Решение от 17 декабря 2020 г. по делу № А53-23579/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23579/20
17 декабря 2020 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СТД ШУЗ" ИНН <***>, ОГРН <***>

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, ПАО Московский областной банк ОГРН: <***>, ИНН: <***>

о признании права собственности на земельный участок,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности;

от ответчиков – ПАО Московский областной банк представитель ФИО3 по доверенности от 15.06.2020;

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону представитель не явился, извещен;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области представитель не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СТД ШУЗ" обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с требованием о признании права собственности на земельный участок, о признании договора аренды земельного участка прекратившимся, о признании обременения в виде аренды отсутствующим.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил отзыв на иск, в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации права первого собственника земельного участка.

ПАО Московский областной банк в отзыве на иск также возражает против его удовлетворения, указывая на отсутствие у банка и, следовательно, у истца как приобретателя недвижимости по сделке права собственности на земельный участок.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и отзыва на заявление не представило, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, о слушании дела извещено.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей департамента и управления по правилам стать 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд нашел иск подлежащим отклонению ввиду следующего.

Основанием заявленных требований явились следующие обстоятельства.

Обществу с ограниченной ответственностью «СТД Шуз» на основании договора купли-продажи от 15 марта 2019 г. принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание площадью 1266, 1 кв. м, расположенное по адресу: <...> - производственно-административное здание с кадастровым номером 61:44:0031476:84. Право собственности общества подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) от 30.07.2020 № 99/2020/340709228.

Здание расположено на земельном участке площадью 2118 кв. м с кадастровым номером 61:44:0031476:29, расположенном по тому же адресу: <...>.

Здание с кадастровым номером 61:44:0031476:84 было приобретено у публичного акционерного общества Московский областной банк по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2019 года № РОС-36Л/2019.

Право собственности ПАО Московский областной банк на здание с кадастровым номером 61:44:0031476:84 ранее возникло на основании Соглашения о передаче нереализованного с торгов предмета залога, принадлежащего ОАО «РНИИГЭС» от 09.11.2017, о чем в едином государственном реестре недвижимости 07.12.2017 сделана запись регистрации № 61:44:0031476:84-61/002/2017-6.

Право собственности ОАО «РНИИГЭС» на здание с кадастровым номером 61:44:0031476:84 возникло в результате приватизации имущественного комплекса федерального государственного унитарного предприятия «Ростовский государственный научно-исследовательский институт гигиены, экологии и сертификации» путем реорганизации государственного предприятия в открытое акционерное общество «Ростовский научно-исследовательский институт гигиены, экологии и сертификации» на основании Распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области от 12.10.2004 года № 935-р

В состав подлежащего приватизации имущественного комплекса был включен земельный участок с кадастровым номером 61:44:031476:0029 (в настоящее время 61:44:0031476:29), в границах которого расположено здание с кадастровым номером 61:44:0031476:84.

Пунктом 3 указанного распоряжения предписывалось передать в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества «Ростовский научно-исследовательский институт гигиены, экологии и сертификации» подлежащий приватизации имущественный комплекс федерального государственного унитарного предприятия «Ростовский государственный научно-исследовательский институт гигиены, экологии и сертификации» по передаточному акту, оформленному в установленном порядке.

В передаточный акт были включены сведения о земельном участке, подлежащем приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

Из содержания пункта 1.1 передаточного акта от 27.10.2004 следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:031476:0029 был включен в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия со стоимостью 222,2 тыс. руб.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 статьи 28 Закона о приватизации, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031476:29 в виде аренды. Сведения внесены на основании договора аренды земельного участка от 11.11.2003 № 24794.

Истец полагает, что 27.10.2004 договор аренды земельного участка от 11.11.2003 № 24794 в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил свое действие в следствии совпадения арендодателя и арендатора в одном лице.

ОАО «РНИИГЭС» ликвидировано 20.02.2018.

На основании изложенного ООО «СТД ШУЗ» просит признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031476:29, признать договор аренды земельного участка прекратившим действие, признать обременение земельного участка с кадастровым номером 61:44:0031476:29 в виде аренды отсутствующим.

Оценивая правомерность требований истца, суд исходит из следующего.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит земельные участки к недвижимым вещам, а потому в отношении спорного объекта применяются следующие законоположения.

Статья 131 определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

Статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" императивно установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из материалов дела, первый приобретатель спорного участка ОАО «РНИИГЭС» ликвидировано 20.02.2018. Право собственности на земельный участок за ним не зарегистрировано, общество продолжило исполнение сделки аренды и именно с этим правом на землю отчудило здание залогодержателю – банку.

Как указано выше, право на здание, расположенное на участке приобретено ПАО Мособлбанк в порядке реализации залогового имущества, а именно права залогодержателя приобрести его в свою собственность.

При этом ПАО Мособлбанк 03.08.2018 оформило с Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.11.2003 № 24794, вступив в него как арендатор. Соглашение зарегистрировано 9.08.2018.

Договор купли-продажи с банком ООО «СТД Шуз» заключило 15 марта 2019.

В связи с его заключением сторонами подписан также договор перенайма земельного участка от 15.03.2019 № РОС-36Л-зем/2019, по которому переданы права арендатора по договору истцом приняты на себе права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.11.2003 № 24794

ПАО Мособлбанк, возражая против иска, утверждает, что не приобрело и не передало по сделке права собственности на земельный участок, полагает, что истец, как и сам банк до продажи здания, является его арендатором.

При оценке этих доводов суд основывается на следующем.

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В данном случае истец приобрел здание у лица, чье право на землю легализовано в режиме аренды.

Довод о том, что ОАО «РНИИГЭС» вследствие приватизации стало собственником участка и в силу закона это право последовательно перешло к банку, а потом к истцу, не основан на законе.

Так, в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Однако, как указано выше, первый собственник недвижимости не зарегистрировал переход к нему права собственности на участок, а потому право это не могло перейти к приобретателям недвижимости.

Согласно статье 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости только права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В данном же случае сделка приватизации заключена 12.10.2004 и права ОАО «РНИИГЭС» на недвижимость без их государственной регистрации не могли быть переданы по сделке.

Так, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из сделки приватизации, ОАО «РНИИГЭС» приобрел право собственности на участок в период, когда государственная регистрация перехода права была необходима, но не принял мер к ее осуществлению. Сделка приватизации в части регистрации перехода права собственности на земельный участок им не исполнена.

В силу статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. В результате ликвидации ОАО «РНИИГЭС» возможность исполнения сделки приватизации в части легализации посредством государственной регистрации права собственности на земельный участок прекратилось.

Последующий собственник недвижимости, как и сам истец на момент подачи иска, также пользовался земельным участком на праве аренды.

Кроме того, истец утверждает, что приобрел право собственности на участок в результате двух последовательных сделок – приобретения банком как залогодержателем и покупки у него истцом. Но эти сделки не могут быть признаны основанием для перехода права на земельный участок ввиду следующего.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По правилам статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Вместе с тем, в данном случае речь идет не о части участка, на котором расположен объект недвижимости и которая при заключении сделки может не выделяться, а об участке в целом как самостоятельном объекте гражданских прав, юридическая судьба которого должна быть разрешена сделкой и цена которого должна быть указана в договоре.

В данном случае сам участок в качестве предмета продажи в договорах не указан, стоимость его предметом оценки не была и в цену сделки не включена, договоры в части приобретения земельного участка по прямому указанию приведенных выше законоположений являются незаключенными.

Следовательно, факт приватизации земельного участка без надлежащего юридического состава последующих сделок не может влечь переход этого права к банку и от него к истцу.

Более того, в силу статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей в отношениях между коммерческими организациями. А потому право на земельный участок не могло перейти к банку и от него к истцу безвозмездно.

Таким образом, заявленный иск не может быть признан обоснованным ввиду отсутствия, как указано выше, требуемой регистрации права и отсутствия надлежащего юридического состава последующих сделок, а также отсутствия со стороны истца встречного предоставления за приобретаемый земельный участок. При таких обстоятельствах у истца нет оснований требовать признания за ним права на землю. В удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

При этом истец не лишен права как собственник здания приобрести земельный участок в собственность в установленном законом порядке.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца относятся понесенные им судебные расходы.

Руководствуясь статьями 167 -170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.