Решение от 23 января 2024 г. по делу № А35-7814/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7814/2023
23 января 2024 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2024 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Кочетовой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 11.01.2024 с перерывом до 17.01.2024 дело по исковому заявлению

КФХ ФИО2

к Администрации Среднеольшанского сельсовета Пристенского района Курской области

о признании права собственности на недвижимое имущество:

- коровник, площадью 1320,1 кв.м, 1972 года постройки, расположенный по адресу: <...>;

- зернохранилище, площадью 697,8 кв.м, 1974 года постройки, расположенное по адресу: <...>;

- телятник, площадью 347,9 кв.м, 1978 года постройки, расположенный по адресу: <...>;

- красный угол, площадью 78,9 кв.м, 1988 года постройки, расположенный по адресу: <...>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, Министерство имущества Курской области, Администрация Пристенского района Курской области,

при участии представителей:

от истца: наличие полномочий не подтверждено (до перерыва); ФИО3 по доверенности от 17.01.2024 (срок до 31.12.2027) (после перерыва);

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от соответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

КФХ ФИО2 обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Среднеольшанского сельсовета Пристенского района Курской области о признании права собственности на недвижимое имущество согласно перечню.

Определением суда от 08.09.2023 исковое заявление принято к производству в порядке общего искового судопроизводства, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, Министерство по управлению имуществом Курской области, Администрация Пристенского района Курской области.

Определением суда от 24.10.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 28.11.2023 суд по ходатайству истца в порядке статьи 46 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве соответчика Администрацию Пристенского района Курской области, исключив ее из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 19.01.2024 производство по делу №А35-7814/2023 по исковым требованиям КФХ ФИО2 к Администрации Пристенского района Курской области прекращено.

В обоснование исковых требований истец ссылался на отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, иначе как по решению арбитражного суда.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что, поскольку спорное недвижимое имущество имеет признаки безхозяйной вещи, Администрация Среднеольшанского сельсовета собирает необходимые документальные доказательства в целях подачи искового заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности. Также ответчик отметил, что Администрация проводит работы по содержанию земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, в надлежащем состоянии. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в письменном мнении пояснило, что основанием для государственной регистрации прав является, в том числе, решение суда. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях и Министерство имущества Курской области в ходе рассмотрения дела письменного мнения на исковое заявление не представили. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Администрация Пристенского района Курской области в ответе на запрос указала, что распорядителем земельного участка, в границах которого находятся спорные объекты недвижимости, является Администрация Среднеольшанского сельсовета. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст.ст. 123, 156, 170 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.


Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 10.10.2006 между СХПК «Колхоз им. Свердлова» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (далее – Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить денежную сумму за представленное ему имущество, в том числе:

– коровник (здание), 1972 года постройки, цена – 5 750 руб.;

– зернохранилище (кладовая), 1974 года постройки, цена – 1 725 руб.;

– телятник (здание), 1978 года постройки, цена – 6 900 руб.;

– красный угол (здание), 1988 года постройки, цена – 575 руб.

Общая стоимость продаваемого имущества, согласно пункту 2.1. договора, составляет 179 515 руб. 00 коп.

В силу пункта 2.3. договора Покупатель обязан уплатить 146 515 руб. 00 коп., которые должны быть внесены единовременно на расчетный счет продавца.

20.11.2006 индивидуальный предприниматель – глава КФХ ФИО2 произвел оплату имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 10.10.2006, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением.

В свою очередь, Продавец принял на себя обязательство передать в собственность Покупателя имущество в срок не позднее чем через 30 дней с момента полной оплаты его стоимости. Передача имущества Покупателю осуществляется конкурсным управляющим по акту приема-передачи с приложением к нему соответствующих документов.

По акту приема-передачи от 20.10.2006 СХПК «Колхоз им. Свердлова» передал, а индивидуальный предприниматель принял имущество в соответствии с перечнем, указанным в договоре купли-продажи.

При подписании акта приема-передачи Стороны подтвердили, что обязательства сторон выполнены в полном объеме, расчет произведен полностью, у Сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

02.07.2007 СХПК «Колхоз им. Свердлова» был ликвидирован на основании решения суда.

