Решение от 3 мая 2024 г. по делу № А70-27362/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-27362/2023
г. Тюмень
03 мая 2024 года
Резолютивная часть оглашена 22.04.2024г.

В полном объеме изготовлено 03.05.2024г.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гайнуллиной Л.М., рассмотрев в судебном заседании с использованием средств веб-конференции иск

Администрации Уватского муниципального района Тюменской области (далее - истец)

к ООО «Факт» (далее - ответчик)

третьи лица - индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – третье лицо-1), уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тюменской области ФИО2 (далее – третье лицо-2)

о расторжении договора аренды

об обязании освободить земельный участок


при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 03.07.2023 №82

от ответчика: ФИО4, доверенность 18.10.2023 №б/н

ФИО1, выписка из ЕГРЮЛ

от третьего лица-1: ФИО1, паспорт

от третьего лица-2: ФИО2, распоряжение от 24.01.2022 №1-рп



установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 27.12.2023 поступило исковое заявление (уточненное) Администрации Уватского муниципального района Тюменской области к ООО «Факт»:

- о расторжении договора аренды земельного участка от 15.08.2018 №2018/А-5-зу,

- об обязании в течение двух недель со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 21627 кв.м., расплоложенный по адресу: <...>, кадастровый номер 72:18:0000000:2660, передав земельный участок по акту приему-передачи истцу в состоянии не хуже первоначального, свободным от построек, мусора и строительных материалов.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договора аренды земельного участка от 15.08.2018 №2018/А-5-зу, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 21627 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 72:18:0000000:2660, категория земель участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта. Цепь использования участка: обслуживание автотранспорта. На основании п.7.2. договор действует с момента подписания акта приема-передачи сторонами сроком на 2 года 8 месяца. Соглашением от 20.11.2020 №1 к договору срок действия договора продлен с 15.04.2021 по 14.12.2023 года. Соглашением от 14.06.2022 №2 к договору срок действия договора продлен с 15.12.2023 по 14.12.2026 года. Актом приема передачи от 15.08.2018 подтверждается передача земельного участка в пользование арендатора. Истец 14.07.2023 провел обследование земельного, по результатам которого установлено, что земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением, на земельном участке находится лом железно-бетонных изделий. Полагая, что ответчиком допущены существенные нарушения при использовании земельного участка, истец в адрес ответчика направил уведомление от 14.07.2023 №6254-И о намерении расторгнуть договор, в связи с тем, что ООО «ФАКТ» не приступил к использованию участка в соответствии с его целевым назначением в течение трех лет. Ответ на указанное уведомление, а также подписанное ответчиком соглашение о расторжении договора истцу не поступили, в связи, с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на осуществление мер по использованию и освоению земельного участка, в материалы дела представлены доказательства. Так, им получен градостроительный план земельного участка РФ-72-4-17-2-03-2024-0001-0; в целях подключения участка к сетям электроснабжения арендатором в 2021 году подана заявка на подключение, в 2022 году выданы технические условия для присоединения от 30.06.2022 №Т8/22/0311-ТУ 25.05.2023, составлен акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии №22-000755, в 2023 году заключен договор на проведение инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий на данном участке, в целях строительства были приобретены строительные материалы.

Кроме того, ответчик указывает, что в его адрес истцом направлено уведомление от 15.11.2023 №10191-И, согласно которого истец не возражает в передаче земельного участка в субаренду третьему лицу-1. Так, 21.11.2023 между ответчиком и третьим лицом заключен договор субаренды земельного участка №51-зу/23. Согласно п.1.1 договора субаренды субарендодатель (ответчик) передает, а субарендатор принимает в аренду спорный земельный участок площадью сроком на 3 года.

Помимо этого, ответчик поясняет о том, что на основании поданного в установленном законом порядке заявления, истцом 17.01.2024 в отношении третьего лица-1 выдано разрешение на строительство №72-18-002-2024 сроком до 16.01.2026 года;17.03.2024 заключен договор подряда на выполнения общестроительных работ на спорном земельном участке; согласован сервитут, что подтверждается согласием на размещение объекта в придорожной полосе и полосе отвода автомобильной дороги от 18.04.2024 №3294/20-24 выданным ГКУ ТО «УАД».

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1, которая также против иска возражает по аналогичным с ответчиком основаниям.

В дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, вступил уполномоченный по защите прав предпринимателей в Тюменской области ФИО2, который иск не поддерживает, считает, что само по себе отсутствие возведенного на земельном участке объекта по истечении трех лет со дня передачи земельного участка в аренду не является обстоятельством, которое может быть расценено как существенное нарушение условий договора и основанием для его расторжения; действия истца в данном случае не могут быть расценены как добросовестные, поскольку, заключая соглашения о продлении сроков действия договора, истец располагал сведениями о состоянии земельного участка и исполнении ответчиком обязательств по договору аренды, вместе с тем, это не явилось препятствием для неоднократного продления срока действия договора; строительству объекта предшествует значительное время на подготовку земельного участка, в т.ч., оформление необходимых документов, получение которых зависит не только от ответчика, но и иных лиц (градостроительный план, технические условия для присоединения к инженерным сетям, инженерные и геодезические изыскания, разрешение га строительство); прекращение действия договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, к которым ответчик в рассматриваемом случае не относится.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ,), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст.610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п.1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 настоящего Кодекса.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2.1.2 договора арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случаях: использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в п.1.1 договора; использования участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка; не устранения совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы; изъятия участка для государственных или муниципальных нужд; неуплаты арендатором платежа указанного в п.п.4.3, 4.4 договора; не освоения участка; иных случаях, предусмотренных законодательством.

В п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ и ст.ст.450, 619 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». Под первым понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под вторым понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поддерживая исковые требования, истец в качестве основания для расторжения договора указывает на то обстоятельство, что с момента заключения договора до момента подачи иска в суд, ответчик не приступил к использованию и освоению земельного участка.

В силу пп.1 п.2 ст.45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, вид разрешенного использования спорного земельного участка - обслуживание автотранспорта.

Исходя из смысла ст.ст.45, 46 ЗК РФ, ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка.

Кроме того суд принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик заинтересован в сохранении арендных отношений, предметом которых является аренда земельного участка.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Задолженности по арендной плате арендатор не имеет. Доказательств того, что ответчик своими действиями ухудшает качество переданного в аренду земельного участка истцом в материалы дела также не представлено. Ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка, и он заинтересован в сохранении арендных отношений.

Таким образом, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды по иным основаниям.

На основании изложенного требования в части расторжения договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежит.

Истец также просит суд обязать ответчика вернуть участок.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в расторжении договора аренды земельного участка отказано, оснований в удовлетворении требований об обязании вернуть земельный участок не имеется.

В связи с тем, что истец, являясь органом местного самоуправления, в силу пп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден, госпошлина распределению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.


Судья


Маркова Н.Л.