Постановление от 30 июля 2025 г. по делу № А56-97801/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-97801/2023
31 июля 2025 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 года


Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е.,


при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 


при участии от общества с ограниченной ответственностью «Статус» представителя  ФИО2 (доверенность от 10.01.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Форайз» представителя ФИО3 (доверенность от 05.06.2023), эксперта общества с ограниченной ответственностью Юридическая группа «ИнкомЭкспертиза» ФИО4 (по паспорту),


рассмотрев 24.07.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7712/2025) общества с ограниченной ответственностью «Статус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2025 по делу № А56-97801/2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Статус», адрес: 192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 140, лит. А, пом. 13Н, оф. 808, ОГРН: <***>, ИНН: <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форайз», адрес: 123001, Москва, Большая Садовая ул., д. 5, корп. 1, этаж 4, оф. 418, ОГРН: <***>, ИНН: <***> (далее – Компания), о взыскании 7 081 439 руб. 53 коп. убытков в виде стоимости восстановительного ремонта.

Компания, в свою очередь, обратилась к Обществу с встречным иском о признании права Компании на возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды и взыскании его в размере 2 562 711 руб. 87 коп., а также взыскании 142 248 руб. 05 коп.  неустойки за период с 11.05.2023 по 20.11.2023.

Решением суда от 13.02.2025 исковое заявление Общества удовлетворено частично (согласно мотивировочной части решения удовлетворено требование о взыскании убытков в размере 1 207 767 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано); встречное исковое заявление Компании удовлетворено частично (согласно мотивировочной части решения встречные исковые требования о взыскании обеспечительного платежа удовлетворены в размере 1 354 944 руб. 87 коп., то есть  за вычетом убытков в виде стоимости восстановительного ремонта (2 562 711 руб. 87 коп. – 1 207 767 руб.), в остальной части встречного иска отказано); с  Компании в пользу Общества взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 961 руб. 31 коп., в остальной части отказано; с учетом зачета требований с Общества в пользу Компании взысканы сумма авансового платежа в размере 1 354 944 руб. 87 коп., судебные расходы  по оплате государственной пошлины в размере 34 603 руб. 78 коп., судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 225 481 руб. 20 коп., в остальной части отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить,  принять по делу новый судебный акт, которым  первоначальные требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска отказать.

Как указывает податель жалобы, решение суда нельзя признать обоснованным ввиду следующих обстоятельств; при окончании аренды помещение было возвращено в ненадлежащем виде, что нашло своё отражение в акте возврата и дефектной ведомости к нему от 17.03.2023, при этом ответчик возражений против дефектов, указанных в дефектной ведомости, не представил; поскольку ответчик ремонт помещения не производил, отказывался признавать недостатки, во избежание дополнительных убытков в связи с невозможностью передачи помещения в дальнейшую аренду, истец произвел ремонт самостоятельно, документы, подтверждающие затраты на ремонт, представлены в материалы дела; ввиду того, что ответчик фактически отказался компенсировать убытки, в соответствии с пунктами 12.1, 12.3 договора аренды истец осуществил удержание имеющегося у него авансового платежа в размере 2 562 711 руб. 87 коп., в связи с чем остаток суммы для возмещения стоимости восстановительного ремонта составил 7 081 439 руб.  53 коп.; между тем при вынесении оспариваемого решения судом не были учтены документы, подтверждающие фактически понесенные затраты на ремонт помещения, обязательное для сторон в соответствии с условиями договора заключение ООО «Бюро строительных исследований» от 22.03.2023 № 22-03-23 (О) с калькуляцией, а также то обстоятельство, что определение стоимости ремонта не требует специальных знаний, поскольку завяленные в иске требования подтверждены надлежащими документами; при принятии обжалуемого судебного акта судом учтены выводы эксперта из заключения от 26.11.2024 № 98, при этом суд не учел, что истцом было заявлено о недопустимости названного заключения в качестве доказательства по делу, поскольку экспертиза была проведена ненадлежащей экспертной организацией, а именно в штате ООО ЮГ «Инкомэкспертиза» состоит лишь один человек – генеральный директор ФИО5, тогда как ФИО4 является экспертом другой организации – ООО «Городской центр независимых экспертиз»; суд не оценил пояснения истца по расчетам эксперта, хотя данные пояснения основаны на всех имеющихся в материалах дела документах, выводы очевидны и не требуют специальных познаний; при проведения исследования эксперт не учел того, что часть дефектов по элементам с ограниченным годом службы должны были ремонтироваться ответчиком самостоятельно и за его счет, а кроме того, экспертное заключение имеет ряд иных недостатков (таблица с анализом недостатков экспертного заключения приведена на стр. 7-14 апелляционной жалобы); также, по мнению подателя жалобы, суд неправильно распределил судебные расходы.

Компания в отзыве на апелляционную жалобу просила оставить последнюю без удовлетворения, а решение суда первой инстанции – без изменения; указала, что ответчик в письмах от 03.04.2023 № 23-04/03, от 27.04.2023 № 23-04/27 прямо возражал против дефектов, указанных в дефектной ведомости в полном объеме; осмотр и составление дефектной ведомости истец произвел самостоятельно, не известив и не пригласив на ее составление ответчика, что сам истец не оспаривает; привлечение ООО «Бюро строительных экспертиз» не было согласовано ответчиком ни на какие действия в части осмотра помещений или оценки дефектов - то есть являлось неуполномоченным третьим лицом, в подписанном для последующей аренды долгосрочном договоре аренды ни данного пункта, ни единого положения об указанном юридическом лице не имеется; отсутствует причинно-следственная связь между фактически произведенным истцом ремонтом и объемом, количеством недостатков, за которые отвечает ответчик, включая достаточность размера их устранения; истец заявляет о недопустимости учета заключения судебной экспертизы по разным основаниям, однако все они необоснованны, а суд правомерно учел заключение судебной экспертизы; так, назначенный эксперт ФИО4 вправе заключать договоры гражданско-правового характера с экспертными организациями, одновременно являясь руководителем другого юридического лица; истец не заявлял своего несогласия с выбором ООО «Юридическая группа «Инкомэкспертиза», не подавал ходатайств об отводе, не заявлял иных оснований, препятствующих выбору конкретной организации судом; Общество, заявляя о недопустимости заключения эксперта в качестве доказательства, не требовало дополнительной или повторной экспертизы, не заявляло ходатайства о вызове на допрос эксперта, ограничившись предоставлением контраргументов, основанных на его документальной позиции; кроме того, истец отказал эксперту в доступе к помещению; ссылка истца на произведенные им затраты на восстановление помещений, также необоснованна, поскольку указанные затраты истец произвел уже после того, как ответчик заявил о несогласии с дефектной ведомостью; утверждения истца о том, что эксперт не учел, что часть дефектов должна была ремонтироваться ответчиком самостоятельно и за его счет, не основываются на материалах дела и являются догадками и субъективными выводами истца, поскольку пункт 8.2 договора разделяет ответственность за содержание и ремонт на срок за счет и силами истца и на срок за счет и силами ответчика, при этом  материалах дела не имеется документальных оснований для оценки того, в какой из этих периодов возникли дефекты, равно как подтверждений того, что истец выполнял какие-то ремонтные работы в срок, предполагающий его ответственность, и при окончании этого срока состояние помещений не требовало ремонта.

