Решение от 9 февраля 2024 г. по делу № А63-12941/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-12941/2022
г. Ставрополь
09 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 февраля 2024 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании на основании постановления суда Северо-Кавказского округаот 03.07.2023 дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Москва, ОГРНИП 319774600002326,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора,

администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края,г. Железноводск, ОГРН <***>,

Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, г. Железноводск, ОГРН <***>,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 30.01.2023 № 26/50-н/26-2023-1-167, диплом рег. номер 740 от 27.06.2008,

в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, индивидуальный предприниматель) о расторжении договора от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

Определениями арбитражного суда от 26.09.2022, 26.10.2022 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края, управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.12.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2023 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Отменяя судебные акты по настоящему, делу Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал на не вынесение судом первой инстанции на обсуждение сторон вопроса о квалификации договора № 453 как ничтожной сделки, поскольку из материалов дела не следует, что стороны до возникновения спора имели сомнения в действительности договора, в связи с чем обоюдно не осуществляли исполнение взаимных обязательств. Отсутствие взаимных претензий относительно предоставления объекта аренды и внесения индивидуальным предпринимателем арендной платы в совокупности свидетельствовали об обратном. Указанное привело к нарушению принципа состязательности судопроизводства, созданию угрозы нарушения прав участвующих в деле лиц знать о соответствующих аргументах друг друга до начала судебного разбирательства, представлять доказательства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по вопросу о наличии либо отсутствии у договора № 453 признаков ничтожной сделки.

Иных оснований для отмены судебных актов по настоящему судом кассационной инстанции не установлено.

Определением арбитражного суда от 18.07.2023 дело принято к производству судом на новое рассмотрение.

От истца и от администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края поступили письменные пояснения, а также ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии своих представителей.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, <...>, предоставленного для строительства и последующей эксплуатации лечебно-реабилитационного центра на 20 мест, основывало на том, что в ходе проведенного 10.03.2022 выездного обследования управлением имущественных отношений установлено, что вышеуказанный земельный участок частично огорожен, на нем расположено трехэтажное здание, которое согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) является объектом незавершенного строительства, строительство которого не осуществляется ответчиком с 29.12.2015. В связи с чем, истец пришел к выводу о наличии признаков неиспользования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 более трех лет. Истец считал отсутствующими правовые основания для осуществления строительства лечебно-реабилитационного центра на 20 мест, поскольку разрешение на строительство№ RU26303000-36, выданное ответчику, прекратило свое действие. По вопросу ничтожности договора аренды истец пояснил, что администрацией города-курорта Железноводска при проведении обязательного публичного информирования допущено нарушение, которое выразилось в указании недостоверного назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения объекта. Лица, которые имели бы право претендовать на место размещения объекта введена в заблуждение касаемо назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения, что является недопустимым и свидетельствует о нарушении порядка публичного информированияю. Также истец считал, что нарушена процедура выбора земельного участка. Допущенные нарушения свидетельствуют о ничтожности договора аренды земельного участка. Срок исковой давности на предъявление искового заявления не истек. Управление имущественных отношений просило расторгнуть договор от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды, заключенный между истцом и ответчиком.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 возражал против удовлетоврения исковых требований, поддержал позицию, изложенную в письменных пояснениях, в том числе по вопросу ничтожности договора ареныд. Ответчик считал, что процедура предоставления земельного участка для строительства, закрепленная законодательством 2006-2007 годов при предоставлении ответчику земельного учаскта на условиях аренды произведена с соблюдением требований законодательства Росиийской Федерации. Истцом не представлены достаточные доказательства для одностороннего расторжения договора. Договор заключен и начал исполняться 17.04.2007 соответственно срок исковой давности о признании договора ничтожным и применении последствий его ничтожности истек 17.04.2010. Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края представила пояснения по ничтожности договора аренды, поддерживало позицию истца, сообщила, что имеется как нарушение проведении обязательного публичного информирования. Так и нарушение процедуры выбора земельного участка. Указанные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности договора аренды земельного участка. Срок исковой давности применению не подлежит. Администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края просило вынести решение с учетом представленных пояснений.

