Решение от 27 октября 2021 г. по делу № А46-13579/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-13579/2021
27 октября 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания секретаре

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФЕСТМОЛЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков в размере 1 999 595 руб. 60 коп.,

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1, по доверенности от 28.06.2021 (паспорт, диплом),

от ответчика - ФИО2, по доверенности от 01.04.2021 (служебное удостоверение, диплом),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «ФЕСТМОЛЛ» (далее – ООО «ФЕСТМОЛЛ», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска (далее – Департамент, ответчик) о взыскании убытков в сумме 1 999 595 руб. 60 коп.

В обоснование заявленного требования истец указал, что у Департамента возникло неосновательное обогащение в виде арендных платежей, которые уплачивались истцом в отсутствие правовых оснований. Представителем истца отмечено, что отказ Департамента в предоставлении арендуемого имущества в собственность, изложенный в распоряжении № 198 от 26.02.2021, является незаконным, что подтверждается представлением Прокуратуры Омской области.

В ходе судебного разбирательства представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований, представил отзыв на исковое заявление. Также, представителем ответчика представлен контррасчет заявленных требований с учетом фактического срока предоставления в собственность имущества.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «ФестМолл» и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска было заключено два договора аренды земельного участка:

- Договор аренды № Д-Кр-14-10645 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения от 30.05.2014г. (далее - Договор аренды земельного участка № Д-Кр-14-10645 от 30.05.2014г.). Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 31.07.2014г.По указанному договору аренды земельного участка. Арендодатель 30.05.2014г. передал в аренду сроком на 25 лет, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером: 55:36:110107:5612, площадью 25770 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здания. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., город Омск, Кировский АО, улица 70 Лет Октября, д. 19 (далее - земельный участок с кадастровым номером 55:36:110107:5612).Цель использования участка: административные здания и офисы коммерческих организаций, торгово-развлекательные комплексы.

- Договор аренды № Д-Кр-14-201 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения от 30.08.2017г. (далее - Договор аренды земельного участка № Д-Кр-14-201 от 30.08.2017г.). Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 07.09.2017г.По указанному договору аренды земельного участка, Арендодатель 30.08.2017г. передал в аренду сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером: 55:36:110107:5959, площадью 962 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание торгово-офисного центра. Почтовый адрес ориентира: Омская область., город Омск, Кировский административный округ, улица 70 Лет Октября, д. 19 (далее - земельный участок с кадастровым номером 55:36:110107:5959). Цель использования участка: для использования под торгово-офисный центр.

ООО «ФестМолл» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

1) Нежилое здание торгово-офисного центра, общей площадью 36558,6 кв.м., этажность 3-15, подземная этажность-1, кадастровый номер 55:36:000000:15242, по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 70 Лет Октября, д. 19 (запись регистрации № 55-55-01/012/2010-862 от 18.02.2010г.);

2) Нежилое здание распределительной трансформаторной подстанции 6623, общей площадью 84,6 кв.м., этажность 1, кадастровый номер: 55:36:000000:15217, по адресу: Омская область, г.Омск, Кировский АО, ул. 70 Лет Октября, д. 19 (запись регистрации № 55-55-01/012/2010-945 от 18.02.2010г.).

Указанные объекты недвижимости находится в границах следующих земельных участков:

1) Нежилое здание торгово-офисного центра, общей площадью 36558,6 кв.м., этажность 3-15, подземная этажность-1, кадастровый номер 55:36:000000:15242, по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 70 Лет Октября, д. 19, находится в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 55:36:110107:5612, площадью 25 770 кв.м., 55:36:110107:5959, площадью 962 кв.м., арендуемых ООО «ФестМолл» по указанным выше договорам аренды.

2) Нежилое здание распределительной трансформаторной подстанции 6623, общей площадью 84,6 кв.м., этажность 1, кадастровый номер: 55:36:000000:15217, по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 70 Лет Октября, д. 19 в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:110107:5612 площадью 25 770 кв.м.

