Решение от 1 февраля 2019 г. по делу № А65-31416/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А65-31416/2018

Дата принятия решения – 01 февраля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части – 25 января 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Юшкова А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудлай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮНИК", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое помещение № 1010, кадастровый номер 16:50:160502:3299, назначение: нежилое, общей площадью 1 040 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 эт. №№ 1, 1А, 4, 4А, 4Б, 5, 5А, 5Б, 6, 6А, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 27Б, 28, 30, 33, 34, 35, 36, 37, 37а, 38, 39, 40, 41, 41А, 41Б, 42, адрес объекта: РТ, <...> Д.105А; с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань (ОГРН <***>; ИНН <***>); муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) и муниципальное казенное учреждение «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»;

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность от 28.10.2016;от ответчика: ФИО2, представитель, доверенность от 25.10.2018;

от МКУ КЗиО: ФИО2, представитель, доверенность от 25.10.2018;

другие лица, участвующие в деле: не явились, извещены;



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮНИК", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение № 1010, кадастровый номер 16:50:160502:3299, назначение: нежилое, общей площадью 1 040 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 эт. №№ 1, 1А, 4, 4А, 4Б, 5, 5А, 5Б, 6, 6А, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 27Б, 28, 30, 33, 34, 35, 36, 37, 37а, 38, 39, 40, 41, 41А, 41Б, 42, адрес объекта: РТ, <...> Д.105А (далее спорный объект; нежилое помещение),

В ходе рассмотрения дела суд в порядке ст.51 АПК РФ привлек к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по РТ; МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани».

Управление Росреестра по РТ на запрос суда вх.№11886 от 13.12.2018 (л.д.103) представило выписку из ЕГРН на объект с кадастровым номером 16:50:160502:3299, а также просило рассмотреть дело в свое отсутствие.

МКУ «УГР» в отзыве от 24.01.2019 (вх.№807) иск не поддержало, просило рассмотреть дело в свое отсутствие. Другими лицами, участвующими в деле, отзывы на иск применительно к ст.131 АПК РФ не представлены.

В судебном заседании истец просил иск удовлетворить.

Ответчик и МКУ «КЗиО» представили письменный отзыв на иск, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд приобщил указанный отзыв к делу.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в суд не направили.

В порядке ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон и МКУ «КЗиО», исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска, исходя из следующего:

Истец является собственником земельного участка общей площадью 1 460 кв.м., с кадастровым номером 16:50:160502:3143, расположенного по адресу: <...> (далее - земельный участок). Право собственности на земельный участок принадлежит истцу на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.08.2014 № 584/14, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 сентября 2014 года сделана запись регистрации № 16-16-01/145/2014-189 (свидетельство о государственной регистрации права, серия 16-АН № 289521) (л.д.5-7).

На земельном участке расположено здание, в котором находится спорный объект.

Вступившим в силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.07.2016г. по делу № А65-9480/2016 ранее зарегистрированное право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский гастроном» под управлением ООО УК «ЭнергоИнвестКапитал» на спорный объект признано отсутствующим.

Основанием признания права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский гастроном» под управлением ООО УК «ЭнергоИнвестКапитал» на нежилое помещение отсутствующим послужили следующие установленные судом обстоятельства:

На момент внесения в уставной капитал ОАО «Солодовпиво» в 2001 году нежилого помещения последнее фактически уже было изменено и имело иную площадь - 1 040 кв.м., в то время как в уставной капитал ОАО «Солодовпиво» (предыдущий собственник нежилого помещения) согласно правоустанавливающим документам были внесены помещения 974,4 кв.м.

УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» фактически получил в пользование и владение нежилое помещение площадью 1 040 кв.м., при отсутствии зарегистрированного в его отношении в установленном порядке права собственности, как у их продавца ООО «БилдингГрупп», так и у всех предыдущих правообладателей спорного объекта: ОАО «Эдельвейс Групп», ОАО «Солодовпиво», ОАО «Хайринг Групп».

В 2001 г. предыдущими собственниками нежилого помещения ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» была незаконно приватизирована из муниципальной собственности большая площадь 1 040 кв.м. вместо 974.4 кв.м.

Обстоятельства незаконной приватизации в 2001г. помещения магазина площадью 974,4 кв.м., внесенного в качестве вклада в уставной капитал ОАО «Солодов Beer» (ОАО «Солодовпиво») в качестве муниципального имущества, истец выяснил в процессе защиты своих прав на земельный участок от посягательств со стороны ТК «Эдельвейс» по делу № А65-28397/2013.

Решение суда по делу № А65-9480/2017 исполнено 3 апреля 2017 г., запись о наличии зарегистрированного права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН «Казанский гастроном» под управлением ООО «Управляющая компания ЭнергоИнвестКапитал» на нежилые помещения из Единого государственного реестра недвижимости исключена.

Указанный факт подтверждается также выпиской из ЕГРН от 12.12.2018 №16/001/004/2018-12516 (л.д.105).

В то же время независимо от факта вступления решения суда по делу № А65-9480/2016 в законную силу и отсутствия права собственности, эксплуатация нежилого помещения не прекратилась.

С целью защиты своих прав истец обратился в суд (дело № А65-14237/2017) с иском к ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» о запрете пользования нежилым помещением, включая его эксплуатацию и передачу третьим лицам в пользование по договору аренды, доверительного управления или иным основаниям.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.08.2017 г. иск удовлетворен. Решение по этому делу 30.11.2017 г. вступило в законную силу.

В рамках исполнительного производства № 117624/17/16003-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Республики Татарстан по делу № А65-14237/2017 о запрете ООО «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал» пользования нежилым помещением, в том числе его эксплуатации, передаче третьим лицам в пользование по договору аренды, доверительному управлению или иному основанию, ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» добровольно исполнило решение суда, освободив нежилые помещения.

На сегодняшний день, нежилое помещение никем не эксплуатируются, не охраняется (постановление об окончании исполнительного производства № 117624/17/16003-ИП от 05.03.2018г.).

В период владения нежилым помещением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» обладал правом пользования части земельного участка, принадлежащего истцу, необходимой для его использования.

ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» обладал указанным правом пользования земельным участком на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Факт пользования ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» частью земельного участка, занятой зданием в котором расположено нежилое помещение, необходимой для его использования, подтверждается обстоятельствами, установленными в рамках дела № А65-28397/2013 по иску ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» об установлении общей долевой собственности на земельный участок в долях пропорционально занимаемым нежилым помещениям.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2017 в удовлетворении исковых требований ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» отказано.

С момента прекращения права собственности на нежилое помещение на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.07.2016г. по делу № А65-9480/2016 и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном» утратило и право на использование соответствующей части земельного участка.

Начиная с 4 апреля 2017 г. у спорного объекта отсутствует собственник, что подтверждается также представленной истцом выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.04.2017г. № 16-0-1-216/4002/2017-8015) (л.д.51).

В соответствии со статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Истец как собственник земельного участка, на котором расположено нежилое помещение, руководствуясь положениями статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился к муниципальному образованию города Казани с просьбой инициировать постановку нежилого помещения на учет как бесхозяйной недвижимой вещи для последующего оформления на нее права муниципальной собственности (письма исх. № 141 от 29.03.2017г., исх. № 261 от 03.07.2017г., № 262 от 03.07.2017) (л.д.90-92).

Муниципальное образование города Казани (в лице ответчика) на обращения истца ответило отказом (письма исх. № 166/20 от 26.04.2017г., исх.№ 9458/КЗИО-исх. от 24.07.2017г.) (л.д.93).

Отсутствие соглашения о правах на нежилое помещение, оставленное его собственником на земельном участке, послужило основанием для обращения истца, как собственника земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:3143, на котором расположен спорный объект, в соответствии со ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в суд с настоящим требованием, основанным на статье 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно представленному истцом отчету № 26/03-2018 об оценке рыночной стоимости спорного объекта, подготовленному ООО ЦЭО «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА» (л.д.107), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:50:160502:3143, занятого спорным объектом и необходимого для его использования составляет 846 800 руб., а рыночная стоимость самого спорного объекта - 48 591 000 руб.

В обоснование своих возражений ответчик и КЗиО указали, что решением Арбитражного суда РТ от 21.07.2016 по делу №А65-9480/2016 удовлетворено заявление ООО «ЮНИК» о признании зарегистрированного права общей долевой собственности владельцев инвестиционных закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Казанский гастроном» под управлением ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» на нежилое помещение №1010 общей площадью 1 040 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 1, 1А, 4, 4А, 4Б, 5, 5А, 5Б, 6, 6А, 7-27, 27А, 27Б, 28, 30, 33-37, 37а, 38-41, 41А, 41Б, 42, расположенное по адресу: РТ, <...>, с кадастровым номером 16:50:160502:3299, отсутствующим.

Указанным решением установлено, что в качестве вклада в уставной капитал ОАО «Солодов Beer» (ОАО «Солодовпиво») было передано муниципальное имущество нежилые помещения общей площадью 974,4 кв.м., расположенные по адресу: <...>, литера А. В уставной капитал был внесены нежилые помещения, арендуемые под магазины ООО «Эдельвейс групп» и что к ОАО «Солодовпиво» при приватизации перешло право собственности на нежилые помещения большой площади (в размере 65,5 кв.м. в результате незаконной перепланировки), при отсутствии на эту площадь правоустанавливающих документов при ее отчуждении из муниципальной собственности.

Поскольку право собственности является неотделимой категорией, оно не может признано отсутствующим в части в данном случае 65,5 кв.м. и отсутствующим признается зарегистрированное право на спорный объект площадью 1 040 кв.м. С учетом указанного ответчик полагает, что право собственности на нежилые помещения общей площадью 974,4 кв.м., расположенные по адресу: <...>, литера А сохраняется.

МКУ «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - Управление) в представленных пояснениях указало, что Управление создано в соответствии с решением представительного органа муниципального образования г.Казани - Казанской городской Думы от 24.12.2005 №11-5 «Об учреждении органов Исполнительного комитета - муниципальных учреждений Исполнительного комитета г.Казани». Сведения о ранее выданных разрешениях на спорный объект до создания Управления отсутствуют. С момента образования Управления и по настоящее время Исполнительным комитетом г.Казани разрешения на строительство и ввод указанного объекта в эксплуатацию не выдавались.

Нарушение прав и законных интересов истца, заинтересованного в судебной защите, заключается в следующем:

Спорный объект как нежилое помещение, является соседним (смежным) помещением по отношению к помещениям истца в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем истцу, что влечет для последнего риск повреждения собственных помещений вследствие отсутствия надлежащего эксплуатанта спорного объекта (пожар, обрушение, затопление, замерзание и разрыв труб отопительной системы, антисанитария и пр.).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью, отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Из представленного истцом отчета о стоимости земельного участка и спорного объекта следует, что стоимость нежилого помещения значительно превышает стоимость земельного участка, расположенного под ним.

Следовательно, нежилое помещение, находящегося на земельном участке не подлежит сносу ввиду наличия факта явного превышения стоимости нежилого помещения по сравнению со стоимостью, отведенной под него земли.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, нарушение прав истца выражается также в отсутствие возможности у последнего инициировать заключение с собственником помещений возмездного договора о предоставлении доли земельного участка пропорционально занимаемым помещениям в здании, а в случае отказа от заключения указанного договора, взыскать с собственника помещений плату за пользование долей земельного участка как неосновательное обогащение в судебном порядке.

Пунктом 45 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 предусмотрено, что в силу статьи 304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Истцом представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.04.2018г. № 16-0-1-269/4002/2018-1790 и от 05.04.2017г. № 16-0-1-216/4002/2017-8015 и постановления об окончании исполнительного производства № 117624/17/16003-ИП от 05.03.2018г.

Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А65-9480/2016; А65-28397/2013; А65-14237/2017 и не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего дела.

Кроме того, указанными судебными актами установлен факт отсутствия у ООО УК «Энергоинвесткапитал» и ООО «БилдингГрупп» каких-либо прав на спорный объект, в связи с чем доводы ответчика о необходимости привлечения указанных лиц к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, являются несостоятельными.

В порядке ст.272 ГК РФ суд может признать право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости в случае превышения стоимости здания над стоимостью участка

В данном случае истец является собственником земельного участка и надлежащим доказательствами доказал факт превышения стоимости спорного объекта над стоимостью земельного участка.

Указанные обстоятельства, а равно отсутствие у истца иного способа защиты права, являются основанием для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 - 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "ЮНИК", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на нежилое помещение № 1010, кадастровый номер 16:50:160502:3299, назначение: нежилое, общей площадью 1 040 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 эт. №№ 1, 1А, 4, 4А, 4Б, 5, 5А, 5Б, 6, 6А, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 27Б, 28, 30, 33, 34, 35, 36, 37, 37а, 38, 39, 40, 41, 41А, 41Б, 42, адрес объекта: РТ, <...> Д.105А.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья

А.Ю. Юшков