Иные лица мотивированные отзывы суду не представили (с учетом выводов суда кассационной инстанции).

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела в общественно-политическом еженедельнике «Курортный край» от 22.09.2005 № 38 (302) администрация г. Железноводска опубликовала извещение, которым информировала население о предстоящем согласовании места размещения лечебного наркологического центра по адресу: <...> площадь земельного участка – 1,6 га.

17.04.2007 между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды на основании решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 «О предварительном согласовании ФИО2 места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул. Колхозной в пос. Иноземцево г. Железноводска», а также решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 28.02.2006 № 779 «О предоставлении ФИО2 на условиях долгосрочной аренды земельного участка площадью 16 062 кв.м для строительства лечебно-реабилитационного центра на 20 мест с присвоением почтового адреса: г. Железноводск, <...>».

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 17.04.2007 № 453 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 26:31:020402:21, площадью 16 062 кв.м, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, <...>, для строительства и последующей эксплуатации лечебно-реабилитационного центра на 20 мест в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Согласно пункта 2.1 договора от 17.04.2007 № 453 срок аренды установлен с 28.02.2006 по 27.02.2055.

Пунктом 5.1.1 договора от 17.04.2007 № 453 определено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора: за использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; за использование земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки и порчи земель; за не устранение совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; за не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое пользование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе как природному объекту предусмотрена пунктом 5.4.2 договора от 17.04.2007 № 453.

Земельный участок с кадастровым номером 26:31:020402:21 передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.04.2007, подписанному обеими сторонами.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (дата регистрации 07.05.2007, регистрационная запись 26-26-31/003/2007-758), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.06.2022 № КУВИ-001/2022-100048529.

10.03.2021 управлением имущественных отношений в рамках муниципального земельного контроля проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, по результатам которого составлен акт выездного обследования от 10.03.2022 № 3 (с приложением фототаблицы).

Из пункта 7 названного акта следует, что спорный земельный участок частично огорожен, на нем расположено трехэтажное здание.

Согласно сведениям из ЕГРН 29.12.2015 поставлен на государственный кадастровый учет объект незавершенного строительства степенью готовности 40% с присвоением кадастрового номера 26:31:020402:92, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.12.2022 № КУВИ-001/2022-215686471.

20.01.2026 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:31:020402:21.

Однако с 29.12.2015 строительство данного объекта не осуществляется.

В связи с чем, управление имущественных отношений пришло к выводу о наличии признаков неиспользования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 более трех лет, что явилось основанием для направления им в адрес ответчика предложения от 21.06.2022 № 23/4643 о расторжении договора аренды от 17.04.2007 № 453 (квитанция от 23.06.2022, РПО 35740069017347).

Указанное предложение вручено ответчику 22.08.2022, однако оставлено им без ответа и удовлетворения. Доказательства обратного суду не представлены.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, управление имущественных отношений обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.12.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2023 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Положения статьи 619 ГК РФ предусматривают, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1);

существенно ухудшает имущество (пункт 2);

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3);

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (пункт 4).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что исковые требования о расторжении договора аренды от 17.04.2007 № 453 основаны на неиспользовании индивидуальным предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 в течение трех лет.

Вместе с тем, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленное комитетом основание для расторжения договора аренды от 17.04.2007 № 453 не нашло своего подтверждения.

10.03.2022 истцом осуществлено выездное обследование, оформленное актом выездного обследования от 10.03.2022 № 3, в пункте 7 которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020402:21 расположено трехэтажное здание, он частично огражден. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:31:020402:92, степенью готовности 40%, в отношении которого 20.01.2016 проведена государственная регистрация права собственности ответчика.

При этом истцом не представлены доказательства извещения индивидуального предпринимателя о выездном обследовании.

Также судом не приняты доводы истца о том, что разрешение на строительство от 15.02.2018/ № 26-26303000-18-2018 прекратило действие 03.02.2020, т.к. оно выдавалось до 15.02.2023, а постановлением администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края отменено только 16.06.2022 по протесту прокурора г. Железноводска.

