Решение от 14 марта 2023 г. по делу № А21-8285/2022

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город Калининград Дело № А21-8285/2022

« 14 » марта 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена « 09 » марта 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме « 14 » марта 2023 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Соло-Риэлт»

к Администрации городского округа «Город Калининград», Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»

о признании незаконным отказа в оформлении договора аренды земельного участка



при участии в судебном заседании: согласно протоколу




установил:

Общество с ограниченной «Соло-Риэлт» (ОГРН <***>, место нахождения: 236003, <...>) (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236022, <...>) (далее – Администрация) в оформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 площадью 4892 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года, оформленного письмом от 17.06.2022 № и-КМИ-07/11860.

В порядке восстановления нарушенного права Общество просило суд Администрацию заключить договор аренды указанного земельного участка.

Представитель Общества в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Представитель Администрации обоснованных возражений на заявление не представил, указал на то, что в заключении эксперта не определена давность возведения спорного строения.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, Общество по договору на передачу в аренду городских земель № 010180 от 15.10.2009 (далее – договор) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 площадью 4892 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Срок аренды установлен до 20.12.2013.

12.04.2012 Обществу было выдано разрешение № RU39315000-082/2012 на строительство многоярусной парковки для легковых автомобилей сроком действия до 17.01.2013, впоследствии с продлением до 20.12.2013.

Согласно представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права 09.09.2014 зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58, площадью застройки 134,5 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: <...>.

Между тем, в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 16.07.2013 № 477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области» переданный в аренду земельный участок, находится на территории, зарезервированной для государственных нужд Калининградской области. В связи с чем, было отказано в продлении срока действия разрешения на строительство.

Письмом от 05.02.2014 арендодатель уведомил арендатора о продлении срока действия договора на неопределенный срок до момента его изъятия Правительством Калининградской области.

Таким образом, как указывает Общество, у арендатора не было возможности осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Вступившим в законную силу Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 по делу № А21-6196/2021 суд признании незаконным бездействие Администрации, выразившееся в непредоставлении ответа на заявление общества от 23.03.2021 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года и обязал Администрацию рассмотреть в установленном законом порядке заявление общества о заключении договора аренды указанного земельного участка.

Исполняя судебный акт, Администрация письмом от 17.06.2022 отказала Обществу в оформлении договора аренды, со ссылкой на то, что на спорном земельном участке расположено сооружение площадью 9780 кв.м. с кадастровым номером 39:15:140502:38, на которое Общество не представило правоустанавливающих документов, а объект недвижимости площадью 134,5 кв.м. с кадастровым номером 39:15:140502:58 фактически отсутствует.

Между тем, Общество, указало на то, что право собственности на объект с кадастровым номером 39:15:140502:58 подтверждено документально, а сооружение с кадастровым номером 39:15:140502:38 действительно отсутствует на спорном земельном участке и его регистрация является, по мнению ООО «Соло-риэлт» реестровой ошибкой.

Общество, полагая, что Администрация, отказав в предоставлении земельного участка, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд счел, что требования не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466).

Глава V.1 ЗК РФ устанавливает основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из приведенных норм следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду на три года однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для возведения которого передавался земельный участок.

Из письма филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Калининградской области от 23.08.2022 следует, что связь сооружения с кадастровым номером 39:15:140502:38 с земельным участком с кадастровым номером 39:15:140502:25 установлена ошибочно и органом регистрации принято решение об исправлении технической ошибки и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о расположении объекта с кадастровым номером 39:15:140502:38 на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:25.

Из заключения кадастрового инженера ФИО2 следует, что в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58.

В ходе судебного процесса сторонами был осуществлен совместный осмотр спорного земельного участка и было установлено, что на нем расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58, что отражено в акте обследования от 20.10.2022.

Между тем, Администрация, ссылаясь на фактическое отсутствие указанного строения на спорном земельном участке, просила суд провести судебную строительно-техническую экспертизу.

В связи с чем, суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Декорум» ФИО3 и ФИО4, с поставкой следующих вопросов:

- соответствует ли объект неоконченного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58 признакам здания диспетчерской степенью готовности 15% согласно разработанной проектной документации от 2011 года?

- Если имеется объект, то определить техническое состояние объекта на день проведения экспертизы и возможность продолжения его возведения на имеющемся фундаменте?

- Если имеется объект, какова давность возведения (период строительства) капитального объекта незавершенного строительства?

По результатам проведенной судебной экспертизы, представлено заключение от 27.01.2022 № 281/22, из которого следует, что объект незавершенного строительства – здание диспетчерской с кадастровым номером 39:15:140502:58, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:25, имеет процент готовности – 15,10%, физический износ несущих стен из газосиликатных боков составляет менее 10%. При этом экспертом сделан вывод, что текущее техническое состояние несущих стен оценивается как нормативное и исходя из общего технического состояния объекта обследования возможно завершение строительно-монтажных работ по возведению здания диспетчерской.

Отвечая на вопрос о давности возведения (период строительства) капитального объекта незавершенного строительства, эксперт указал, что определить более точную дату возведения здания диспетчерской не представляется возможным, а при визуальном осмотре установлено, что капитальный объект незавершенного строительства возведен более пяти лет назад. При этом экспертом принят во внимание технический план объекта незавершенного строительства от 26.03.2014, исходя из чего экспертом сделан вывод, что возведение здания осуществлено ранее даты составления документа – 26.03.2014.

Доказательств того, что на спорном земельном участке объект с кадастровым номером 39:15:140502:58 отсутствует или является ветхим, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о вызове эксперта для дачи пояснений не просили и о проведении повторной экспертизы не заявляли.

Суд, проанализировав заключение эксперта с точки зрения соответствия процессуальным критериям, пришел к выводу о том, что указанное заключение эксперта, является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неясности в заключении не установлено. При подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно. Экспертное заключение является ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий, существенных недостатков в заключении эксперта не содержится. Заключение эксперта, с учетом его пояснений, соответствует требованиям, предъявленным статьями 85, 86 АПК РФ.

Таким образом, поскольку материалами дела опровергнуто, что на спорном земельном участке имелся объект с кадастровым номером 39:15:140502:38 и наличие на земельном участке с кадастровым номером 39:15:140502:25 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:140502:58, то суд признает отказ Администрации о заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 необоснованным, а требования Общества подлежащими удовлетворению.

Учитывая результат рассмотрения заявления, а также положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, оплату государственной пошлины Общества суд относит на Администрацию.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Администрации городского округа «Город Калининград» в лице комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград», изложенного в письме № и-КМИ-07/1180 от 17.06.2022.

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Соло-риэлт» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140502:25 площадью 4892 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительством сроком на три года.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Соло-риэлт» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья С.Ю. Любимова