Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А79-12402/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12402/2019
г. Чебоксары
03 августа 2020 года
Резолютивная часть решения принята и оглашена 27 июля 2020 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Кузьминой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куреиной А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Гамма", (ИНН <***>, ОГРН <***>), Россия 428032, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. В-вых д. 20, офис 709 ,

к обществу с ограниченной ответственностью "Бозон", (ИНН <***>; <***>), Россия 428034, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Университетская д. 34, корп. 1; Россия 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. В-вых, д. 20, пом. 15

при участии третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - акционерного общества «Дом Мод»

о взыскании 10 621 906 руб. 77 коп. долга по арендной плате, пени

и по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Бозон"

к обществу с ограниченной ответственностью "Гамма"

при участии третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике

о признании договоров субаренды нежилого помещения № 03, № 07 от 01.02.2018, № 145 от 26.10.2018 недействительными (ничтожными)

при участии

от ООО "Гамма": ФИО1 по доверенности от 23.03.2020

от ООО "Бозон": не было

от АО «Дом Мод»: не было

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике: не было

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гамма" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бозон" о взыскании долга по арендной плате по договору субаренды № 03 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 25.10.2018 в размере 3129672 руб. 85 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 1525703 руб. 58 коп.; долга по арендной плате по договору субаренды № 07 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 31.12.2018 в размере 785200 руб. и пени в сумме 375344 руб. 04 коп., долга по арендной плате по договору субаренды № 145 от 26.10.2018 за период с 26.10.2018 по 19.06.2019 в размере 3603375 руб. 01 коп. и пени в сумме 1202611 руб. 57 коп.

Определением суда от 05.11.2019 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - акционерное общество «Дом Мод».

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнял иск, окончательно уточнив позицию просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бозон» задолженность в сумме 10 592 044 руб. 76 коп., в том числе: долг по арендной плате по договору субаренды № 03 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 25.10.2018 в размере 3 129 672 руб. 18 коп. и пени за период с 13.02.2018 по 25.10.2018 в сумме 1 511 026 руб. 23 коп., долг по арендной плате по договору субаренды № 07 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 31.12.2018 в размере 785 200 руб. и пени за период с 13.02.2018 по 31.12.2018 в сумме 373 211 руб. 88 коп., долг по арендной плате по договору субаренды № 145 от 26.10.2018 за период с 26.10.2018 по 19.06.2019 в размере 3 603 375 руб. и пени за период с 26.10.2018 по 19.06.2019 в сумме 1 189 559 руб. 47 коп.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 14.01.2020.

14.01.2020 общество с ограниченной ответственностью "Бозон" обратилось со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гамма" о признании договоров субаренды нежилого помещения № 03, № 07 от 01.02.2018, № 145 от 26.10.2018 недействительными.

Определением суда от 15.01.2020 встречный иск принят к производству.

Определением суда от 05.02.2020 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ООО "Бозон" - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (428000, <...>).

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Бозон» уточнил встречный иск, просит признать сделки по заключению договоров субаренды нежилого помещениям № 03, № 07 от 01.02.2018, № 145 от 26.10.2018 недействительными (ничтожными).

Уточнение встречного иска принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса РФ определением от 13.05.2020.

По существу первоначального иска представитель ООО "Гамма" его поддержал, возражал относительно встречного иска по доводам, изложенным в пояснениях. (том 1 л.д. 5-12, том 1 л.д. 134-139, том 1 л.д. 213-216, том 1 л.д. 217-219).

ООО "Бозон", АО «Дом Мод», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенные о дне, времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, ранее в материалы дела представляли отзывы, пояснения, документы.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО "Бозон" не признал первоначальный иск, встречный иск поддержал по доводам, изложенным в отзывах и пояснениях. (том 1 л.д. 148-150, том 1 л.д. 155-157 (встречный иск), том 2 л.д. 4-7, том 2 л.д. 8-10, том 2 л.д. 85-89).