Исходя из вышеизложенного суд считает, что истец не подтвердил документально в соответствии со статьями 45, 46 ЗК РФ не осуществление ответчиком строительства более трех лет, следовательно, и не использование земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, предназначенного для строительства, более трех лет.

Однако арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307-ЭС15-17878).

Так при первоначальном рассмотрении дела суд пришел к выводу, что спорный земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 предоставлен с нарушениями земельного законодательства Российской Федерации, что свидетельствовало о его ничтожности.

При новом рассмотрении, выполняя указания суда кассационной инстанции, по результатам вынесения на обсуждение сторон вопроса о квалификации договора аренды от 17.04.2007 № 453 как ничтожной сделки, в целях соблюдения принципа состязательности судопроизводства, исследовав материалы дела, суд также пришел к выводу о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 в нарушении требований земельного законодательства Российской Федерации.

Доводы ответчика об обратном судом отклонены по следующим основаниям.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в период возникновения спорных правоотношений регулировался статьей 30 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно части 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с частью 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 названного Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

В силу части 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 названного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта (пункт 1);

проведение работ по формированию земельного участка (пункт 2);

государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 названного Кодекса (пункт 3);

принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 названного Кодекса (пункт 4).

Порядок выбора земельных участков для строительства регламентировался положениями статьи 31 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно части 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 31 ЗК орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (часть 3 статьи 31 ЗК РФ).

В соответствии с положениями части 5 статьи 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В силу частей 6 и 7 статьи 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое действует в течение трех лет (часть 8 статьи 31 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Таким образом, анализ вышеуказанных норм ЗК РФ, в применимой к спорным отношениям редакции, свидетельствует о том, что уполномоченный орган:

обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ);

информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 ЗК РФ);

оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ);

принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 ЗК РФ);

в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31 ЗК РФ).

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК (в применимой к спорным отношениям редакции) об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьи 31 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 и части 2 ст. 166 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства с учетом позиции лиц, участвующих в деле, по вопросу ничтожности договора аренды 17.04.2007 № 453, суд установил, что на момент принятия решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 «О предварительном согласовании ФИО2 места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по улице Колхозной в поселке Иноземцево города Железноводска» выбор земельного участка с соблюдением требований, установленных статьей 31 ЗК РФ, не производился.

К акту предварительного согласования расположения объекта не приложен проект границ земельного участка, утвержденный администрацией г. Железноводска, равно как и сам акт предварительного согласования расположения объекта не содержит сведений о границах земельного участка.

При этом судом установлено, что земельный участок, предполагаемый к размещению объекта, сформирован и поставлен на кадастровый учет 22.02.2006 (согласно выписке из ЕГРН от 05.12.2022), т.е. после принятия Советом города Железноводска решения о предварительном согласовании ФИО2 места размещения объекта.

Доказательства обратного сторонами суду не представлены, материалы дела не содержат.

Между тем, в соответствии с требованиями статей 30 и 31 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) оформление акта выбора и утверждение границ земельного участка должны предшествовать принятию решения о предварительном согласовании места, которым утверждается акт выбора земельного участка.

Допущенные нарушения земельного законодательства Российской Федерации при выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства свидетельствуют о незаконности предоставления ФИО2 земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул. Колхозной в пос. Иноземцево г. Железноводска, так как нарушен порядок предоставления земельного участка для строительства путем предварительного согласования места размещения объекта, установленного статьями 30, 31 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

Кроме того, суд установил, что при проведении обязательного публичного информирования администрацией г. Железноводска допущено нарушение, которое выразилось в указании недостоверного назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения объекта.

Так, согласно публикации в общественно-политическом еженедельнике «Курортный край» от 22.09.2005 № 38 (302) в качестве объекта места размещения указано «лечебный наркологический центр по адресу: <...> площадь земельного участка - 1,6 га», тогда как предметом решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 являлось предварительное согласование места размещения «лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул. Колхозной в пос. Иноземцево г. Железноводска».

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Таким образом, лица, которые имели бы право претендовать на место размещения объекта, были введены в заблуждение касаемо назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения, что является недопустимым и свидетельствует о нарушении порядка публичного информирования.

Единая номенклатура государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, утвержденная приказом Минздравсоцразвития РФ от 07.10.2005 № 627 «Об утверждении Единой номенклатуры государственных и муниципальных учреждений здравоохранения» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 12.10.2005 № 7070), предусматривала специализированные медицинские организации для оказания наркологической помощи и медицинской помощи по реабилитации, в том числе такие, как специализированная наркологическая больница, наркологический диспансер, центры, в том числе научнопрактические: восстановительной медицины и реабилитации; наркологический реабилитационный; патологии речи и нейрореабилитации; реабилитации; медицинской и социальной реабилитации; реабилитации слуха.

Положением о наркологическом реабилитационном центре, утвержденным приказом Минздрава России от 18.03.1997 № 76 «О наркологических реабилитационных центрах» было установлено, что наркологический реабилитационный центр является учреждением здравоохранения, осуществляющим специализированную реабилитационную помощь больным алкоголизмом, наркоманиями и токсикоманиями.

Наркологический реабилитационный центр может являться структурным подразделением наркологического учреждения или быть самостоятельным учреждением здравоохранения.

Наркологический реабилитационный центр осуществляет меры по социальному восстановлению выздоравливающих больных и лечению психических, общесоматических и неврологических осложнений основного заболевания.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, с учетом позиции лиц, участвующих в деле, по вопросу ничтожности договора аренды 17.04.2007 № 453, суд пришел к выводу о ничтожности договора от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Железноводска и ФИО2 в силу части 1 статьи 166, пункта 2 статьи 168 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции), поскольку нарушены требования статей 30 и 31, в том числе части 3 статьи 31 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

Более того, до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» орган местного управления не обладал полномочиями по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения и относившимися к федеральной собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

На основании вышеизложенных нарушений при предоставлении спорного земельного участка в аренду ответчику, суд пришел к выводу, что договор от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды является ничтожной сделкой в силу закона.

При этом отсутствие взаимных претензий относительно предоставления объекта аренды и внесения индивидуальным предпринимателем арендной платы не имеет правового значения в настоящем деле, ввиду нарушения публичного порядка при предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 в аренду, что, в свою очередь, привело к заключению ничтожной в силу закона сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции).

Нормами статей 166, 168 ГК РФ ничтожной признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку в силу статьи 167 ГК РФ он недействителен с момента заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленную характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения законодательства (ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей в спорном периоде).

Таким образом, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

При предоставлении спорного земельного участка в аренду требовалась реализация публичных процедур, направленных на обеспечение законных прав и интересов неограниченного круга лиц, а заключенный в их отсутствие договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 17.04.2007 № 453, является недействительной (ничтожной) сделкой, нарушающей требования закона (п. 11ч. 1 ст. 1, ст. 30 и ст. 31 ЗК РФ (в редакции действовавшей в спорном периоде), и при этом посягающей на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

На момент заключения договора о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 17.04.2007 № 453 допущено не только нарушение требований закона (п. 11 ч. 1 ст. 1, ст. 30 и ст. 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорном периоде), но и посягательство ее на публичные интересы (максимальный доступ неограниченного круга лиц к земельным ресурсам, получение наибольшей арендной платы за земельный участок).

Следовательно, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Срок исковой давности, предусмотренный ч. 1 ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорном периоде), подлежит применению в случае если одной из сторон заявлены требования о признании сделки недействительной, тогда как договор о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 17.04.2007 № 453 является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорном периоде) вне зависимости от наличия либо отсутствия требования сторон сделки о признании ее недействительной, соответственно срок исковой давности в отношении ничтожной сделки не применяется.

Доводы индивидуального предпринимателя об истечении срока исковой давности судом отклонены с учетом разъяснений, приведенных в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу которых доводы о ничтожности сделки оцениваются судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Вышеуказанный правовой подход применен Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 03.02.2021 по делу № А15-5365/2019.

С учетом изложенного суд отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 17.04.2007 № 453, так как ничтожный договор не может быть расторгнут, а надлежащие доказательства неиспользования ответчиком спорного земельного участка по целевому назначению не представлены.

Доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.Л. Жирнова