Решение от 20 марта 2023 г. по делу № А75-1318/2023

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А75-1318/2023
20 марта 2023 г.
г. Ханты-Мансийск
Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2023 г. Полный текст решения изготовлен 20 марта 2023 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А75-1318/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Черногоравтотранс» (ОГРН <***> от 26.12.2003, ИНН <***>, адрес: 628616, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, панель 10) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным уведомления от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-58764780/1 и об обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем государственной регистрации соглашения от 26.12.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков

№ 104-АЗ от 06.03.2014, при участии представителей: от заявителя – ФИО2, доверенность № 27 от 23.01.2023 (онлайн), от ответчика – ФИО3, доверенность № 3 от 11.01.2021, от иных лиц - не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Черногоравтотранс» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-58764780/1 и об обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем государственной регистрации соглашения


от 26.12.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков № 104-АЗ от 06.03.2014.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Нижневартовска (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Югралс Актив» (далее – ООО «Югралс Актив»).

Определением суда от 01.02.2023 заявление приято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 15.03.2023 на 9 часов 30 минут, судебное заседание назначено на 15.03.2023 на 9 часов 35 минут.

Лица, участвующие в деле извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом (л.д. 4, 5, 98, 99).

В соответствии с пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Таким образом, лица, привлеченные к участию в деле, надлежащим образом извещены о судебном разбирательстве по настоящему делу.

Судом удовлетворено ходатайство заявителя об участии его представителя в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание).

От ответчика и от ООО «Югралс Актив» поступили отзывы на заявление (л.д. 89-90, 101-103).

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 суд завершил предварительную подготовку по делу и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление, сославшись на отсутствие полномочий по государственной регистрации договоров, заключенных на неопределенный срок.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Нижневартовское управление технологического транспорта № 2» (правопреемник - ООО «Юралс Актив») заключен договор аренды земельного участка от 06.03.2014 № 104-АЗ, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки, относящиеся к категории земель «земли населенных пунктов», площадью 0,0006 га с кадастровым номером 86:11:0201001:389 и площадью 0,0006 га с кадастровым номером 86:11:0201001:390 под существующий пункт контроля. Указанные земельные участки расположены по адресу: г. Нижневартовск, в коммунальной зоне 2 очереди застройки города, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, прилагаемых к договору.


Согласно пункту 1.2 договора срок аренды земельных участков согласован с 21.02.2014 по 20.02.2019.

Согласно пункту 5.6 договора в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор 29.04.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость № 86-86-02/002/2014-765.

В результате реорганизации общества с ограниченной ответственностью «Нижневартовское управление технологического транспорта № 2» в форме присоединения к ООО «Юралс Актив» права аренды на данные земельные участки перешли правопреемнику - ООО «Юралс Актив».

По договору купли-продажи имущества от 26.12.2022 № 102/1-2022 заявитель приобрел у ООО «Юралс Актив» право собственности на пункты контроля (л.д. 37-41).

Кроме того, по договору купли-продажи имущества от 26.12.2022 № 102-2022 заявитель приобрел у ООО «Юралс Актив» право собственности на имущество, (автовокзал вахтовых перевозок с кадастровым номером 86:11:0102011:240), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0201001:53 (л.д. 42- 46).

Как указывает заявитель, земельные участки с кадастровыми номерами 86:11:0201001:389 и 86:11:0201001:390 расположены рядом с земельным участком с кадастровым номером 86:11:0201001:53; объекты недвижимости, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 86:11:0201001:389 и 86:11:0201001:390 (пункты контроля), используются для осуществления охранных мероприятий здания автовокзала (с кадастровым номером 86:11:0102011:240), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0201001:53.

В связи с приобретением в собственность по договору купли-продажи от 26.12.2022 № 102/1-2022 объектов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 86:11:0201001:389 и 86:11:0201001:390 (пунктов контроля), между заявителем и ООО «Юралс Актив» 26.12.2022 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 06.03.2014 № 104-АЗ в отношении вышеуказанных земельных участков (л.д. 55-57).

Администрации направлено уведомление от 26.12.2022 № 214 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 06.03.2014 № 104-АЗ Обществу (л.д.58).

Возражения от Администрации против передачи ООО «Юралс Актив» заявителю прав и обязанностей по договору аренды от 06.03.2014 № 104-АЗ не поступали.

В связи с изложенным, Общество 29.12.2022 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0201001:389 и 86:11:0201001:390 на основании договора от 06.03.2014 № 104-АЗ и соглашения от 26.12.2022, приложив упомянутые документы к заявлению (л.д.105-107).