В судебное заседание в соответствии с определениями суда от 29.05.2025 и 02.07.2025 явился эксперт общества с ограниченной ответственностью Юридическая группа «ИнкомЭкспертиза» ФИО4, давший пояснения по подготовленному им заключению от 26.11.2024 № 98 по результатам экспертизы, проведенной в соответствии с определением суда первой инстанции от 01.08.2024 по настоящему делу. Участвующие в деле лица поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 06.08.2014 между ООО «А-МИКС» (арендодатель) и Компанией (арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать и в дату начала (начало срока аренды по договору, определяемое датой получения арендодателем документа, подтверждающего факт осуществления государственной регистрации договора) передает, а арендатор обязуется принять и в дату начала принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) в пределах разрешенного использования и в соответствии с условиями договора помещение (в соответствии со статьей 1 договора «помещение» - офис, терраса и серверная при совместном упоминании ориентировочной площадью 632,76 кв. м; индивидуализирующие признаки офиса, террасы и серверной будут указаны сторонами в акте приема-передачи) (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 14.11.2018 № 4 к договору в связи со сменой собственника помещений, переданных в аренду, права и обязанности арендодателя  по  договору перешли Обществу.

Согласно пункту 2.4 договора стороны признают, что на дату подачи договора для его государственной регистрации помещение передано арендатору по акту приема-передачи по краткосрочному договору и находится во владении и пользовании арендатора по краткосрочному договору, в связи с чем составление иных документов, подтверждающих передачу помещения от арендодателя арендатору не требуется.

По акту приема-передачи 18.03.2015 № 1  застройщик (ООО «ПромИнвестГрупп») передал арендодателю, а арендодатель передал арендатору помещение общей площадью 648,8 кв. м,  в том числе офис площадью  559,4 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007398:4144 на 7 этаже в границах помещения 12-Н,  террасу площадью 80,4 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007398:4144 на 7 этаже в границах помещения 12-Н,  а также серверную площадью 9 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007398:4138 на 9 этаже в границах помещения 20-Н, расположенные в бизнес-центре по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 140, лит. А.

Согласно пункту  8.2 договора по истечении первых 720 дней с даты подписания акта арендатор обязан за свой счет содержать помещение и все его приспособления, системы, оборудование, оборудование арендатора, и принадлежности в хорошем работоспособном состоянии и производить текущий ремонт помещения, в том числе, обновление покраски или иной отделки внутренних поверхностей стен, потолков и полов, дверей, замену напольных покрытий, оконных стекол, витрин и иных стеклянных поверхностей, осветительных средств, декоративных элементов и оснащения. До истечения указанного срока соответствующие обязанности, за исключением оборудования арендатора, несет арендодатель, при этом доступ арендодателя в помещения для исполнения указанных обязанностей осуществляется на основании уведомления о необходимости соответствующих работ, направляемого арендатором арендодателю, в согласованное сторонами время.

В силу пункта 12.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2018 № 2 надлежащее исполнение Арендатором любого из обязательств по настоящему Договору обеспечивается внесением авансового платежа в размере фиксированной части арендной платы за три последних календарных месяца срока аренды, что составляет 2 400 000 руб., включая НДС 18%.

Согласно пункту 8 названного дополнительного соглашения № 2 в связи с принятием пункта 12.1 договора в новой редакции стороны также  договорились, что поскольку авансовый платеж, уплаченный арендатором арендодателю по договору аренды в размере 2 040 431 руб. 04 коп., включая НДС 18%, не был использован арендодателем в соответствии с условиями договора аренды на дату подписания дополнительного соглашения № 2, то в целях приведения суммы авансового платежа к размеру, установленному в пункте 12.1 договора в новой редакции, арендатор вносит дополнительно 359 568 руб. 96 коп., включая НДС 18%. Указанная дополнительная сумма должна быть уплачена арендатором арендодателю не позднее 19.03.2018  на основании соответствующего счета арендодателя, который должен быть направлен арендатору не позднее 10 рабочих дней до даты платежа.

В силу пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.02.2018 № 2  последний вступает в силу с даты получения арендодателем документа, подтверждающего в соответствии с законодательством факт осуществления государственной регистрации договора в порядке, предусмотренном законодательством, и действует до 18.03.2023 включительно.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 26.02.2016.