В связи с принадлежащим ООО «ФестМолл» исключительным правом на предоставление в собственность без проведении торгов земельных участков с кадастровым номерами 55:36:110107:5612, площадью 25 770 кв.м. и 55:36:110107:5959, площадью 962 кв.м. закрепленным в статье 39.20 Земельного кодекса РФ, ООО «ФестМолл» 30 декабря 2020 года обратилось через отдел «Служба одного окна» в Департамент имущественных отношений Администрации города Омска с двумя Заявлениями о предоставлении в собственность Общества земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110107:5612 и 55:36:110107:5959 (в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

К заявлению в соответствии со статьями 39.15, 39.17 Земельного кодекса РФ был приложен полный пакет документов: сообщения, содержащие перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на испрашиваемых земельных участках; документы, подтверждающие личность и полномочия Заявителя.

Распоряжением Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска за № 198 от 26.02.2021г. «Об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110107:5959, 55636:110107:5612 в Кировском административном округе города Омска» (далее - Распоряжение № 198 от 26.02.2021г.), Департамент отказал 000 «ФестМолл» в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами: 55:36:110107:5612, площадью 25 770кв.м. и 55:36:110107:5959, площадью 962 кв.м.

ООО «ФестМолл», считая Распоряжение № 198 от 26.02.2021г. незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества, 10.03.2021г. обратилось с Жалобой в Прокуратуру г. Омска исх. б/н от 05.03.2021г., в которой просило провести проверку по факту несоответствия нормам действующего законодательства Распоряжения № 198 от 26.02.2021г., и в случае несоответствия указанного номам действующего законодательства, применить меры прокурорского реагирования.

По результатам рассмотрения Жалобы ООО «ФестМолл», Прокуратурой г.Омска установлено, что Департаментом допущены нарушения при принятий Распоряжения № 198 от 26.02.2021г., поскольку указанное Распоряжение принято без учета требований земельного и градостроительного законодательства. По указанному факту Прокуратурой г. Омска Директору Департамента 29.03.2021г. внесено представление.

Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска подготовлен проект договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:110107:5612, 55:36:110107:5959 б/н., б/д. (подписанный со стороны Департамента 13.04.2021 г.), между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска области и ООО «ФестМолл» (далее - договор купли-продажи земельного участка).

В проекте договора купли-продажи земельного участка, представленного Департаментом, цена выкупа земельных участков была указано неверно, а именно:

- Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 55:36:110107:5612 составила 62 454 265,02 рублей вместо 11 609 256,15 рублей (30 % от кадастровой стоимости земельного участка составляющей 208 180 883,40 рублей, вместо 10 % от кадастровой стоимости земельного участка составляющей 11 609 256,15 рублей);

- Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 55:36:110107:5959 составила 2 703 316,20 рублей вместо 433 376,19 рублей (30 % от кадастровой стоимости земельного участка составляющей 9 011 054,00 рублей, вместо 10 % от кадастровой стоимости земельного участка составляющей 4 333 761,90 рублей).

В связи с тем, что цена выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 55636:110107:5612, 55:36:110107:5959 определена Департаментом неверно, ООО «ФестМолл» было вынуждено подписать проект договора купли-продажи земельных участков с Протоколом разногласий от 21.04.2021г.

Указанный Протокол разногласий от 21.04.2021г. к проекту договора купли-продажи земельных участков был направлен ООО «ФестМолл» в адрес Департамента 23.04.2021г. письмом исх. № 03-2100086/0 от 21.04.2021г.

В указанном Письме, ООО «ФестМолл» обосновал неправомерность определения Департаментом цены выкупа земельных участков в представленном им проекте Договора купли-продажи, которая носит регулируемый характер, и не может быть определена Департаментом произвольно.

В ответ на Протокол разногласий ООО «ФестМолл» от 21.04.2021г., Департаментом подготовлен подписанный со стороны Департамента Протокол согласования разногласий к Договору купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55636:110107:5612, 55:36:110107:5959, в котором цена выкупа земельных участков была указана, верно: 10% от кадастровой стоимости земельных участков, составляющей 116 092 561,50 рублей и 4 333 761,90 рублей, соответственно, как это указано в Протоколе разногласий ООО «ФестМолл».

Впоследствии Договор № 10888 купли-продажи земельных участков от 14.05.2021г. с Протоколом разногласий и Протоколом согласования разногласий были поданы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Омской области.

Право собственности ООО «ФестМолл» на земельные участки с кадастровыми номерами 55636:110107:5612, 55:36:110107:5959 на основании Договора № 10888 купли-продажи земельных участков от 14.05.2021г. было зарегистрировано в Едином государственном реестре 41едвижимости 28.05.2021г. (№.№. регистрации 55:36:110107:5612-55/092/2021-5, 55:36:110107:5959-55/092/2021-5), что следует из отметок на Договоре купли-продажи.

Пункт 3.2. договора купли-продажи земельных участков содержит положения, о том что, с момента государственной регистрации права собственности на земельные Участки, договоры аренды земельных участков от 30.05.2014г. № Д-Кр-14-10645, и от 30.08.2017г. № Д-Кр-14-201 считаются прекратившими действие.

Право собственности ООО«ФестМолл» по Договору купли-продажи земельных участков № 10888 от 14.05.2021г. зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области 28.05.2021г., соответственно с указанной даты прекратили действие Договоры аренды земельных участков от 30.05.2014г. № Д-Кр-14-10645 и от 30.08.2017г. № Д-Кр-14-201.

Таким образом, незаконный отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в реализации преимущественного права на выкуп земельных участков повлек за собой продолжение арендных отношений и несение ООО «ФестМолл» дополнительных расходов на уплату арендных платежей за период с 12.03.2021 по 28.05.2021 г.

Разница между суммой внесенной арендной платы по указанным выше договорам аренды земельного участка за период с 12.03.2021г. по 28.05.2021г., и суммой земельного налога, подлежащего оплате ООО «ФестМолл» за указанный период составляют для ООО «ФестМолл» убытки, подлежащие возмещению на основании ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

По расчету предпринимателя, сумма ущерба составила 1 916 634 руб. 74 коп.по земельному участку с кадастровым номером 55:36:110107:5612 (2 575 399 руб. – 658 764 руб. 26 коп.), 82 960 руб. 86 коп. по земельному участку с кадастровым номером 55:36:110107:5959 (111 475 руб. 50 коп. – 28 514 руб. 64 коп.).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Из положений статей 16, 1069 ГК РФ следует, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В настоящем случае требования Общества основаны на том обстоятельстве, что в связи с незаконным отказом Департамента в выкупе арендуемыхземельных участков, предприниматель уплачивал арендную плату за период, в течение которого при надлежащем исполнении муниципальным образованием законодательных требований и соблюдения сроков, обязанность по ее уплате отсутствовала.

При этом, незаконность отказа Департамента прямо следует из представления Прокуратуры Омской области от 29.03.2021 № 7-04-2021/4918, а также последующих действий Департамента после получения данного представления.

Так, согласно представления Прокуратуры Омской области от 29.03.2021 № 7-04-2021/4918, распоряжение департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 26.02.2021 № 198 «Об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми помпами 55:36:110107:5959 и 55:36:110107:5612 в Кировском административном округе города Омска» противоречит и не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, незаконность действия Департамента по принятию решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых земельных участков, выраженного в распоряжении от 26.02.2021 № 198, установлена в ходе проведения прокурорской проверки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в случае надлежащего исполнения Департаментом своих обязанностей у ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей, в связи с своевременным выкупом арендуемого имущества.

Однако, суд приходит к выводу о неверном определении периода, указанного истцом в исковом заявлении.

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗКРФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи. договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39,16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю, В указанном решении должны быть указаны все основанье отказа.

Заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами55:36:110107:5612, 55:36:110107:5959 подано ООО «ФестМолл» в Департамент 30.12.2020г.

Департамент, в соответствии с абз. 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, должен было в срок до 29.01.2021г. (включительно) осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельных участков в трех экземплярах, обеспечить их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания Заявителю - ООО «ФестМолл».

Проект договора купли-продажи земельных участков подлежит подписанию Покупателем в тридцатидневный срок (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Также необходимо отметить, что, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В данном случае, материалами дела подтверждается наличие разногласий между сторонами, а также их урегулирование.

Так, в связи с тем, что цена выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 55636:110107:5612, 55:36:110107:5959 определена Департаментом неверно, ООО «ФестМолл» было вынуждено подписать проект договора купли-продажи земельных участков с Протоколом разногласий от 21.04.2021г.

Указанный Протокол разногласий от 21.04.2021г. к проекту договора купли-продажи земельных участков был направлен ООО «ФестМолл» в адрес Департамента 23.04.2021г. письмом исх. № 03-2100086/0 от 21.04.2021г.

В указанном Письме, ООО «ФестМолл» обосновал неправомерность определения Департаментом цены выкупа земельных участков в представленном им проекте Договора купли-продажи, которая носит регулируемый характер, и не может быть определена Департаментом произвольно.

В ответ на Протокол разногласий ООО «ФестМолл» от 21.04.2021г., Департаментом подготовлен подписанный со стороны Департамента Протокол согласования разногласий к Договору купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55636:110107:5612, 55:36:110107:5959, в котором цена выкупа земельных участков была указана, верно: 10% от кадастровой стоимости земельных участков, составляющей 116 092 561,50 рублей и 4 333 761,90 рублей, соответственно, как это указано в Протоколе разногласий ООО «ФестМолл».

Кроме того, согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее -многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Таким образом, срок подлежит исчислению следующим образом:

с 30.12.2020 по 29.01.2021 - 30 дней на подготовку проекта Договора;

с 01.02.2021 (начиная с рабочего дня) по 02.03.2021 - 30 дней на подписание проекта Обществом;

с 03.03.2021 по 01.04.2021 - 30 дней на урегулирование разногласий;

с 02.04.2021 по 14.04.2021 - 9 рабочий дней на государственную регистрацию права по Договору.

Соответственно, договор между сторонами должен быть заключен не позднее 15.04.2021.

При этом, суд отмечает, что фактическое заключение договора купли-продажи осуществлено за пределами установленного совокупного срока для действий муниципального образования, а потому не оказывает влияние на исчисление периода.

Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019 по делу № А46-6583/2019.

Таким образом, действуя в соответствии с условиями закона, ответчик был обязан направить истцу проект договора купли-продажи и согласовать его заключение не позднее 15.04.2021.

При указанных обстоятельствах, истец, подписав договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений, стал бы собственником данного имущества.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом (по смыслу пункта 2 статьи 224 ГК РФ).

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 года N 4408/2011.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Таким образом, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика.

Иными словами, истец вынужден был вносить арендную плату по договору аренды по вине ответчика, что привело к возникновению у истца убытков в период с 15.04.2021 по 28.05.2021 в размере внесенной арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Таких доказательств Департаментом, учитывая, что муниципальное образование является собственником объектов недвижимости, осуществление установленных Законом N 159-ФЗ процедур находится в сфере ответственности ответчика, не представлено.

Факт уплаты арендных платежей подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами, следовательно, требования истца о взыскании понесенных убытков за период с 15.04.2021 по 28.05.2021 заявлены обоснованно.

При этом, с учетом расчета периода выкупа объектов недвижимости, приведенного ранее, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца о взыскании задолженности за период с 12.03.2021 по 14.04.2021, поскольку с учетом установленных законодательством сроком, выкуп мог произойти не ранее 15.04.2021.

В качестве убытков может рассматриваться лишь арендная плата, вносимая предпринимателем за пользование помещением в период, когда судом установлено наличие противоправных действий со стороны ответчика, т.е. - за пределами установленного законом срока.

При этом, следует принимать во внимание отведенный законом срок на совершение действий муниципальным образованием с учетом преддоговорного спора.

Таким образом, сумма убытков, подлежащая взысканию составляет 1 118 343 руб. 87 коп. по двум земельным участкам, что подтверждается расчетом.

Довод Ответчика о том, что Департамент не может быть признан уклоняющимся от реализации преимущественного права Истца на приобретение имущества и от заключения соответствующего договора, а также о наличии прямой причинно-следственной связи между действиями Департамента и возникшими у Общества убытками» нельзя признать соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам.

Так, истец 30.12.2020г. в порядке ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ обратился в Департамент с Заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков. К указанному Заявлению был приложен пакет документов в соответствии с требованиями ст. 39.15, 39.17 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения указанных Заявлений Департамент только 26.02.2021г. (с нарушением нормативного строка, установленного абз. 1 пункта 5 ст. 39.17 ЗК РФ) отказал Заявителю в предоставлении в собственность земельных участков.

Только после обращения Истца в Прокуратуру г. Омска с Жалобой (исх. б/н от 05.03.2021г.) с просьбой провести проверку по факту нарушения Ответчиком действующего законодательства, и внесения в адрес Ответчика соответствующего Представления, Ответчиком Истцу 13.04.2021г. был направлен проект договора купли-продажи земельных участков.

При этом, в проекте Договора купли-продажи земельных участков, подготовленном Ответчиком, Ответчик прямо указал, что «договор купли продажи заключен на основании ст.ст. 39.17, 39.20. ЗК РФ, в соответствии с представлением Прокуратуры г. Омска от 29.03.2021г. № 7-04-2021/4918».

Также из Письма Прокуратуры г. Омска от 30.03.2021г. № 118ж-2021/4920 следует, что Распоряжение Департамента от 26.02.2021г. № 198 об отказе в предоставлении в собственность ООО «ФестМолл» земельных участков принято без учета требований земельного и градостроительного законодательства.

При таких обстоятельствах действия Ответчика, выраженные в прямом отказе (Распоряжение № 198 от 26.02.2021г.) в предоставлении в собственность Истца испрашиваемых земельных участков, прямо направлены на уклонение Ответчика от реализации преимущественного права Истца на приобретение в собственность земельных участков без проведения торгов, и от заключения соответствующего договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае, противоправность действий Департамента была установлена в ходе прокурорской проверки по заявлению Истца. Прокуратура установила, что Департаментом допущены нарушения при принятии Распоряжения № 198 от 26.02.2021г., поскольку указанное Распоряжение принято без учета требований земельного и градостроительного законодательства. Так, именно во исполнение предписаний прокуратуры Ответчик подготовил проект Договора.

При этом, подлежат отклонению доводы Департамента о том, что отчет по обоснованию площади, на который ссылался Прокурор в представлении, не был предоставлен в Департамент, поскольку, как указывает истец, данный отчет предоставлялся в Департамент до даты вынесения незаконного Распоряжения.

Кроме того, подлежат отклонению ссылки Департамента на то, что в силу абз. 15 пункта 4.2 заключенного между Сторонами договора купли-продажи земельных участков, «Стороны договорились об ограничении ответственности Продавца в части возмещения расходов, возникших в связи с заключением настоящего договора (в том числе в виде внесения арендной платы)», что, по мнению ответчика, «не противоречит пункту 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которому, условия договора определяются по усмотрению Сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовым актами» (стр. 3 Отзыва).

Вместе с тем, ответчик, в силу положений пункта 1 ст. 39.20, пункта 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является лицом обязанным заключить договор купли-продажи земельных участков, в сроки, предусмотренные абз. 1 пункта 5 ст. 39.17 ЗК РФ, составляющим 30 дней с даты подачи заявителем в Уполномоченный орган соответствующего Заявления.

В силу положений, изложенных в части 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в Суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу, соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Истцом заявлены в Арбитражный суд требования о взыскании с Ответчика возникших у него убытков, в виде разницы между суммой оплаченной арендной платы, и суммой подлежащего уплате земельного налога, за период, когда Ответчик неправомерно, в нарушение пункта 5 ст. 39.17 ЗК РФ, уклонялся от заключения договора купли-продажи земельных участков.