Управлением Росреестра 19.01.2023 вынесено решение, изложенное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав (КУВД-001/2022-58764780/1) до 19.04.2023 (л.д. 20-21). В обосновании решения о приостановлении государственной


регистрации права Управление Росреестра указывает, что договор аренды земельных участков от 06.03.2014 № 104-АЗ заключен на срок с 21.02.2014 по 20.02.2019, срок аренды на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права истек; согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор может передавать свои права и обязанности только в пределах срока договора аренды; представленное на государственную регистрацию соглашение от 26.12.2022 заключено на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

В уведомлении заявителю предложено обратиться в Администрацию о возможности продления срока договора аренды или заключении договора аренды на новый срок.

Полагая решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0201001:389 незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон с учетом указанных процессуальных норм, суд приходит к выводу о правомерности заявленных требований.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае


его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьями 432 и 610 ГК РФ одним из существенных условий договора является срок его действия. Наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, не препятствует возобновлению договора на новый срок, если отсутствуют возражения арендодателя.

Статьей 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Указанное правило также закреплено в пункте 5.6 договора аренды от 06.03.2014 № 104-АЗ.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020).

Таким образом, с учетом позиции вышестоящих судов, договор аренды от 06.03.2014 № 104-АЗ по истечении срока его действия (после 20.02.2019) был продлен на неопределенный срок, что подтверждено арендодателем и по существу не оспаривается ответчиком.

Таким образом, с учетом продолжения действия договора аренды от 06.03.2014 № 104-АЗ на неопределенный срок и в отсутствие доказательств обращения арендодателя к арендатору с требованием о прекращении договорных отношений в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ, ООО «Юралс Актив» правомерно уступил свои права


арендатора по указанному договору Обществу (часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Довод представителя Управления Росреестра о том, что договоры, заключённые на неопределённый срок, а значит и соглашение, заключенное на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат, судом проверен и признан необоснованным.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 06.03.2014 был заключён на срок более одного года и прошёл государственную регистрацию.

По смыслу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, при заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ.

Если иное не установлено законом, договор цессии по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации, в том числе и соглашение о перемене арендатора в обязательстве.

Ответчиком не приведено нормы права, запрещающей органу государственной регистрации не осуществлять регистрационные действия в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

Факт продления договора аренды земельного участка на неопределённый срок не умаляет прав сторон на внесение в него изменений и не является препятствием для государственной регистрации представленного договора уступки прав аренды, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 ГК РФ не следует невозможность изменения условий договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок.


Поскольку изначально договор аренды земельных участков от 06.03.2014 № 104-АЗ был зарегистрирован, следовательно, заключенное соглашение о передаче прав арендатора также подлежит государственной регистрации.

В оспариваемом уведомлении указано, что основанием для его принятия является пункт 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом.

В рассматриваемом случае ответчиком не доказано, что право аренды, перешедшее к заявителю на основании соглашения от 26.12.2022, не подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами ГК РФ или иного федерального закона.

Вопреки доводам, изложенным в оспариваемом уведомлении, для передачи прав арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015, не требуется обращения к арендодателю за продления срока договора аренды или заключения договора аренды на новый срок.

Доводы ответчика о том, что на земельных участках с кадастровыми номерами 86:11:0201001:389 и 86:11:0201001:390 отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю, судом отклоняются, поскольку Закон № 218-ФЗ не связывает осуществление государственной регистрации права аренды земельного участка с обязательным нахождением на нем объектов недвижимости, принадлежащих арендатору.

В соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом Российской Федерации в Кассационном определении от 18.02.2020 № 41-КА19-15, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом право выбора способа восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя принадлежит суду. Способ защиты определяется на основании оценки спорных правоотношений, с учетом установленных обстоятельств, и должен отвечать целям восстановления нарушенного права лица.


Принимая во внимание пояснения представителя ответчика об отсутствии иных препятствий для осуществления государственной регистрации права, кроме изложенных в оспариваемом уведомлении, суд полагает возможным в рассматриваемом случае обязать Управление Росреестра устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации соглашения от 26.12.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков № 104-АЗ от 06.03.2014, заключенного между Обществом и ООО «Югралс Актив».

Обществом при обращении в арбитражный суд уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, что подтверждается копией платежного поручения от 25.01.2023 № 735 (л.д. 14).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы заявителя подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-58764780/1 о приостановлении государственной регистрации, обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре устранить нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Черногоравтотранс» путем государственной регистрации соглашения от 26.12.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков № 104-АЗ от 06.03.2014, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Черногоравтотранс» и обществом с ограниченной ответственностью «Югралс Актив».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в пользу общества с ограниченной ответственностью «Черногоравтотранс» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.А. Голубева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 22.02.2023 1:08:00

Кому выдана Голубева Елена Анатольевна