С момента передачи имущества КФХ ФИО2 владеет им как своим собственным.

В 2022 году на объекты недвижимого имущества изготовлены технические планы, в результате чего объекты недвижимости имеют следующие технические характеристики:

– нежилое здание, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества: 46:19:040201, местоположение объекта недвижимости: <...>, вид разрешенного использования – объект сельскохозяйственного производства, 1972 года завершения строительства, площадь 1320,1 кв.м,

– нежилое здание, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества: 46:19:040201, местоположение объекта недвижимости: <...>, вид разрешенного использования – объект сельскохозяйственного производства, 1974 года завершения строительства, площадь 697,8 кв.м,

– нежилое здание, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества: 46:19:040201, местоположение объекта недвижимости: <...>, вид разрешенного использования – объект сельскохозяйственного производства, 1978 года завершения строительства, площадь 347,9 кв.м,

– нежилое здание, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества: 46:19:040201, местоположение объекта недвижимости: <...>, вид разрешенного использования – объект сельскохозяйственного производства, 1988 года завершения строительства, площадь 78,9 кв.м.

Ссылаясь на невозможность государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке на данное имущество, ввиду ликвидации продавца, КФХ ФИО2 обратилсось в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.


Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Право собственности может быть приобретено, а как следствие, и признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены действующим законодательством.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно абзацу 1 части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона «О государственной регистрации недвижимости») государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии со статьей 15 Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Как следует из материалов дела, в качестве основания приобретения права собственности истец ссылается на договор купли-продажи от 10.10.2006, заключенный между СХПК «Колхоз им. Свердлова» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (далее – Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – Покупатель), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить денежную сумму за предоставленное ему имущество, в том числе:

– коровник (здание), 1972 года постройки, цена – 5 750 руб.;

– зернохранилище (кладовая), 1974 года постройки, цена – 1 725 руб.;

– телятник (здание), 1978 года постройки, цена – 6 900 руб.;

– красный угол (здание), 1988 года постройки, цена – 575 руб.

Общая стоимость продаваемого имущества, согласно пункту 2.1. договора, составляет 179 515 руб. 00 коп.

В силу пункта 2.3. договора Покупатель обязан уплатить 146 515 руб. 00 коп., которые должны быть внесены единовременно на расчетный счет продавца.

20.11.2006 индивидуальный предприниматель – глава КФХ ФИО2 произвел оплату имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 10.10.2006, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением.

В свою очередь, Продавец принял на себя обязательство передать в собственность Покупателя имущество в срок не позднее чем через 30 дней с момента полной оплаты его стоимости. Передача имущества Покупателю осуществляется конкурсным управляющим по акту приема-передачи с приложением к нему соответствующих документов.

По акту приема-передачи от 20.10.2006 СХПК «Колхоз им. Свердлова» передал, а индивидуальный предприниматель принял имущество в соответствии с перечнем, указанным в договоре купли-продажи.

При подписании акта приема-передачи Стороны подтвердили, что обязательства сторон выполнены в полном объеме, расчет произведен полностью, у Сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Вместе с тем, переход права собственности на недвижимость к КФХ ФИО2 зарегистрирован не был.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности не связан только с отсутствием заявления продавца, но и с отсутствием регистрации первичного права продавца (СХПК «Колхоз им. Свердлова») на спорное имущество.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец лишен возможности обратиться в суд в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, поскольку основанием для отказа в регистрации перехода права собственности является не только отсутствие продавца, но н отсутствие регистрации ранее возникшего права на спорное имущество.

В силу пункта 1 статьи 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

На основании пункта 2 статьи 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с техническими планами, подготовленными кадастровым инженером ФИО5, объекты недвижимого имущества построены в 1972, 1974, 1978, 1988 годах соответственно.

Следовательно, право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Продавец спорных объектов недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на спорные здания между СХПК «Колхоз им. Свердлова» и КФХ ФИО2 отсутствует.

