Решение от 9 июля 2020 г. по делу № А40-338131/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва

09 июля 2020 года. Дело № А40- А40-338131/19-77-2439

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 09 июля 2020 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность № б/н от 06.11.2019г., предъявлен паспорт и

диплом о ВЮО),

от ответчика: Гречко А.В. (доверенность №33-Д-794/20 от 12.05.2020 г., предъявлено служебное удостоверение № 4664/18 и диплом о ВЮО),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНКОН" (125430, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МИТИНСКАЯ, 38, 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.09.2002, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛЕНКОН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕНКОН» при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 115,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>д,38, корп.1, установив спорные условия договора в следующей редакции:

-пункт 3.1. договора: «3.1. Цена Объекта составляет 10 984 000 (Десять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 11.03.2020 № 37, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов», экспертом ФИО3.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

-пункт 3.4. договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно,первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого оплачиваемого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 183 066 (Сто восемьдесят три тысячи шестьдесят шесть) руб. 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 30.08.2019г. истец обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, общей площадью 115,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>д,38, корп.1.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 15.10.2019г. с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 115,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>д,38, корп.1 по цене 17 232 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец, 07.11.2019г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 7 385 600 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик Протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал, письмом от 19.11.2019 (исх. №33-5-98446/19-(0)-6) отказал в заключении договора на условиях ответчика, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «ЛЕНКОН» (Арендатор, истец) и Департаментом имущества г. Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, Арендодатель, ответчик) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности г. Москвы от 19.06.1996 года № 9-303/96, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 115,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Поскольку после истечения срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 19.06.1996 года № 9-303/96 возобновлен на неопределенный срок.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, истец 30.08.2019г. истец обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, общей площадью 115,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>д,38, корп.1.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 15.10.2019г. с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 115,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>д,38, корп.1 по цене 17 232 000 руб. 00 коп.

Как указывает истец, 07.11.2019г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 7 385 600 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик Протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал, письмом от 19.11.2019 (исх. №33-5-98446/19-(0)-6) отказал в заключении договора на условиях ответчика, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 18.02.2020г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов, эксперту ФИО3, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Какова рыночная стоимость продажи нежилого помещения общей площадью 115,4 кв.м.. расположенного по адресу: <...> по состоянию на дату оценки 30.08.2019г.?

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов» от 11.03.2020г. № 37 по состоянию на 30.08.2019г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 115,4 кв.м.. расположенного по адресу: <...> составляет 10 984 000 рублей без НДС.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена нежилых помещений, общей площадью 115,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 30.08.2019г. составляет 10 984 000 рублей без НДС.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб. 00 коп. и госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ЛЕНКОН» удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕНКОН» при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 115,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>д,38, корп.1, установив спорные условия договора в следующей редакции:

-пункт 3.1. договора: «3.1. Цена Объекта составляет 10 984 000 (Десять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 11.03.2020 № 37, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов», экспертом ФИО3.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

-пункт 3.4. договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно,первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого оплачиваемого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 183 066 (Сто восемьдесят три тысячи шестьдесят шесть) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕНКОН» расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (Три тысячи) руб. 00 коп. и расходы за проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы в размере 45 000 (Сорок пять тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова