчета арендной платы во избежание недоразумений, что не противоречит действующему гражданскому законодательству.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае закрепление собственником части принадлежащего ему объекта недвижимости за арендатором на праве аренды не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, что по смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет ни объекта, ни содержание права собственности лица.

Поскольку заявителем были представлены все необходимые документы для осуществления регистрации договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого отказа.

С учетом изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области от 08.09.2016 № 33/001/051/2016-581 в государственной регистрации договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в течении десяти дней после вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию договора аренды от 06.06.2016 № Л-172-ДЕКАТЛОН/16, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Лента" и обществом с ограниченной ответственностью "Октоблу".

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Октоблу" 3 000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его вынесения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова