Решение от 4 апреля 2024 г. по делу № А60-40875/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-40875/2023
04 апреля 2024 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2024 года. Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело №А60-40875/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Домострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, об одностороннем отказе от исполнения договора аренды

по иску Жилищно-строительного кооператива "Поселок Маршал" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской Области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, об одностороннем отказе от исполнения договора аренды

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

ООО «Домострой» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным одностороннего отказа МУГИСО от договора аренды земельного участка от 01.03.2018г. №Т-122, выраженного в уведомлении от 28.04.2023г. №17-01-25/10768, и требованием о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, выраженного в письме от 21.07.2023г. №17-01-25/14120нз.

ЖСК «Поселок Маршал» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным одностороннего отказа МУГИСО от договора аренды земельного участка от 01.03.2018г. №Т-122, выраженного в уведомлении от 28.04.2023г. №17-01-25/10768, и требованием о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, выраженного в письме от 21.07.2023г. №17-01-25/14120нз.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

01.03.2018г. между ООО «Домострой», ЖСК «Поселок Маршал» (арендаторы) и МУГИСО (арендодатель, уполномоченный орган) заключен договора аренды земельного участка №Т-122, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:85853 для завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 66:41:0000000:82371 и 66:41:0000000:82118, принадлежащих на праве собственности арендаторам, на срок с 11.08.2017г. по 10.08.2020г.

28.04.2023г. МУГИСО отказалось от исполнения договора аренды земельного участка от 01.03.2018г. №Т-122, направив арендаторам уведомление №17-01-25/10768.

21.07.2023г. МУГИСО отказало арендаторам в заключении договора аренды земельного участка, указав в отказе №17-01-25/14120нз на реализацию арендаторами права на получение земельного участка в аренду для завершения строительства и окончание срока действия договора от 01.03.2018г. №Т-122.

Не согласившись с действиями арендодателя в части отказа от договора и уполномоченного органа в части отказа в предоставлении земельного участка в аренду, арендаторы обратились в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными отказов.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, из указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующая правовая позиция, изложена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества. Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, носит информационный характер для того, чтобы сторона договора имела возможность предпринять необходимые действия, связанные с прекращением действия договора аренды ввиду отказа от договора аренды. Законом не установлена определенная форма такого уведомления.

Как следует из материалов дела арендаторы на момент заключения договора аренды от 01.03.2018г. №Т-122 имели зарегистрированное право на объекты недвижимости, не завершенные строительством, степень готовности 10-17%.

Акт осмотра от 20.07.2023г. подтверждает окончание строительных работ по возведению несущих конструкций зданий - трехэтажные сооружения с крышей, окнами и дверьми; разрешения на строительство подтверждают наличие разрешительной документации, полученной арендаторами в соответствии с действующим законодательством. Арендаторами заключены договоры о технологическом присоединении к сетям ресурсоснабжающих организаций (газ, вода, водоотведение, электричество).

По заявлениям арендаторов, не опровергнутых уполномоченным органом, степень готовности зданий примерно 80%, после подключения к сетям и прокладке коммуникаций в зданиях арендаторы смогут завершить отделочные работы и ввести объекты в эксплуатацию.

Принимая во внимание, что срок действия договора истек 10.08.2020г. и в течение последующих 6 месяцев уполномоченный орган не заявил требование об изъятии незавершенных строительством объектов путем продажи с публичных торгов, уполномоченный орган не имел правовых оснований для отказа от договора и отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

Оспариваемые арендаторами отказы внесли правовую неопределенность в судьбе объектов и земельного участка, на котором они расположены, что недопустимо.

Поскольку уполномоченный орган не реализовал свое право на изъятие объектов незавершенного строительства, собственники объектов вправе требовать заключения с ними договора аренды для завершения строительства. Наличие права на земельный участок исключает возможность отказа уполномоченного органа от ранее заключенного договора, законом предусмотрено заключение нового договора аренды, следовательно, уполномоченный орган обязан направить арендаторам проект договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы заявителей по оплате государственной пошлины подлежат возмещению уполномоченным органом (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными отказы МУГИСО (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 28.04.2023г. №17-01-25/10768, от 21.07.2023г. №17-01-25/14120нз.

Обязать МУГИСО (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:82118, подписать и направить его для подписания ООО «Домострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ЖСК «Поселок Маршал» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с МУГИСО (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «Домострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с МУГИСО (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ЖСК «Поселок Маршал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить ЖСК «Поселок Маршал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 3 000 руб., излишне уплаченной государственной пошлины (чек-ордер от 23.08.2023г.).

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья С.Ю. Григорьева