Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А40-140570/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-140570/17-181-1108
04 декабря 2017 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Прижбилова С.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "Деловой центр "Северный берег" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107014, <...>, эт.1, пом.2, комн.5, дата регистрации: 9.01.2017)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 125009, <...>, дата регистрации: 15.11.1991)

о признании недействительным уведомления о повышении ставки арендной платы на 2014 и 2015 годы по договору аренды от 20.01.2003 № 04-36/2003

при участи в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 15.06.2017

от ответчика: ФИО3, доверенность от 09.01.2017

УСТАНОВИЛ:

ООО "Деловой центр "Северный берег" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департамент городского имущества города Москвы (далее ответчик) о признании недействительным уведомления о повышении ставки арендной платы на 2014 и 2015 годы по договору аренды от 20.01.2003 № 04-36/2003 ввиду его ничтожности.

В исковом заявлении истец также просит суд разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных им в связи рассмотрением настоящего дела – взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины 6 000 рублей.

Представитель истца заявленные требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Устно озвучил доводы, на которых основаны заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, представил письменный отзыв. В порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приобщен к материалам дела письменный отзыв ответчика.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства). (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")

По общему правилу право на одностороннее изменение условий обязательства должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право на одностороннее изменение условий обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой. (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" – далее ПП ВС РФ № 54).

При применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на одностороннее изменение его условий.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, только в случае если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, буквальное толкование вышеуказанных норм позволяет прийти к выводу о том, что по общему правилу арендодателю нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставлено право на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы.

Если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было направлены. (пункт 12 ПП ВС РФ № 54).

То есть, согласно указанному разъяснению данная односторонняя сделка является ничтожной.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого уведомления об изменении ставки арендной платы недействительной сделкой ввиду ее ничтожности, суду необходимо установить, что она совершена тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или арендодателем не соблюдены требования к ее совершению.

Между ЗАО «Деловой центр Северный берег» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды № 04-36/2003 от 20.01.2003 на помещение, площадью 376,8 кв.м (этаж 1 пом. III, комн. 1,1 а, 16,1 в,2-29,39,40), площадью 78,6 кв.м ( этаж 2 пом. IV комн. 7-11) и площадью 249,5 кв.м (этаж 3 пом. V комн. 5,5а,6-17,20,20а,206,20в), расположенного в здании по адресу: <...>.

ООО «Деловой центр Северный Берег» является универсальным правопреемником ЗАО «Деловой центр «Северный берег» в порядке часть 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (при преобразовании юридического лица одной правовой формы в юридическое лицо другой организационно правовой формы прав и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются).

На основании решения Арбитражного суда от 25.01.2016 по делу № А40-111175/2015 между Обществом и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор купли-продажи ранее арендуемого нежилого помещения от 07.10.2016 № 59-3799, соответственно договор аренды был прекращен (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2017, вступившим в законную силу бездействие ответчика, выразившееся в несовершении в период с 05.03.2014 года по 11.05.2015 года юридически значимых действий по выкупу помещения признаны незаконными.

За арендатором (истцом) по договору аренды по состоянию на 23 июня 2017 года числится задолженность по арендной плате в размере 18 969 647 рублей 21 копейка за период с июля 2014 года по сентябрь 2016 года.

Истец считает, что в период с июля 2014 года по сентябрь 2016 года арендодателем произведено незаконное изменение условий договора аренды в части увеличения арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 6.6 договора аренды № 04-36/2003 от 20.01.2003 в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

Вместе с тем, дополнительное соглашение не оформлялось, к данному договору не приобщалось.

В случае принятия решения Правительством Москвы, Мэром или Департаментом о централизованном изменении ставки арендной платы, стороны в силу пункта статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, о том, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через 14 дней с момента отправления такого извещения. Такая процедура может производиться не более одного раза в год. (пункт 6.6 договора)

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что наряду с условиями договора отношения, связанные с установлением размера арендной платы, также регулируются Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы.

Общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Северный берег" в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 1 статьи 18 указанного закона органы государственной власти города Москвы могут оказывать имущественную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного имущества, в том числе зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800- ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" субъектам малого предпринимательства, соответствующим закрепленным в пункте 1 указанного нормативного акта условиям, предоставляется имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв.м, в год. В соответствии с пунктом 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 800-ПП, по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Таким образом, с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в соответствии с пунктом 6.6 договора и пунктом 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП.

В период с 30.10.2013 по 06.11.2013 по заказу Департамента городского имущества города Москвы ООО «Центр оценки «Аверс» была проведена оценка рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, в том числе и нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 704,9 кв.м, о чем был составлен отчет № 880-14/2013-Ар.

Согласно данного отчета ставка арендной платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, составила 8 762 рублей за 1 кв.м в год.

На основании данного отчета арендодателем подготовлены проекты дополнительных соглашений об установлении ставки арендной платы на 2014 год и 2015 год, которые 23.12.2013 и 24.12.2014 соответственно направлены в адрес арендатора. Указанные дополнительные соглашения (оферты) акцептованы не были.

Уведомления об изменении ставки арендной платы на 2014 и 2015 годы, которые по своей правовой природе являются односторонними сделками и могут быть признаны недействительными, ответчиком не представлены.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд исходил из того, что предложение (оферта) от 23.12.2013 и от 24.12.2014 не может быть признано недействительным, поскольку оно по смыслу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации не является сделкой и не влечет возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей арендатора, без соответствующего волеизъявления последнего.

Судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины, подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статей 8, 9, 11, 12, 153, 154, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Северный берег" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107014, <...>, эт.1, пом.2, комн.5, дата регистрации: 9.01.2017) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 125009, <...>, дата регистрации: 15.11.1991) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

СУДЬЯПрижбилов С.В.