В силу положений главы 25 ГК РФ, убытки являются мерой ответственности за нарушение обязательств.

При этом, в силу положений пункта 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

В данном случае оговорка, включенная Ответчиком в договор купли-продажи земельных участков (абз. 15 пункта 4.2. договора, в редакции протокола разногласий), вменяющая Покупателю обязанность «не предъявлять требования о возмещении расходов, возникших в связи с заключением договора (в том числе в виде внесения арендной платы)», по существу является соглашением об устранении ответственности Ответчика за умышленное нарушение обязательства, по своевременному предоставлению Истцу проекта договора купли-продажи земельного участка, в порядке и сроки, установленные нормами действующего ЗК РФ.

В связи с чем, указанные выше оговорка, включенная в договор купли-продажи земельных участков, в силу пункта 4 ст. 401 ГК РФ является ничтожной и не подлежащей применению».

В рассматриваемом случае, нарушение Ответчиком обязательства по своевременному предоставлению Истцу проекта договора купли-продажи земельных участков является совершенным умышленно, поскольку Ответчик, являясь Уполномоченным органом по предоставлению в собственность земельных участков, безусловно, знал об установленных действующим земельным законодательством сроках и основаниях такого предоставления.

Кроме того, Ответчик, по существу воспользовался своим положением «сильной стороны» в формировании условий договора купли-продажи земельных участков.

Указанная выше оговорка в освобождении от Ответчика ответственности, была внесена Ответчиком на стадии Протокола согласования разногласий к договору купли-продажи земельных участков.

В данной ситуации, Истец был вынужден подписать договор на условиях Протокола согласования разногласий, поскольку, в случае отказа подписать договор на условиях протокола согласования разногласий, Истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд с иском об урегулировании преддоговорного спора, что повлекло бы за собой последующие существенные расходы по уплате арендных платежей на период разрешения преддоговорного спора в судебном порядке.

В данном случае, Ответчик, воспользовавшись своим положением, злоупотребив принадлежащим ему правом на составление проекта Договора купли продажи земельных участков, включил данный пункт в текстовку проекта Договора намеренно, осознавая, что действия Истца по исключению данного условия Договора повлекли бы за собой для последнего очередные расходы по уплате арендных платежей, во много раз превышающие оплату земельного налога, на период разрешения спора в Судебном порядке.

Таким образом, в силу неравенства переговорных возможностей Истец не мог согласовать иное содержание Договора без условий, включенных Истцом в Протокол согласования разногласий.

Согласно абзацам второму и третьему пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Согласно п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По мнению истца, оговорка, об освобождении Ответчика от ответственности, включена Ответчиком в договор купли-продажи земельных участков, при недобросовестном поведении, поскольку Ответчик воспользовался тем, что Истец (как контрагент по договору) был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания договора. В силу чего, данная оговорка противоречит положениям п. 1 ст. 1 ГКРФ, ст. 10 ГК РФ.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что сама формулировка «расходы в связи с заключением договора (в том числе, в виде внесения арендной платы)», указанная в Протоколе согласования разногласий не позволяет сделать вывод о том, что Стороны согласовали освобождение Ответчика от взыскания убытков, поскольку разница между внесенной арендной платой и суммой подлежащего оплате земельного налога, не являются «расходами в связи с заключением договора».

Таким образом, суд полагает необходимым удовлетворить требования истца о взыскании убытков частично, в размере 1 118 343 руб. 87 коп., в удовлетворении требований в остальной части – отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, соответственно расходы по уплате истцом государственной пошлины при подаче иска в суд относятся на ответчика в размере 17 697 руб. 19 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «ФЕСТМОЛЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613, зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФЕСТМОЛЛ» (ИНН 5507212160, ОГРН 1095543020088) 1 118 343 руб. 87 коп. убытков, а также 18 454 руб. 17 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «ФЕСТМОЛЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в остальной части – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков