Решение от 3 августа 2020 г. по делу № А46-10193/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10193/2020
03 августа 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 29 июля 2020 года

Решение в полном объёме изготовлено 03 августа 2020 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Корниенко Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (ИНН 5507236041, ОГРН 1135543000405) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Мехтиева Ислама Нуррадиновича, Вантеева Павла Андреевича, Зыкова Антона Сергеевича, Паршиной Татьяны Александровны, Паршина Сергея Владимировича, Паршиной Ирины Сергеевны, Паршиной Маргариты Сергеевны, Глуховского Виталия Витальевича, об установлении порядка пользования земельным участком,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО10 по доверенности от 25.02.2020;

от ответчика – ФИО11 по доверенности от 19.09.2019;

ФИО4 (лично),

от третьих лиц, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (далее – истец, ООО «ИСГ Сибирь») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) об установлении порядка пользования земельным участком.

Определением суда от 15.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Истец требования поддержал в полном объёме.

Ответчик высказался согласно представленному отзыву.

ФИО4 поддержал позицию истца.

Иные третьи лица, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие названных участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

11.11.2016 между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (Арендодатель) и ООО «ИСГ Сибирь» (Арендатор) заключён договор аренды № Д-Кр-13-110 земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2973 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110110:1032, местоположение которого установлено в г. Омск в КАО ул. Новороссийская, д. 5, (далее - Договор аренды от 11.11.2016).

В соответствии с пунктом 1.4 Договора целью использование участка является завершение строительства объекта незавершённого строительства.

Согласно пункту 1.5 Договора разрешённое использование участка: для строительства многоквартирного жилого дома средней этажности.

Срок действия договора аренды от 11.11.2016 был установлен до 09.11.2019.

На предоставленном указанным договором земельном участке 55:36:110110:1032 расположен объект незавершённого строительства - многоквартирный жилой дом, имеющий кадастровый номер 55:36:110110:7065, площадью застройки 1 493,6 кв. м, степенью готовности 25%, принадлежащий на праве собственности Арендатору (пункт 1.7 Договора аренды).

Строительство объекта незавершённого строительства осуществлено на основании разрешения на строительство от 16.12.2016 № 55-ш55301000-469-2016, выданного ООО «ИСГ Сибирь» департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Срок действия разрешения на строительство первоначально был установлен до 16.12.2018, продлен до 09.11.2019.

ООО «ИСГ Сибирь» обратилось в департамент имущественных отношений Администрации города Омска с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

Письмом № Исх-ДИО/14913 от 07.11.2019 ответчик отказал в продлении договора аренды со ссылкой на отсутствие оснований для продления.

Дополнительным обращением от 08.06.2020 общество повторно просило департамент рассмотреть вопрос о продления срока аренды или рассмотреть вопрос об установлении порядка пользования земельным участком.

Уклонение ответчика от согласования условий об использовании земельного участка после прекращения договора аренды явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что иск ООО «ИСГ Сибирь» подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в целях разрешения спорной ситуации обратился в суд, руководствуясь положениями статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Правовое обоснование иска состоит в том, что ООО «ИСГ Сибирь» является добросовестным арендатором и своевременно и в полном объеме исполняет свои обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

По положениям пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд согласно приведённым выше нормам права может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом, с учётом системного толкования норм статей 271 и 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершённого строительства.

В абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведённых в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.).

То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий.

По положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (часть 11 статьи 4 Закона).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, земельный участок был предоставлен для завершения строительства, без проведения торгов согласно договору № Д-Кр-13-110 на срок на 2 года 11 месяцев 29 дней. Срок договора аренды истек 10.11.2019. С истечением срока аренды прекращает действие и разрешение на строительство.

Как следует из материалов дела, степень готовности многоквартирного жилого дома является 25 %.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, составляет 14 132 482,53 руб., что существенно ниже стоимости самого здания.

По данным государственного кадастра недвижимости, в отношении строительства многоквартирного жилого дома с гражданами заключены договоры долевого участия в строительстве, устанавливающие в пользу указанных граждан право залога на земельный участок и объект незавершенного строительства в качестве мер, обеспечивающих достройку многоквартирного жилого дома.

По убеждению суда, поскольку доказательства невозможности по объективным причинам завершить строительство представлены, с учетом наличия договоров долевого строительства, требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с учетом уточнений удовлетворить

Установить обществу с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110110:1032 на условиях договора аренды № Д-Кр-13-110 от 11.11.2016 до 08.07.2023.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев