Решение от 19 декабря 2017 г. по делу № А34-10484/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-10484/2017
г. Курган
20 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 20 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Леоновой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Урал-Вал» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании решения об отказе в государственной регистрации права собственности незаконным,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 05.09.2017 № 45АА0809396,

от заинтересованного лица: явки нет, извещен;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Урал-Вал» (далее – заявитель, ООО «Урал-Вал») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительным решения №45/201/001/2017-10549 об отказе в государственной регистрации права собственности на здание склад бетонный №1, 1977 год ввода в эксплуатацию, площадью 1400 кв.м, кадастровый номер 45:04:031103:838, адрес местонахождения <...>.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что приобрел названные объекты недвижимости у СПК «Заречный» на основании соглашения об отступном от 02.03.2004. По актам приёма-передачи от 04.03.2004 объекты недвижимости переданы заявителю. Право собственности на объекты недвижимости у СПК «Заречный» возникло на основании решений исполнительного органа Затеченского сельсовета Далматовского района Курганской области до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В 2007 году СПК «Заречный» ликвидировано по решению суда вследствие банкротства. Полагает, что отсутствие передающей объекты недвижимости стороны – СПК «Заречный», не может являться препятствием для государственной регистрации перехода права и права собственности на объекты недвижимости. Идентифицировать переданный по соглашению об отступном объект недвижимого имущества возможно с использованием индивидуальных характеристик строения, которые перечислены в акте приема-передачи от 04.03.2004, в том числе площадь объекта, адрес.

Представитель заявителя заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица в суд не явился, извещен надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В материалах дела имеется письменный отзыв на заявление, согласно которому Управление считает отказ в государственной регистрации законным и обоснованным на основании статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Решением исполнительного комитета Затеченского сельсовета депутатов и трудящихся Далматовского района Курганской области от 08.08.1975 об отводе земельного участка под строительство весовой на зерноскладе в с. Красноисетское колхозу «Путь к коммунизму» разрешено строительство весовой на зерноскладе и отведен земельный участок под строительство площадью 0,5 га. Согласно архивной справке правлением колхоза «Путь к коммунизму» утвержден договор на строительство весовой, о чем составлен протокол № 10.

Постановлением Администрации Затеченского сельсовета от 13.07.1977 колхозу «Заречный» разрешено строительство арочного склада под зерно в с. Красноисетское. Согласно архивной справке правлением колхоза утвержден договор на строительство арочного склада  (протокол № 10 от 13.07.1977).

В соответствии с постановлением Администрации Далматовского района Курганской области от 18.12.1991 № 2 колхоз «Путь к коммунизму» переименован в колхоз «Заречный». Постановлением Администрации Далматовского района Курганской области от 25.12.1992 № 401 колхоз «Заречный» перерегистрирован в ТОО «Заречный», которое является правопреемником колхоза «Заречный». Постановлением Администрации Далматовского района от 28.04.2000 № 190 ТОО «Заречный» перерегистрирован в СПК «Заречный», который является правопреемником ТОО «Заречный».

Право собственности на спорные объекты недвижимости за СПК «Заречный» не регистрировалось, в ЕГРП сведения об этом отсутствуют.

25.04.2002 между СПК «Заречный» и ООО «Урал-Вал» заключен договор займа, по условиям которого ООО «Урал-Вал» предоставило СПК «Заречный» денежные средства в размере один миллион рублей на приобретение семян зерновых культур для проведения посевной компании. Выдача займа подтверждается платежным поручением  от 26.04.2002 № 28.

В связи с неисполнением обязательств по возврату денежных средств по названому договору займа СПК «Заречный» и ООО «Урал-Вал» 02.03.2004 заключили соглашение об отступном, согласно которому в счет исполнения обязательств по договору займа СПК «Заречный» передал в собственность ООО «Урал-Вал» недвижимое имущество, в том числе спорное, находящееся в с. Красноисетское Далматовского района Курганской области. Спорный объект недвижимости принят ООО «Урал-Вал» по актам приема-передачи от 04.03.2004.

07.08.2007 СПК «Заречный» прекратил свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

24.03.2017 ООО «Урал-Вал» обратилось в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: нежилое здание, КН 45:04:31103:838, площадью 140 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Управление сообщением об отказе в государственной регистрации т 05.07.2017 № 45/201/001/2017-10549 отказало ООО «Урал-Вал» в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости по причине отсутствия у заявителя необходимого количества подлинных экземпляров правоустанавливающего документа (соглашение), отсутствия у правопредшественника государственной регистрации права собственности на переданные объекты и исключение указанного лица из ЕГРП, невозможность идентификации объекта недвижимости

Заявитель, не согласившись с названным сообщением об отказе в государственной регистрации права, обратился в арбитражный суд с требованием о признании их недействительными.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

В силу с части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 218-ФЗ правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской, Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 2, 5 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации  пав обратилось ненадлежащее лицо; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

  В соответствии с пунктами 3, 4, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Сообщением от 05.07.2017 № 45/201/001/2017-10549 в государственной регистрации права собственности на заявленный к регистрации объект отказано в соответствии с частями 1, 2, пунктом 1 части 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ в связи с тем, что в нарушение указанных норм соглашение об отступном от 02.03.2004 представлено в одном экземпляре. Кроме того, в представленном соглашении об отступном от 02.03.2004 невозможно с точностью идентифицировать объект, заявленный на государственную регистрацию; не представлены также правоустанавливающие документы СПК «Заречный» на данный объект недвижимости, сведения о правах СПК «Заречный» на данный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют .

В соответствии со статьей 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цену этого имущества.

С учетом вышеназванных норм права и в соответствии с положениями Закона N 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца СПК «Заречный» на спорный объект, необходимое количество подлинных экземпляров правоустанавливающего документа (соглашения).

Отсутствие указанных документов послужило основанием для отказа предпринимателю в регистрации права собственности.

Однако, как следует из материалов дела, в 2007 году «СПК «Заречный» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании решения арбитражного суда (выписка из ЕГРЮЛ от 13.08.2013.

Таким образом, на момент подачи ООО «Урал-Вал» заявления о государственной регистрации права собственности продавец по названному соглашению об отступном отсутствовал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае соглашение об отступном, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, оплачен и принят, что подтверждается документально. Кроме того, само соглашение не оспорено и в установленном законном порядке не признано недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона N 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца (СПК «Заречный») ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости (здание бетонного склада № 1), которое является действительным в отсутствие государственной регистрации.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр соглашения об отступном от 02.03.2004.

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр соглашения не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя.

Указанные выше обстоятельства (отсутствие заявлений продавца о регистрации ранее возникшего права и о переходе права по соглашению об отступном; отсутствие второго экземпляра - соглашения) сами по себе не могли являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют об отсутствии продавца как участника гражданского оборота, в связи с чем, требование Управления о предоставлении заявления продавца недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации и второго соглашения об отступном от 02.03.2004 являлось заведомо неисполнимым и не может повлечь отказ в такой регистрации.

В связи с этим, оспариваемое сообщение заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации является незаконным, нарушающим экономические права заявителя как собственника объекта недвижимости.

Также судом признается несостоятельным довод регистрирующего органа об отсутствии возможности идентификации отчуждаемого объекта (здание бетонного склада № 1).

В соглашении об отступном от 02.03.2004 описание объектов содержит адрес их местонахождения. Заявление о государственной регистрации права представлено на здание с кадастровым номером 45:04:031103:838, расположенное по адресу: Россия, Курганская область, Далматовский район, с. Красноисетское, площадь 1400 кв.м., поэтому невозможно идентифицировать объект, заявленный на государственную регистрацию, с объектом по соглашению об отступном.

Вместе с тем, в материалах дела имеется кадастровый паспорт № 45/201/2015-228892, оформленный 4.08.2015. На момент заключения соглашения об отступном в 2004 году кадастровые номера объектов недвижимости отсутствовали. Идентифицировать переданный по соглашению об отступном объект недвижимого имущества возможно с использованием индивидуальных характеристик строения, которые перечислены в акте приема-передачи от 04.03.2004, в том числе, площадь объекта, адрес.

Таким образом, заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые предусмотренные законом документы, а единственным препятствием для осуществления регистрации перехода права являлось отсутствие продавца.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Судебные расходы в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ходатайством заявителя отнесены на заявителя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ходатайством о распределении судебных расходов расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 3 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



решил:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 05.07.2017 №45/201/001/2017-10549 об отказе в государственной регистрации права.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в установленный законом срок осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на здание склад бетонный № 1, 1977 год ввода в эксплуатацию, площадью 1400 кв.м., кадастровый номер 45:04:031103:838, адрес местонахождения: <...>, от СПК «Заречный» к ООО «Урал-Вал».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

Ю.А. Леонова