Факт передачи недвижимости и оплата его стоимости в полном объеме покупателем подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.

С даты заключения договора купли-продажи истец владеет недвижимым имуществом как своим собственным.

В реестрах федеральной, государственной и муниципальной собственности Курской области имущество, являющееся предметом иска, не значится, что подтверждается ответами Администрации Среднеольшанского сельсовета Пристенского района Курской области от 19.09.2022 № 344, Администрации Пристенского района Курской области от 24.10.2022 № 02.01-40/4943, комитета по управлению имуществом Курской области от 23.09.2022 № 03.1-01.01-19/13431, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях от 23.09.2022 № ЮБ-02-1311, справкой областного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» от 24.03.2020 № 453.

Доводы Администрации Среднеольшанского сельсовета Пристенского района Курской области о том, что объекты недвижимости, являющиеся предметом настоящего спора, обладают признаками бесхозяйных вещей, при наличии подписанного договора купли-продажи, судом отклоняются судом как противоречащие материалам дела.

Более того, отсутствие государственной регистрации права собственности истца или иного лица на спорные объекты, само по себе, не может являться основанием для признания имущества бесхозяйным.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом было установлено, что спорные объекты недвижимости находятся в пределах кадастрового квартала 46:19:040201, что подтверждается сведениями, указанными в технических планах.

КФХ ФИО2 обращалось в Администрацию Пристенского района Курской области по вопросу предоставления земельного участка площадью 93 099 кв.м в кадастровом квартале 46:19:040201 в целях эксплуатации спорных зданий, представив схему расположения земельного участка на кадастровом плане.

Однако письмом от 07.11.2023 Администрация пояснила, что утвердить схему расположения земельного участка не представляется возможным по причине отсутствия у заявителя правоудостоверяющих документов в отношении объектов недвижимости, на нем расположенных.

Сведения о наличии сформированного земельного участка под спорными объектами недвижимости и о правообладателях такого земельного участка отсутствуют.

Из пояснений представителя истца и представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, являющиеся предметом спора, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными положениями законодательства, полномочиями по распоряжению земельными участками в кадастровом квартале 46:19:040201 обладает Администрация Среднеольшанского сельсовета Пристенского района Курской области.

Ссылки Администрации на проведение работ по содержанию земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, в надлежащем состоянии не нашли своего подтверждения в материалах дела. Документальных доказательств, свидетельствующих о проведении ответчиком указанных работ, равно как и доказательств несения каких-либо расходов по содержанию земельного участка (как предлагал суд в определении от 28.11.2023), ответчиком не представлено.

С учетом указанного, суд приходит к выводу о том, что истец в настоящий момент лишен возможности сформировать земельный участок под объектами недвижимости по причине отсутствия государственной регистрации права собственности на них. При этом доказательств нарушения со стороны истца прав третьих лиц либо публичных интересов, материалы дела не содержат.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Учитывая отсутствие доказательств наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц, включая Администрацию Среднеольшанского сельсовета Пристенского района Курской области, в отношении спорной недвижимости, суд, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьями 8.1, 130, 131, 132, 164, пунктом 2 статьи 218, статьей 223, пунктом 1 статьи 549, пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в абзацах 3, 4 пункта 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», полагает исковые требования о признании права собственности подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина возлагается судом на истца, оплатившего ее при обращении в суд, поскольку судебный акт принят в его интересах.

На основании статей 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования КФХ ФИО2 (ОГРНИП 314461927200017, ИНН <***>) удовлетворить.

Признать право собственности КФХ ФИО2 (ОГРНИП 314461927200017, ИНН <***>) на недвижимое имущество:

- коровник, площадью 1320,1 кв.м, 1972 года постройки, расположенный по адресу: <...>;

- зернохранилище, площадью 697,8 кв.м, 1974 года постройки, расположенное по адресу: <...>;

- телятник, площадью 347,9 кв.м, 1978 года постройки, расположенный по адресу: <...>;

- красный угол, площадью 78,9 кв.м, 1988 года постройки, расположенный по адресу: <...>.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.


Судья И.В. Кочетова