Считает, что у ООО «Гамма» отсутствует согласие собственника имущества (ООО «Дом Мод» - третье лицо) на совершение сделок по передаче части нежилых помещений с субаренду ООО «Бозон» при заключении договоров субаренды нежилых помещений № 03, № 07 от 01.02.2018, № 145 от 26.10.2018, в связи с чем данные договоры субаренды являются недействительными (ничтожными) и у ООО «Гамма» отсутствует правовое основание для взыскания с ООО «Бозон» субарендной платы. Просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Дом Мод» представило пояснения, считает, что ООО «Бозон» в нарушение условий Договоров субаренды оплату арендной платы ООО «Гамма» не производило, и первоначальный иск подлежит удовлетворению. Указало, что согласие Арендодателя (ООО «Дом Мод») на сдачу помещений в субаренду по договорам субаренды нежилых помещений № 03, № 07 от 01.02.2018, № 145 от 26.10.2018 выражено в самом договоре аренды между ООО «Дом Мод» и ООО «Гамма» и не является обязательным, в связи с чем встречный иск подлежит отказу в удовлетворении. (том 1 л.д. 123-124, том 2 л.д. 25,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике представило пояснения, указав, что 20.12.2018 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрирован договор субаренды № 145 от 26.10.2018, заключенный между ООО «Гамма» и ООО «Бозон», сроком с 26.10.2018 по 25.10.2023, предметом которого является нежилое помещение № 15 общей площадью 800,40 кв.м. с кадастровым номером 21:01:020101:1259, расположенное в цокольном этаже нежилого семиэтажного железобетонного здания с техническим этажом по адресу: г.Чебоксары, ул. Композиторов В-вых, 20.

Сведения о государственной регистрации договоров субаренды №№ 03, 07 от 01.02.2018 в ЕГРН отсутствуют. (том 2 л.д. 1-2, том 2 л.д. 12-13).

Выслушав в ходе рассмотрения дела участников процесса, изучив представленные в материалы дела документы в их совокупности и взаимной связи в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд считает первоначальный иск ООО «Гамма» подлежащим удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска ООО «Бозон» отказывает.

Отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключив договор, стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В частности, арендатор принял на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

01.12.2016 между ООО «Гамма» и АО «Дом Мод» (третье лицо) был заключен Договор аренды № 11.

Предметом данного договора является передача обществу третьим лицом во временное пользование принадлежащих третьему лицу на праве собственности нежилых помещений для ведения хозяйственной деятельности, в том числе сдачи в субаренду, в соответствии с Приложением № 1 к данному договору, всего в размере 2008,40 кв.м.

01.02.2018 между ООО «Гамма» и ООО «Бозон» были заключены: договор субаренды № 03, согласно которого в пользование ООО «Бозон» было передано нежилое помещение № 15, общей площадью 754,80 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого семиэтажного здания с техническим этажом по адресу: <...>.

Дополнительно по договору путем подписания акта приема-передачи помещения и акта возврата помещения от 30.07.2018 ООО «Бозон» принял в аренду часть нежилого помещения площадью 51,60 кв.м., расположенного на цокольном этаже здания ТЦ «Дом Мод» и вернул ООО «Гамма» нежилую площадь 50 кв.м.

По акту приема-передачи от 02.08.2018 ООО "Бозон" дополнительно принял в аренду часть нежилого помещения площадью 24,26 кв.м., расположенного на цокольном этаже здания ТЦ «Дом Мод».

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 455899 руб. 20 коп. в месяц без НДС. Стоимость коммунальных услуг входит в состав арендной платы, при потреблении энергоносителей в пределах установленных лимитов, то есть электроэнергия 16000 кВт. горячая вода 60 куб.м., холодная вода 180 куб.м. в месяц. По истечению 6 месяцев делается перерасчет с учетом фактически потребленных услуг по данным приборов учета. При разнице потребления производится перерасчет по ценам последнего месяца.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата должна быть оплачена Арендатором не позднее 10-го числа текущего оплачиваемого месяца.

Данный договор действовал до заключения сторонами 26.10.2018 договора субаренды № 145 на указанное помещение № 15.

Также заключен договор субаренды № 07, согласно которого в пользование ООО «Бозон» было передано нежилое помещение общей площадью 130 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилою семиэтажного здания с техническим этажом по адресу в <...>. 20.

Согласно пункта 3.1 договора размер арендной платы составляет 78520 руб. в месяц без НДС. Стоимость коммунальных услуг входит в состав арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата должна быть оплачена Арендатором не позднее 10-го числа текущего оплачиваемого месяца.

Далее, 26.10.2018 между ООО «Гамма» и ООО "Бозон" был заключен договор субаренды № 145, согласно которого в пользование ООО «Бозон» передано нежилое помещение № 15, общей площадью 800,40 кв.м., расположенное на цокольном этаже нежилого семиэтажного здания с техническим этажом по адресу: <...>.

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы составляет 414607 руб. в месяц без НДС.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата должна быть оплачена Арендатором не позднее 10-го числа текущего оплачиваемого месяца.

Указанные помещения были приняты ООО "Бозон" без замечаний, по актам приема-передачи, подписанными на дату заключения договоров субаренды.

ООО «Гамма» письмами от 22.03.2018, 27.03.2018 обращалось к ООО "Бозон" с требованиями о погашении задолженности по договорам, на что ООО "Бозон" было сообщено о намерении производить ремонт в арендуемых помещениях.

Письмом от 05.04.2018 ООО «Гамма» известило ООО "Бозон" о готовности предоставить скидку по арендной плате или предоставить арендные каникулы на срок 45 дней на время проведения ремонтных работ, при условии погашения ООО «Бозон» образовавшейся задолженности. Ответа на данное письмо от ООО «Бозон» не поступало.

Далее письмами от 24.04.2018, 15.05.2018, 01.08.2018, 10.08.2018, ООО «Гамма» обращалось к ООО «Бозон» с требованиями об оплате арендной платы.

Письмом от 13.08.2018 ООО "Бозон" известило ООО «Гамма» о том, что задолженность по арендной плате будет оплачена ООО "Бозон" 01.10.2018, что исполнено не было.

В связи с этим, 05.10.2018, 15.10.2018, 23.10.2018 ООО «Гамма» обратилось к ООО "Бозон" с требованием о погашении задолженности по арендной плате.

09.11.2018 ООО "Бозон" произвело оплату коммунальных платежей по договору № 03 в размере 395000 руб., задолженность по оплате арендных платежей погашена не была.

По Договору № 07 ООО «Бозон» произведена оплата арендных платежей в только размере 78520 руб.

По Договору № 145 оплата арендной платы ООО «Бозон» не производилась.

Доказательства обратного, документы об оплате арендной платы в сроки и в размере, предусмотренные договорами, от ООО «Бозон» не представлены.

В связи с чем, уведомлением от 11.06.2019 ООО «Гамма» уведомило ООО "Бозон" об одностороннем расторжении договора № 145.

Претензией от 20.09.2019 ООО «Гамма» обратилось к ООО «Бозон» с требованием о погашении задолженности, которая получена 23.09.2019, однако задолженность не оплачена.

В следствие ненадлежащего исполнения ООО «Бозон» своих обязательств по доводам субаренды № 03, № 07, № 145, у него образовался долг по арендной плате по договору субаренды № 03 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 25.10.2018 в размере 3 129 672 руб. 18 коп., долг по арендной плате по договору субаренды № 07 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 31.12.2018 в размере 785 200 руб., долг по арендной плате по договору субаренды № 145 от 26.10.2018 за период с 26.10.2018 по 19.06.2019 в размере 3 603 375 руб.

Проверив расчет долга в уточненном иске (том 1 л.д.134-139), суд считает его верным, соответствующим условиям договоров субаренды.

ООО «Бозон» не представило в материалы дела контррасчет долга и доказательства оплаты арендной платы, в связи с чем первоначальный иск в части взыскания долга по договорам субаренды подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского Кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договоров субаренды предусмотрено, что при несвоевременном внесении арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от суммы невнесенного платежа за каждый календарный день просрочки.

Проверив уточненный расчет пени (том 1 л.д.134-139), суд считает его верным, контррасчет пени от ООО «Бозон» в дело не поступил, в связи с чем с ООО «Бозон» подлежат взысканию пени за период с 13.02.2018 по 25.10.2018 в сумме 1 511 026 руб. 23 коп. за просрочку арендной платы по договору субаренды № 03, пени за период с 13.02.2018 по 31.12.2018 в сумме 373 211 руб. 88 коп. за просрочку оплаты арендной платы по договору субаренды № 07, пени за период с 26.10.2018 по 19.06.2019 в сумме 1 189 559 руб. 47 коп. за просрочку оплаты арендной платы по договору субаренды № 145.

