Решение от 6 декабря 2017 г. по делу № А07-27118/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27118/2017
г. Уфа
07 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 декабря 2017 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайруллиной Р.Д., рассмотрев дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный яр» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность от 28.08.2017

от ответчика – ФИО2, представитель, доверенность № 733-02-24 от 19.10.2017

от третьего лица – ФИО2, представитель, доверенность № 123 от 16.11.2017

Общество с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный яр» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Администрация сельского поселения) об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный Яр» и Администрацией сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, возникшие при заключении договора купли-продажи № 1504 - КР/16 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Красноярский, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 210000 кв.м., изложив пункт 2.1 названного договора в следующей редакции: «2.1. Цена участка составляет 318 150 руб., изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Покупатель оплачивает цену участка (пункт 2.1 договора) в рассрочку в течение 3 (трех) лет с условием оплаты первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости земельного участка по договору».

В судебном заседании 06.12.2017 представители сторон пояснили, что дополнительных документов не имеется.

Представитель истца представил кадастровый паспорт земельного участка для приобщения к материалам дела, просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика, третьего лица возражает против иска, просит в иске отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, третьего лица, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела предметом заявленных требований является урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный Яр» и Администрацией сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, возникшие при заключении договора купли-продажи № 1504 - КР/16.

Истец в исковом заявлении указывает следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 по № А07-5921/2016 удовлетворено исковое заявление ООО «Агропромышленный комплекс «Красный Яр» (далее - ООО АПК «Красный Яр»), признано незаконным решение Администрации сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального район Уфимский район Республики Башкортостан об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15, площадью 210 000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Красноярский с/с, с. Красный Яр. В целях восстановления нарушенного права арбитражный суд обязал Администрацию сельского поселения в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу направить в адрес ООО АПК «Красный Яр» проект договора купли-продажи земельного участка.

29.12.2016ООО АПК «Красный Яр» представило в Администрацию сельского поселения вступившее в законную силу решение арбитражного суда с просьбой его исполнить и направить в ООО АПК «Красный Яр» проект договора купли-продажи земельного участка.

09.03.2016Администрация сельского поселения направила в адрес ООО АПК «Красный Яр» проект договора купли-продажи № 1504-КР/16 земельного участка с ценой договора в размере 636 300 руб. и соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Цена выкупа земельного участка Администрацией сельского поселения определена исходя из 100% ее кадастровой стоимости на момент обращения о предоставлении ее в собственность.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 15.03.2016 № 02/16/1-170231 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 по состоянию на 02.11.2015 составляет 636 300 руб.

03.04.2017 ООО АПК «Красный Яр» представило Администрации сельского поселения протокол разногласий к договору купли-продажи № 1504-КР/16 с предложением своей редакции п. 2.1 договора: «Цена участка составляет 318 150 (триста восемнадцать тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек. Цена выкупа установлена в размере 50 (пятидесяти) процентов от кадастровой стоимости земельного участка на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 г. № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках».

26.05.2017 ООО АПК «Красный Яр» представило Администрации сельского поселения обращение о рассрочке платежа по договору купли-продажи № 1504-КР/16 сроком на 3 года с условием оплаты первоначального взноса в размере 30% стоимости земельного участка по договору. Данное обращение согласно письму Администрации сельского поселения от 29.05.2017 № 434-02-25 было перенаправлено в Администрацию муниципального района Уфимский район для рассмотрения по подведомственности.

15.06.2017 ООО АПК «Красный Яр» платежным поручением № 535 перечислило денежные средства в сумме 95 445 руб. в счет частичной оплаты стоимости земельного участка.

28.06.2017Администрациясельского поселения направила ООО АПК «Красный Яр» письмо № 490-02-25, которым отказало в согласовании разногласий по договору купли-продажи № 1504-КР/16 и сообщило свою позицию о том, что внесение изменений в части порядка цены выкупа противоречит действующему законодательству Российской Федерации и решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 № А07-5921/2016.

Денежные средства в размере 95 445 руб., перечисленные в счет частичной оплаты стоимости земельного участка, возвращены ООО АПК «Красный Яр» на основании служебной записки главы Администрации сельского поселения адресованной главе Администрации муниципальный район Уфимский район Республики Башкортостан от 03.07.2017 № 504-02-24.

Истец, указывая, что при заключении договора купли-продажи земельного участка между ООО АПК «Красный Яр» и Администрацией сельского поселения между сторонами возникло разногласие по содержанию п. 2.1. представленного Администрацией сельского поселения для подписания договора купли-продажи № 1504-КР/16 земельного участка, обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований общество указывает, что на территории земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 расположено принадлежащее ООО АПК «Красный Яр» на праве собственности нежилое 4-этажное здание общей площадью 2 243,1 кв.м., имеющее адрес: <...>, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права 04 АГ 578215 от 18.01.2012.

Ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, указывая, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 02:47:092101:15 площадью 210000 кв.м., имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства и относится к категории земли сельскохозяйственного назначения. Администрация сельского поселения Красноярский сельсовет подготовила и направила в адрес истца договор купли-продажи № 1504-КР/16, с расчетом цены выкупа земельного участка 636300,00 в соответствии Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ, а также постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 №206 «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым урегулировать разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Как следует из материалов дела, между сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости и порядке оплаты выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка собственником расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 1 статьи 424 Земельного кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 422 Земельного кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу названных норм, в рассматриваемом случае, момент заключения договора определяется принятием соответствующего судебного акта.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629) следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В частности, в пункте 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 предусмотрено, что лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 01.07.2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2017 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Между тем, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 по № А07-5921/2016 установлено, что сведений о том, что заявитель (ООО АПК «Красный Яр») обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность для размещения на нем здания, принадлежащего заявителю на праве собственности в материалах дела нет.

Суд указал, что из сведений из ЕГРЮЛ следует, что основным видом деятельности заявителя является овощеводство, декоративное садоводство и производство продукции питомников, дополнительными видами деятельности, в числе прочего, является выращивание сельскохозяйственных культур, фруктов, орехов, скотоводство, птицеводство, растениеводство, рыбоводство.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, исходя из характера деятельности общества, наличия действующего договора аренды земельного участка, суд, принимая решение по делу № А07-5921/2016, руководствовался нормами Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Закон № 101-ФЗ)

Также в силу подпункта 8 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу пункта 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения с заявлением о выкупе) закреплено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Таким образом, у гражданина или юридического лица возникает право на приобретение в собственность арендуемого им участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии в совокупности двух условий: с момента заключения договора аренды прошло не менее трех лет, земельный участок использовался надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 №206, принятым в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, согласно пункту 2 которого, цена земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка № 02/16/1-170231 от 15.03.2016 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 составляет 636 000 руб.

В связи с чем, суд считает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный яр» и Администрацией сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи № 1504-КР/16 находящегося в государственной собственности земельного участка.

Пункт 2.1. договора изложить в редакции ответчика: «Цена Участка составляет 636 300 (шестьсот тридцать шесть тысяч триста рублей 00 копеек) (расчет прилагается).».

Пункт 2.2. договора изложить в редакции ответчика: «Покупатель оплачивает цену Участка (пункт 2.1. договора) в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора.», поскольку истцом не представлено достаточного правового обоснования для обязания ответчика представить земельный участок истцу в собственность с 3-х летней рассрочкой платежа.

При этом суд отмечает, что ссылка истца на постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках» не обоснована, поскольку не применима к рассматриваемому случаю в силу вышеизложенного обоснования и рассмотрения спора по делу № А07-5921/2016, являющегося первичным по отношению к настоящему спору, в рамках Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Кроме того, из указанного постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629, также не следует обязанность ответчика продажи земельного участка с предоставлением трехлетней рассрочки платежа.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку разногласия, возникшие в ходе заключения договора, судом урегулированы путем принятия спорных пунктов договора в редакции ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Красный яр» и Администрацией сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи № 1504-КР/16 находящегося в государственной собственности земельного участка.

Пункт 2.1. договора изложить в редакции ответчика: «Цена Участка составляет 636 300 (шестьсот тридцать шесть тысяч триста рублей 00 копеек) (расчет прилагается).».

Пункт 2.2. договора изложить в редакции ответчика: «Покупатель оплачивает цену Участка (пункт 2.1. договора) в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора.».

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Р.М. Айбасов