В соответствии с пунктом 15.1 договора арендатор по окончании срока аренды обязуется передать помещение при его освобождении в состоянии не худшем, чем на момент передачи помещения арендатору (с учетом нормального износа) и с  учетом иных требований настоящего договора не позднее последнего дня срока аренды, а если такой день приходится на нерабочий день в соответствии с законодательством - не позднее дня, следующего за последним днем срока аренды.

Приложениями к договору аренды под номерами 1-5 являются форма акта возврата, операционные расходы,  технические характеристики помещения, копия подписанного акта приема-передачи, а также плана 7 и 9 этажей бизнес-центра с указанием помещения соответственно.

Приложение №3, поименованное как технические характеристики помещения, содержит сведения о предполагаемой тепловой нагрузке офисных помещений, производительности по кондиционированию воздуха, качеству воздуха, отоплению и проч., в том числе сведения о предполагаемой внутренней  отделке помещения.

Впоследствии в связи с окончанием срока аренды при приемке помещения 17.03.2023  арендодателем были выявлены недостатки, при этом акт возврата помещения от 17.03.2023 подписан со стороны Общества представителем     ФИО6 по доверенности от 01.03.2023, тогда как со стороны арендатора явилось лицо, представившееся ФИО7, однако документов, подтверждающих наличие полномочий действовать от имени Компании, не представило, в связи с чем акт был подписан в одностороннем порядке арендодателем.

При этом выявленные в ходе приемки помещений недостатки были отражены Обществом в дефектной ведомости  от 17.03.2023 к  акту возврата, а именно: в помещение склада проведены сети связи и электрические сети для серверного оборудования; имеет место перепланировка помещения, а именно возведены несогласованные перегородки - 14,42 п.м., изменено количество комнат для переговоров, вместо 3-х комнат – 2; входная дверь № 1 - установлена раздвижная вместо распашной; над входной группой (дверь №1) отсутствует декор из алюминиевых труб; отсутствие дверей Domoferm (2 шт.) в санузле; в помещении кухни отсутствует лакированная МДФ панель 12 мм площадью около 11 кв. м; в офисной части установлена несогласованная дверь со СКУД; изменение трасс слаботочных и электрических сетей относительно изначального состояния, а именно отсутствие 3-х кабельных лиан от подвесного потолка к столу длинной 2 метра; отсутствие 54 шт. блоков розеток под столешницу (3-х силовых 230V+RJ45); отсутствие настенного блока розеток для TV в количестве 2 шт.; отсутствие 2 шт. мини-колонн (230V+RJ45)); в помещении площадью 92,5 кв. м (комната № 2, игровая) имеется трещина в стеклопакете; террасная доска площадью 86,46 кв.м имеет повреждения структуры древесины, отсутствие защитного покрытия, доски имеют механические повреждения; в помещении кухни отсутствует каучуковое покрытие площадью 38 кв. м; напольное ковровое покрытие приблизительно 380 кв. м требует замены, покрытие имеет механические повреждения, сильные загрязнения; в коридоре  площадью 52 кв. м установлена керамическая плитка вместо коврового покрытия; отсутствие двойного пола (пьедестала) в зоне ресепшен примерно 8 кв. м; отсутствие подвесных светильников Pallucco crinoline pendant над зоной ресепшен в количестве 2 шт.; стена из сэндвич-панели толщиной 200 мм в количестве  2 шт. производства RUUKKI имеет повреждения; стены из кирпича имеют повреждения отверстиями, трещины лакокрасочного покрытия, местами загрязнены; стены из ГКЛ имеют повреждения отверстиями, трещины лакокрасочного покрытия, местами загрязнены; дверь на террасу требует регулировки и герметизации; противопожарные двери на лестницу (2 шт.) имеют механические повреждения на дверных полотнах, механические повреждения фурнитуры; имеет место провисание потолка  в коридоре; фурнитура  на окнах (2 шт.) требует замены; ремонт подвесного потолка площадью приблизительно 50 кв.м; демонтаж карнизов (3 шт.); громкоговоритель демонтирован и лежит на подвесном потолке; дверца щитка ПК-5-7 имеет вмятину; подоконник  имеет вмятины; поврежден фасонный элемент парапета; ниша для инженерных коммуникаций  заполнена  монтажной пеной. Указанная дефектная ведомость также была составлена   в присутствии ФИО7, а также представителя ООО «Бюро строительных исследований», однако подписана в одностороннем порядке Обществом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства,  Общество направило в адрес Компании  претензию от 23.03.2023 № 05/С, в которой, указав, что выявленные недостатки не могут быть признаны естественным износом, потребовало оплатить 9 644 151 руб. 40 коп. стоимости восстановительного  ремонта. В обоснование указанной суммы, арендодатель направил в адрес Компании акт возврата помещения с дефектной ведомостью, а также составленную и подписанную генеральным директором Общества калькуляцию стоимости восстановительного ремонта.

Компания в ответном письме от 03.04.2023 № 23-04/03 с указанными требованиями не согласилась, указала, что исходные характеристики, с которыми арендатор принимал помещение по акту приема-передачи помещения  от 18.03.2015 №1, определены в приложениях № 3 и № 5 к договору аренды, а также в самом акте приема-передачи, при этом недостатки, перечисленные в дефектной ведомости, не касаются исходного состояния помещений, арендатор возвратил 17.03.2023 помещение, соответствующее характеристикам, указанным в договоре. Названным письмом Компания также просила вернуть внесенный по договору авансовый платеж в течение десяти дней с момента получения уведомления в  соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения № 2 к договору.

Не согласившись с позицией Компании, Общество повторно направило претензию  от 13.04.2023 № 06/С, в которой сослалось на заключение ООО «Бюро строительных исследований» от 22.03.2023 № 22-03-23 (О), содержащее калькуляцию восстановительного ремонта, согласно которой стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 9 644 151 руб. 40 коп.В указанной претензии Общество, сославшись на уклонение арендатора от исполнения обязательства по ремонту арендованного ранее помещения, а также добровольного исполнения требований, указанных в письме от 23.03.2023 № 05/С, уведомило Компанию об удержании суммы авансового платежа в размере  2 562 711 руб. 87 коп., в связи с чем потребовало  перечислить денежные средства в размере 7 081 439 руб. 53 коп. в счет стоимости восстановительного ремонта.

Поскольку претензия была оставлена Компанией без удовлетворения, Общество обратилось в суд  с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Компания обратилась с встречным иском о взыскании с Общества суммы обеспечительного платежа в размере 2 704 959 руб. 92 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных встречных  требований  Компания указала, что в соответствии с условиями договора аренды индивидуализирующие признаки помещения указаны сторонами в акте приема-передачи, при этом дополнительные параметры помещения определены в приложениях № 3, 5 к договору; арендатор в соответствии с договором и положениями действующего законодательства в случае завершения срока аренды  обязан вернуть помещение в исходном виде, то есть в виде и характеристиках на момент его приемки с учетом нормального  износа, что Компанией  и было сделано; недостатки, указанные в дефектной ведомости в полном объеме не относятся к характеристикам помещения, указанным в договоре, приложениях в нему, а равно в акте приема-передачи помещения, в связи с чем требования к арендатору об их устранении необоснованны; кроме того, на момент заключения договоров аренды (как краткосрочного, так и долгосрочного) бизнес-центр, в котором находится помещение, еще не был построен и сдан в эксплуатацию, в связи с чем в технические характеристики помещения тем более  не могли входить те параметры, недостатки по которым заявлены Обществом  в дефектной ведомости; арендатор на протяжении 8 лет аренды добросовестно исполнял свои обязательства, не получив за этот срок от арендодателя ни одной претензии о каких-либо нарушениях, при этом арендодатель  регулярно осматривал помещение  на предмет его надлежащего использования; арендатор за 180 дней уведомил арендодателя о намерении не продлевать договор аренды и выразил готовность начать взаиморасчеты, однако вплоть до дня возврата помещения арендодатель не заявлял о недостатках; принимая во внимание, что требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта в рамках дефектной ведомости не соответствуют положениям договора, являются необоснованными и незаконными, Общество обязано вернуть обеспечительный платеж в полном объеме.

Определением суда первой инстанции от 01.08.2024 по настоящему делу удовлетворено ходатайство Компании о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Юридическая группа «ИнкомЭкспертиза» ФИО4, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

«1) Соответствует ли состояние передаваемого по акту возврата от 17.03.2023 помещения условиям договора: в состоянии не худшем, чем на момент передачи помещения арендатору (18.03.2015) (с учетом нормального износа)?

2) Относятся ли дефекты, перечисленные в ведомости к акту возврата помещений от 17.03.2023 по договору от 06.08.2024, к дефектам, имевшимся на момент передачи помещения в аренду (18.03.2015) либо появились в процессе эксплуатации?

3) Какова стоимость устранения дефектов, возникших в ходе эксплуатации помещения с учетом нормального износа?».

По результатам проведенного исследования экспертом представлено заключение от 26.11.2024 № 98, согласно которому эксперт при ответе на поставленные перед ним  вопросы пришел к  следующим  выводам.

При ответе на первый вопрос эксперт посчитал, что состояние помещения на дату его передачи по акту от 17.03.2023 не соответствовало  условиям договора.

При ответе на второй вопрос эксперт пришел к выводу о том, что дефекты, перечисленные в дефектной ведомости к акту возврата помещений от 17.03.2023 по договору от 06.08.2014, к дефектам, имевшим место на момент передачи помещения в аренду (18.03.2015), не относятся; часть  дефектов, перечисленных в ведомости появилась в процессе эксплуатации.

При  ответе  на третий вопрос  эксперт посчитал, что стоимость устранения дефектов, возникших в ходе эксплуатации помещения с учетом нормального износа спорного помещения в ценах 3 квартала 2024 года составляет 1 207 767 руб. с учетом НДС. Расчёт стоимости представлен экспертом в приложении №1 к заключению (локальный сметный расчет на стр. 54-82 заключения).

Возражая против выводов эксперта, Общество привело аналогичные приведенным в апелляционной жалобе  доводы о наличии в нем недостатков.

Суд первой инстанции, принимая во внимание выводы экспертного заключения, посчитал доказанной совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания убытков, в связи с чем, счел обоснованными требования о взыскании убытков по первоначальному иску в размере 1 207 767 руб., в остальной части требований отказал. Что касается встречных исковых требований Компании, суд, принимая во внимание, что помещение возвращено в ненадлежащем состоянии, удовлетворил их в размере 1 354 944 руб. 87 коп. за вычетом убытков в виде стоимости восстановительного ремонта (2 562 711,87 руб. - 1 207 767 руб.), в связи с чем в остальной части  требований отказал.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Как следует из представленного Обществом в обоснование исковых требований заключения специалиста ООО «Бюро строительных исследований» от 22.03.2023 № 22-03-23 (О) ФИО8, при возврате арендатором объекта аренды в помещениях 12-Н, 20-Н не была восстановлена отделка, конструкции и инженерные коммуникации, а именно:

1) напольное покрытие: в части помещения № 5 отсутствует каучуковое покрытие площадью 38 кв. м; напольное ковровое покрытие приблизительно 380 кв. м требует замены; покрытие имеет механические повреждения, сильные загрязнения (фото 5, 6); в коридоре площадью 52 кв. м установлена керамическая плитка вместо коврового покрытия (фото 11); отсутствие двойного пола (пьедестала) в зоне ресепшен примерно 8 кв. м; террасная доска площадью 86,46 кв. м имеет повреждения структуры древесины, отсутствие защитного покрытия, доски имеют механические повреждения (фото 7, 8, 9, 10); плинтус из керамогранита длиной 6 п. м в частях помещения № 1 (коридор) требует ремонта (фото 11), плинтус из ковролина длинной 8 п. м в частях помещения № 4, 5 (коридор) поврежден и требует ремонта (фото 12, 46);

2) стены и перегородки: в части помещения №2 стена длиной 13,33 м из сэндвич-панели толщиной 200мм производства RUUККI (Финляндия) повреждена множественными отверстиями, диаметр отверстий 5 мм, отверстиями повреждены 2 сэндвич-панели размером 6 м*1,2 м (фото 13, 14); в части помещения № 1, 4, 5 стены из пустотелого силикатного кирпича на площади 150 кв. м повреждены множественными отверстиями, трещинами, загрязнениями (фото 15, 16, 17, 18); в части помещений № 4, 5 стены из ГКЛ имеют повреждения отверстиями, трещины лакокрасочного покрытия, местами загрязнены (фото 19, 20, 21, 22, 23, 24); в части помещения № 4 имеется перепланировка помещений, а именно возведение перегородок длинной 14,42 п. м; в части помещения № 5 имеется перепланировка помещений, а именно изменено количество комнат для переговоров, вместо 3-х комнат - 2 (фото 25); в части помещения № 5 отсутствует лакированная МДФ панель 12 мм площадью около 11 кв. м (фото 26); в комнатах № 4, 5 имеются не демонтированные карнизы (фото 27, 28);

3) железобетонные конструкции (башен, колонны, потолки), подвесные потолки: в помещении № 4 в колонне ниша для инженерных коммуникаций заполнена монтажной пеной, необходимо вскрытие и обследование (фото 29); в помещении № 4 в колоннах имеются отверстия (фото 46); в части помещения № 4 поврежден короб из ГКЛ на потолке отверстиями и загрязнения ми (фото 30); в коридоре (помещение №1) имеется провисание реечного потолка на площади 9 кв. м (фото 31); над входной группой (дверь №1) отсутствует декор из алюминиевых труб 3,5 п. м;

4) металлоконструкции: на террасе повреждены фасонные элементы парапета 2 шт. (фото 32);

5) заполнения дверных и оконных проемов: входная дверь №1 - установлена раздвижная вместо распашной (фото 33); отсутствие дверей Domoferm (2 шт.) в санузле (фото 41); в офисной части установлена несогласованная дверь со СКУД (фото 34); в помещении № 2 имеется трещина стеклопакете (размер стеклопакета 2 х 1,6 м) (фото 35); дверь на террасу требует регулировки и герметизации; противопожарные двери на лестницу (2 шт.) имеют механические повреждения на дверных полотнах, механические повреждения фурнитуры (фото 37, 38); на окнах в помещениях № 4, 5 два окна требуют замены фурнитуры; в помещении № 2 подоконник 1 п. м имеет вмятины (фото 36); в помещении № 2 на окнах имеется пленка, необходим демонтаж;

6) инженерные сети и оборудование: не демонтирована несогласованная электропроводка по стенам, колоннам и потолку 151 п. м, не отключена от электрических щитов в помещении № 5; дверца щита ПК-5-7 имеет вмятину (фото 39, 40, 41, 42, 43, 48); не демонтирована несогласованная слаботочная проводка по стенам, колоннам и потолку 128 п. м, не отключена от электрических щитов в помещении №5 (фото 39, 40); в помещении № 4, 5 имеется изменение трасс слаботочных и электрических сетей относительно изначального состояния, а именно отсутствие 3-х кабельных лиан от подвесного потолка к столу длинной 2 метра, отсутствие 54 шт. блоков розеток под столешницу (З-х силовых 230V+RJ45), отсутствие настенного блока розеток для TV в количестве 2 шт.; отсутствие 2 шт. мини-колонн (230V+RJ45); в помещении № 1 громкоговоритель демонтирован и лежит на подвесном потолке (фото 44); отсутствуют 2 (два) подвесных светильника Раlluссо crinoline pendant над зоной ресепшен.

Стоимость восстановительного ремонта согласно заключению специалиста составляет 9 644 151 руб. 40 коп., в том числе НДС 20%.

Между тем, вопреки позиции подателя жалобы, выводы, содержащиеся в указанном заключении, не являются обязательными для сторон, поскольку положения долгосрочного договора аренды от 06.08.2014 не содержат предусматривающего подобное условие пункта 2.4.10, на который в своих возражениях ссылалось Общество.

В связи с наличием между сторонами спора относительно того, соответствовало ли состояние помещения при его возврате арендодателю тому состоянию, в котором оно было передано арендатору с учетом нормального износа, а равно являлись ли выявленные недостатки нормальным износом помещения или выходил за рамки такого износа, судом  первой инстанции обоснованно была назначена экспертиза по делу.

Экспертом в заключении от 26.11.2024 № 98 было отмечено, что к не соответствующим условиям договора (т.е. не соответствующим нормальному износу) относится лишь часть указанных в дефектной ведомости недостатков, а именно недостатки под номерами 4, 6, 10, 16, 17, 19, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 30 Таблицы 1 заключения (анализ дефектов и недостатков, указанных в приложении к акту возврата помещения от 17.03.2023) на стр. 31-49  заключения, в связи с чем стоимость устранения указанных дефектов определена экспертом в размере 1 207 767 руб. с учетом НДС.

Кроме того, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих о том, что помещение на момент его передачи арендатору обладало теми техническими характеристиками, о наличии недостатков в которых впоследствии было заявлено Обществом в дефектной ведомости, фактически материалы дела не содержат. Приложение № 3 к договору содержит лишь предположительные технические характеристики помещения, в том числе  с учетом того обстоятельства, что Компания в спорном помещении являлась первым арендатором после ввода здания бизнес-центра в эксплуатацию. Более того, как пояснил в заседании представитель, приведенные в нем сведения о предполагаемой внутренней  отделке помещения являлись дизайнерским проектом. Таким образом, истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства того, что спорное помещение когда-либо обладало соответствующей отделкой, указанной в приложении № 3 к договору. Акт от 18.03.2015 № 1 приема-передачи помещения арендатору таких сведений также не содержит.

Пункт 8.2 договора содержит обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем техническом состоянии по истечении первых 720 дней с даты подписания акта, ранее истечения указанного  срока такая обязанность возложена на арендодателя.

Между тем на протяжении всего срока действия договора аренды Общество каких-либо претензий по техническому состоянию помещения, а равно его отделке арендатору не предъявляло, в том числе не указывало арендатору на необходимость выполнения текущего ремонта, на нарушение пункта 6.3.9 договора аренды; доказательств обратного истцом не представлено.  

Условие, предусмотренное пунктом 8.2 договора, не свидетельствует о том, что арендатор обязан провести косметический ремонт непосредственно перед возвратом помещения арендодателю, поскольку договором предусмотрен возврат помещения с учетом нормального износа.

Также апелляционный суд учитывает, что арендодатель не обеспечил эксперту допуск в арендуемое помещение, которое, как указало Общество, уже отремонтировано, что также не позволяет достоверно установить устранение недостатков, указанных в дефектной ведомости (перенос сетей, перегородок, переговорных комнат,  укладку каучукового покрытия в кухни, террасной доски и т.д.). 

Согласно заключению эксперта помещение в части возвращено с учетом нормального износа, в то же время в той части, в которой эксперт недостатки помещения отнес к ненормальному износу (с учетом фотофиксации на дату возврата), стоимость соответствующего восстановительного ремонта была рассчитана и оценена на сумму 1 207 767 руб. с учетом НДС, которая, в свою очередь, была учтена судом первой инстанции при принятии решения и вычтена из размера обеспечительного платежа Компании, подлежащего возврату Обществом.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения. Ответчиком решение не обжалуется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2025 по делу № А56-97801/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


М.А. Ракчеева

Судьи


М.В. Балакир

Н.Е. Целищева