Судом отклоняются доводы ООО «Бозон» во встречном иске, вследствие чего заключенные между сторонами договоры субаренды № 03 от 01.02.2018, № 07 от 01.02.2018, № 145 от 26.10.2018 нельзя признать ничтожными по основаниям, изложенным во встречном иске, для применения положений статей 166, 167, 168, 173.1 Гражданского Кодекса РФ, суд не усматривает.

В договорах субаренды в пункте 1.2 указано, что правом предоставления нежилых помещений в субаренду возникает у арендодателя (ООО «Гамма») на основании договора аренды № 11 от 01.12.2016, заключенного между АО «Дом Мод» (арендодатель) и ООО «Гамма» (арендатор).

Согласно доводам ООО «Бозон» пункт 2.2.11 договора аренды № 11 от 01.12.2016 содержит требование о том, что Арендатор - ООО «Гамма» не вправе заключать договоры, следствием которых может явиться какое-либо обременение предоставленных по настоящему договору прав, или переход их другому лицу, передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу (перенаем) и т.д.

ООО «Бозон» указывает, что ООО «Гамма» необходимо было получить согласие собственника имущества (АО «Дом Мод») при совершении сделки по передаче части нежилых помещений с субаренду ООО «Бозон», что в рассматриваемом случае отсутствует.

При этом ООО «Бозон» не указывает о возникновении определенных последствий применительно к рассматриваемому спору при наличии вывода ООО «Бозон» о ничтожности договоров субаренды №№ 03, 07, 145.

Статьей 608 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Указанные нормы права не содержат прямого, императивного указания на то в какой форме должно быть выражено согласие на субаренду.

Из пункта 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Так, предмет договора аренды № 11 от 01.12.2016 между ООО «Гамма» и АО «Дом Мод» (собственник, третье лицо) в пункте 1.1 содержит прямое указание на то, что Арендодатель (АО «Дом Мод») передает Арендатору (ООО «Гамма») нежилые помещения для ведения хозяйственной деятельности, в том числе для сдачи в субаренду.

Также пунктом 2.4 данного договора предусмотрена прямая обязанность арендатора - ООО «Гамма» в срок до 01.01.2017 перезаключить все договоры с существующими, на день подписания настоящего договора, арендаторами, находящимися в Торговом Центре «Дом Мод» на свое юридическое лицо.

В пункте 1 дополнительного соглашения от 11.09.2017 к договору аренды нежилых помещений № 11 от 01.12.2016 сторонами (АО «Дом Мод» и ООО «Гамма») решено изложить п.2.2.11 договора аренды в следующей редакции: (в частности добавлен пункт «б»), который прямо предусматривает право Арендатора (ООО «Гамма») предоставлять в субаренду площади для ведения предпринимательской деятельности. (том 1 л.д.220).

Также в пункте ж) дополнительного соглашения предусмотрено обязанность арендатора (ООО «Гамма») ознакомить субарендатора с правилами настоящего договора Аренды № 11 от 01.12.2016 и дополнительного соглашения к нему о невозможности перехода своих прав и обязанностей, что также свидетельствует о том, что стороны договора аренды № 11 от 01.12.2016 предусмотрели возможность для заключения договоров субаренды.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики 30.11.2017 за № 21:01:020101:1259-21/001/2017.

Согласно статье 431 Гражданского Кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное содержание договора аренды № 11 от 01.12.2016, с учетом дополнительного соглашения, свидетельствует об общей воли сторон договора, как арендодателя (АО «Дом Мод»), так и арендатора (ООО «Гамма»), направленной на возможность заключения договоров субаренды, поскольку предмет договора согласован и определен в пункте 1.1. данного договора.

Данная позиция подтверждается и доводами третьего лица АО «Дом Мод», изложенной в письменных пояснениях, согласно которым указание ООО «Бозон» на то, что ООО «Гамма» не вправе было заключать договоры субаренды в связи с наличием условий о запрете в договоре аренды между ООО «Гамма» и АО «Дом Мод» № 11 от 01.12.2016, не соответствует действительности, поскольку данный договор и был заключен с единственной целью - для сдачи переданных по договору помещений в субаренду.

На основании изложенного в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Судом отклоняются также доводы ООО «Бозон» о невозможности использовать субарендатором спорных помещений по договорам субаренды.

Данные доводы сводятся к тому, что в соответствии с условиями договоров субаренды № 03, № 07 от 01.02.2018, № 145 от 26.10.2018 (п. 2.1.2.) Арендодатель обязуется обеспечить пожарную безопасность в здании всего здания торгового центра «Дом Мод». Таким образом, не обеспечение пожарной безопасности Арендодателем, повлекло за собой вынесения Решения Ленинским районным судом г. Чебоксары № 2-1828/2018 от 21.05.2018, вступившим в законную силу, которым запрещено АО «Дом Мод», ООО «Гамма», ООО «Бозон» эксплуатировать вышеуказанное помещение до устранения нарушений требований пожарной безопасности и невозможность фактического использования данного помещения ответчиком.

ООО «Бозон» ссылается на то, что обязанность по обеспечению противопожарной безопасностью лежит на собственнике помещений и указывает, что данную обязанность собственник - третье лицо АО «Дом Мод» делегировал ООО «Гамма» в соответствии с Договором аренды № 11 от 01.12.2016. В связи с чем ответственность за запрет эксплуатации помещений, сданных в субаренду ООО «Бозон», несет ООО «Гамма».

Однако договоры субаренды, заключенные между ООО «Гамма» и ООО «Бозон» также содержат аналогичные условия, согласно которым именно ООО «Бозон» несет ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении (пункт 4.7, пункт 2.3.6. договоров субаренды).

Согласно вышеуказанному решению суда, прокурорской проверкой в арендуемом помещении площадью 754.80 кв.м., являющемуся предметом договора № 03 от 01.02.2018 были выявлены следующие нарушения:

- Ширина эвакуационного выхода (запасного) в помещении из лестничной клетки составляет менее 1,2 м.

Согласно заключенным договорам субаренды между сторонами, именно ООО «Бозон» обязано содержать арендуемое помещение в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, соблюдать нормы пожарной безопасности (п.2.3.6).

- В караоке зале допускается перепад высот менее 45 см.

Данный перепад был создан ООО «Бозон» при производстве ремонтно-отделочных работ в качестве дизайнерского решения, опровержение данному обстоятельству, указанному ООО «Гамма», ООО «Бозон» в материалы дела не представлено.

- Помещение не оборудовано автоматическими установками пожаротушения, системой противодымной защиты, дымовыми пожарными извещателями.

Согласно заключенным договорам субаренды между сторонами, именно ООО «Бозон» обязано содержать арендуемое помещение в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, соблюдать нормы пожарной безопасности (пункт 2.3.6 договоров субаренды).

- Не проводиться техническое обслуживание и планово-предупредительный ремонт автоматических (автономных) установок пожаротушения, автоматических установок пожарной сигнализации, системы оповещения людей о пожаре, средств пожарной сигнализации.

Согласно заключенным договорам субаренды между сторонами именно ООО «Бозон» обязано содержать арендуемое помещение в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, соблюдать нормы пожарной безопасности (пункт 2.3.6).

- Отсутствует план эвакуации людей при пожаре.

Согласно заключенным договорам субаренды между сторонами именно ООО «Бозон» обязан содержать арендуемое помещение в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, соблюдать нормы пожарной безопасности (пункт 2.3.6).

- Для отделки пола (ламинат) и стен используется с более высокой пожарной опасностью.

При производстве ремонтно-отделочных работ именно ООО «Бозон» выполнил работы из указанных материалов. Опровержение данному обстоятельству, указанному ООО «Гамма», ООО «Бозон» в материалы дела не представлено.

В связи с этим, выявленные нарушения в помещении площадью 754,80 кв.м., являющемуся предметом договора аренды № 03, а в последующим - договора № 145 (часть), не относятся к виновным действиям ООО «Гамма», поскольку в соответствии с условиями договоров субаренды соблюдение требований пожарной безопасности является обязанностью ООО «Бозон».

Другие помещения, в которых были выявлены нарушения пожарной безопасностью, не являются предметом договоров субаренды № 03, 07, 145, заключенных между сторонами.

Заключая договоры субаренды № 03, № 07 и принимая их по акту приема-передачи ООО «Бозон» было ознакомлено с техническим состоянием данных помещений, каких либо замечаний при приеме не обнаружено. Согласно указанных актов техническое состояние данных помещений удовлетворительное, позволяет использовать его по данному назначению.

Договор № 145, заключенный сторонами 26.10.2018 на ту же площадь, являющуюся предметом Договора № 03, был заключен уже после вступления в силу решения Ленинского районного суда от 21.05.2018, тем самым ООО «Бозон» достоверно было известно о наложенном на данную площадь запрете в эксплуатации, несмотря на данное обстоятельство ООО «Бозон» приняло без замечаний данное помещение.

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо с учетом ожидаемого от арендатора добросовестного и разумного поведения должны были быть обнаружены им при осмотре имущества, передаваемого в аренду и, арендатор, тем не менее, принял это имущество исходя из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского Кодекса РФ.

По договоренности между сторонами устранять выявленные нарушения должен был субарендатор ООО «Бозон», что подтверждает имеющаяся в материалах дела переписка.

Так, письмом от 16.04.2018 ООО «Бозон» известило ООО «Гамма» о том, что обязуется устранить все недостатки, указанные в представлении Прокуратуры Ленинского района г. Чебоксары № 03-03-2018 от 10.04.2018, относящиеся к компетенции Арендатора.

Довод, указанный в возражении о том, что ООО «Бозон» не имел возможности использовать помещения в соответствии с целью аренды, в связи, с чем не обязан уплачивать арендную плату, не соответствует действительности, поскольку имеющаяся переписка свидетельствует о проведении ООО «Бозон» в помещениях ремонтных работ, в условиях действующих договоров аренды, по актам приема-передачи арендуемые помещения в порядке статьи 622 Гражданского Кодекса РФ не были им возвращены ООО «Гамма», что не является основанием для освобождения ООО «Бозон» от уплаты арендной платы.

До проверки Прокуратуры Ленинского района г. Чебоксары, ООО «Бозон» обращался к ООО «Гамма» с уведомлением о проведении ремонтно-отделочных работ в помещении.

При этом ООО «Гамма» предлагало ООО «Бозон» рассмотреть вопрос о предоставлении ООО «Бозон» каникул по оплате арендных платежей на период ремонта, о чем в материалах дела имеются письма ООО «Гамма», однако ответа на данное предложение от ООО «Бозон» не поступало, в связи с чем условия не были согласованы.

Письмом от 15.05.2018 ООО «Гамма» просило приостановить все ремонтно-строительные работы до предоставления проекта на перепланировку на утверждение ООО «Гамма».

Письмом от 23.05.2018 ООО «Гамма» просило предоставить проект на перепланировку помещений за счет средств субарендатора для выполнения требований пожарной безопасности.

Письмом от 10.08.2018 ООО «Гамма» обращался с требованием об оплате по договорам субаренды, указывая, что ООО «Бозон» продолжает пользоваться арендуемым помещением.

ООО «Бозон» в письме от 13.08.2018 сообщило, что задолженность будет погашена после открытия заведения (ориентировочная дата открытия - 15.09.2018 - 01.10.2018).

Письмом от 02.10.2018 ООО «Гамма» просило в связи с затянувшимися работами по перепланировке клуба «Паблик-Паб» ускорить ввод в эксплуатацию клуба и указать конкретную дату начала работы клуба.

Непрерывную эксплуатацию арендованных помещений, в виду проведения в них ООО «Бозон» работ по реконструкции, перепланировке и отделке, а также по монтажу системы водяного пожаротушения и системы дымоудаления, подтверждают также письма ООО «Гамма» от 05.02.2019, 21.05.2019, письма ООО «Бозон» от 01.02.2019, 12.02.2019.

Кроме того, письмом от 12.02.2019 ООО «Бозон» подтвердило, что в холодильниках, находящихся в указанных помещениях, хранится скоропортящийся товар на сумму 200000 руб., а также в помещении находится имущество ООО «Бозон» стоимостью 12000000 руб. Также ООО «Бозон» сообщило, что в данный момент в помещении ведутся работы по приведению их в соответствие противопожарным нормам (абзац 3 письма).

Тем самым, указанная переписка, а также ежемесячные комиссионные акты проверки здания ТЦ «Дом Мод», свидетельствуют о том, что помещения, переданные по договорам субаренды ООО «Бозон», на протяжении всего срока аренды по договорам субаренды, эксплуатировались.

ООО «Гамма» не был прекращен доступ работников ООО «Бозон» к арендуемым нежилым помещениям и оборудованию, что подтверждают письма ООО «Гамма» от 03.12.2018, 31.01.2019, 26.07.2019, в которых ООО «Гамма» только предупреждает о том, что в соответствии с условиями договора, он имеет право ограничить доступ ООО «Бозон» в указанные помещения, сменить замки и удержать имущество, находящееся в них. Однако документальные доказательства ограничения доступа со стороны ООО «Гамма» в арендуемые помещения в исковой период, ООО «Бозон» в материалы дела не представило.

Также во исполнение определения суда от 13.07.2020 из Следственного управления Следственного Комитета РФ по Чувашской Республике поступило постановление о привлечении в качестве обвиняемого от 17.01.2020 руководителя ООО «Бозон» Ильину. Согласно данному документу усматривается, что в исковой период ООО «Бозон» беспрепятственно занимало спорные помещения по договорам субаренды.

Судом отмечается, что в виду несогласия с техническими характеристиками арендуемых помещений, нарушением норм пожарной безопасности либо в связи с иными обстоятельствами, наличие которых привело к невозможности использовать ООО «Бозон» арендуемое помещение по назначению, на обстоятельства наличия которых ссылается ООО «Бозон» в качестве довода об отсутствии правовой обязанности по уплате арендной платы ООО «Гамма», общество при этом не отказалось ор арендованных помещений, не обращалось к ООО «Гамма» с требованием о расторжении договоров субаренды, по акту возврата в порядке статьи 622 Гражданского Кодекса РФ помещения ООО «Гамма» не возвратило, а продолжало их использовать по договорам субаренды, что подтверждается материалами дела, то доводы общества об отсутствии обязанности по оплате арендной платы являются несостоятельными.

Расходы по оплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального Кодекса РФ в связи с удовлетворением первоначального иска возлагаются на ООО «Бозон», которое должно их возместить ООО «Гамма», оплатившему государственную пошлину при обращении с иском в суд; по оплате государственной пошлине по встречному иску возлагаются также на ООО «Бозон», которому в удовлетворении встречного иска отказано, при этом общество уплатило государственную пошлину при обращении со встречным иском в суд.

руководствуясь статьями 49, 110, 132, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бозон" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гамма" задолженность в сумме 10 592 044 (Десять миллионов пятьсот девяносто две тысячи сорок четыре) руб. 76 коп., в том числе: долг по арендной плате по договору субаренды № 03 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 25.10.2018 в размере 3 129 672 (Три миллиона сто двадцать девять тысяч шестьсот семьдесят два) руб. 18 коп. и пени за период с 13.02.2018 по 25.10.2018 в сумме 1 511 026 (Один миллион пятьсот одиннадцать тысяч двадцать шесть) руб. 23 коп., долг по арендной плате по договору субаренды № 07 от 01.02.2018 за период с 01.02.2018 по 31.12.2018 в размере 785 200 (Семьсот восемьдесят пять тысяч двести) руб. и пени за период с 13.02.2018 по 31.12.2018 в сумме 373 211 (Триста семьдесят три тысячи двести одиннадцать) руб. 88 коп., долг по арендной плате по договору субаренды № 145 от 26.10.2018 за период с 26.10.2018 по 19.06.2019 в размере 3 603 375 (Три миллиона шестьсот три тысячи триста семьдесят пять) руб. и пени за период с 26.10.2018 по 19.06.2019 в сумме 1 189 559 (Один миллион сто восемьдесят девять тысяч пятьсот пятьдесят девять) руб. 47 коп., возмещение расходов по оплате государственной пошлине в сумме 75 960 (Семьдесят пять тысяч девятьсот шестьдесят) руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Гамма" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 150 (Сто пятьдесят) руб., уплаченную по платежному поручению № 380 от 28.10.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.С. Кузьмина