Решение от 2 октября 2024 г. по делу № А40-51078/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-51078/24-6-378
03 октября 2024 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 03 октября 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКА" (105425, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об обязании сформировать объект недвижимого имущества, поставить на кадастровый учет и произвести действия, направленные на государственную регистрацию перехода прав собственности на нежилое помещение

и по объединенному делу по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ к ООО "ВИКА" об обязании заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09.02.2021 № 59-6845

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 05.03.2024г. (дип. от 08.07.2022г.)

от ответчика – ФИО2 по дов. от 26.06.2024г. (дип. от 12.07.2023г.)

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу сформировать объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 233 кв.м. (пом. 2, комн. 2, а, б, в, г; пом. II комн. 1, 3-8), расположенное по адресу: <...> поставить на кадастровый учет и произвести действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности от города Москвы к ООО «ВИКА» на нежилое помещение, площадью 233 кв.м. (пом. 2, комн. 2, а, б, в, г; пом. II комн. 1, 3-8), расположенное по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от 02.03.2021 № 59-6845 и произвести государственную регистрацию перехода права собственности от города Москвы к ООО «ВИКА» на нежилое помещение, площадью 232,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Северное Измайлово, б-р Сиреневый, д. 13, пом. II, с кадастровым номером 77:03:0005009:6180, на основании договора купли-продажи от 02.03.2021 № 596845.

         Определением суда от 18.07.2024 настоящее дело объединено в одно производство с делом № А40-81105/24, в рамках которого Департамент городского имущества города Москвы обратился с иском к ООО «Вика» об обязании заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09.02.2021 (учетный номер 59-6845 от 02.03.2021) в редакции истца.

Протокольным определением от 23.09.2024 принят отказ от иска ООО «ВИКА» в части требований произвести государственную регистрацию перехода права собственности от города Москвы к ООО «ВИКА» на нежилое помещение площадью 232,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Северное Измайлово, б-р Сиреневый, д. 13, пом. II, с кадастровым номером 77:03:0005009:6180, на основании договора купли-продажи от 02.03.2021 № 59-6845.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, против удовлетворения требований по объединенному делу  возражал.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск, требования по объединенному делу поддержал.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель)  18.06.1996г. был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы № 04-0511, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает нежилое помещение площадью 233 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» истец 14.08.2019г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Рассмотрев заявление, Департамент отказал в предоставлении услуги, о чем сообщил заявителю в письме от 22.10.2019 № 33-5-91781/19-(0)-4, в котором указал, что нежилое помещение площадью 217,4 кв.м, не сформировано в качестве обособленного объекта недвижимости и входит в состав объекта недвижимости площадью 775,8 кв.м, на который зарегистрировано право собственности города Москвы (запись ЕГРН от 28.10.2002 № 77-01/03-578/2002-112). ГБУ МосгорБТИ сообщило о невозможности проведения кадастровых работ в связи с тем, что в арендуемом ООО «Вика» нежилом помещении проведено несанкционированное переустройство. Также в помещениях, смежных с арендуемым ООО «Вика» (переданы на основании договора аренды ООО «Айсберг»), зафиксированы несанкционированные переустройства и переоборудования, повлекшие за собой изменение границ объекта права.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2020 по делу № А40-6668/20-35-50, суд признал отказ Департамента городского имущества г. Москвы от 22.10.2019 № 33-5-91781/19-(0)-4 в предоставлении государственной услуги ООО «Вика» незаконным, обязав Департамент городского имущества г. Москвы заключить с ООО «Вика» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 233 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с предоставлением рассрочки по ее уплате равными ежемесячными платежами сроком на пять лет, по цене, установленной согласно заключению эксперта ООО «Эксон» ФИО3 от 24.08.2020 в сумме 17 260 536 руб.

На основании судебного акта от 16.11.2020 по делу № А40-6668/20-35-50 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 59-6845 от 02.03.2021г.

Согласно п.п. 1.6-1.8 договора, объект подлежит формированию в качестве обособленного объекта недвижимости. Переход права собственности на объект состоится после проведения мероприятий по формированию обособленного объекта в соответствии с п. 1.6 договора. Право собственности на объект возникает у покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

03.06.2021 истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  поданы документы для регистрации перехода права собственности на объект.

По результатам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Москве принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона в связи с отсутствием заявления со стороны Департамента.

Письмом исх. № ДГИ-Э-135247/21-1  от 18.11.2021 Департамент проинформировал истца о том, что право собственности города Москвы зарегистрировано в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0005009:6411 площадью 778,9 кв.м. В этой связи Департаментом 17.11.2021 в рамках государственного задания заказаны соответствующие работы в ГБУ МосгорБТИ. Ориентировочный срок проведения работ - февраль 2022 г.

Впоследствии письмом от 22.03.2022 № ДГИ-Э-25762/22-1 Департамент уведомил истца о том, что проведение кадастровых работ ГБУ МосгорБТИ приостановлено, ввиду наличия в объекте перепланировок. Аналогичную позицию Департамент изложил в письме от 23.08.2022 № ДГИ-1-48669/22-1.

Поскольку ответчиком до настоящего времени не приняты меры по постановке указанного объекта недвижимости на кадастровый учет, истец обратился с настоящим иском.

В обоснование требований по объединенному делу, Департамент указывает, что согласно технической документации, составленной по результатам последнего обследования, проведенного 07.03.2023 в нежилом помещении зафиксированы изменения основных параметров и характеристик объекта, в связи с чем проведение кадастровых работ силами Департамента не представляется возможным.

Пунктом 7.14 договора купли-продажи установлено, что по заявлению любой из сторон Договора в случае, если государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю невозможна по причине не постановки на государственный кадастровый учет выкупаемого объекта недвижимости по Договору в качестве обособленного объекта недвижимости, договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Письмом от 11.05.2023 № ДГИ-И-29528/23 истец направил ответчику для подписания проект соглашения о расторжении договора купли-продажи № 59-6845 от 02.03.2021г.

В ответном письме от 22.05.2023 ООО «Вика» отказалось от подписания указанного соглашения.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором исходя из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона № 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 ГК РФ либо по соглашению сторон.

Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, и предоставляющих стороне договора право в судебном порядке требовать расторжения договора, истцом не представлено, как и не представлено доказательств наличия у ответчика в силу гражданского законодательства, иного закона или договора обязанности по заключению такого дополнительного соглашения.

Учитывая изложенное, оснований удовлетворения заявленных требований в части обязания заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи, не имеется.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности приобрести такое имущество. На уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от такого субъекта возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю договор купли-продажи арендуемого имущества.

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона № 221-ФЗ, и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в порядке Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе приобрести в собственность арендуемые части здания или помещения, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из приведенных норм следует, что предусмотренному Законом № 159-ФЗ праву заявителя на выкуп помещения корреспондирует обязанность уполномоченного органа совершить все юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права.

Согласно ч. 2 ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и возникает с момента такой регистрации.

Обязанность по принятию решения и совершению действий по передаче Обществу правоустанавливающих документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение предусматривает обязанность публичного органа поставить помещение на кадастровый учет и передать правоустанавливающие документы именно на спорное помещение как на самостоятельный объект недвижимости.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный истцом у ответчика на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-6845 от 02.03.2021г., отчуждаемое помещение должно быть поставлено именно первоначальным собственником на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, в противном случае проведение государственной регистрации права собственности и залога в силу закона в отношении такого объекта недвижимости силами истца не представляется возможным.

При этом подготовка технического плана выделяемого нежилого помещения является неотъемлемой частью кадастрового учета, обязанность и полномочия по проведению которого возложены в силу закона на титульного собственника объекта.

Условиями договора купли-продажи также предусмотрена обязанность ответчика передать истцу объект недвижимого имущества, который может являться таковым только с момента постановки его на кадастровый учет и регистрации прав ответчика на него в установленном порядке.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 683-ПП от 20.11.2014 «О внесении изменения в Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы» утверждено Положение о Департаменте городского имущества города Москвы.

Согласно п. 1 Положения, Департамент городского имущества города Москвы  является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента, к которым, в частности, относятся функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.

В силу п. 6.18 Положения, Департамент в случаях, предусмотренных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, закона города Москвы, иными правовыми актами города Москвы, представляет документы для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе выполняет функции государственного заказчика на проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения.

В соответствии с п. 6.20 Положения, Департамент обеспечивает государственную регистрацию возникновения, изменения, прекращения прав города Москвы на недвижимое имущество, а также возникновения и прекращения ограничений и обременении на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод ответчика о том, что в помещении произведена несогласованная перепланировка, судом не принимается, поскольку не подтвержден надлежащими доказательствами.

Согласно письму Управления Росреестра по Москве от 26.12.2023 исх. № 19-9672/2023 перепланировка помещений (1 этаж пом. II)в здании по адресу: г. Москва, бул. Сиреневый, д. 13 выполнена в соответствии с распоряжением Префектуры АО г. Москвы от 23.12.2008 № 1702-В-РП. Иные несанкционированные переустройства и переоборудования, повлекшие за собой изменение границ объекта прав выполнены в помещениях, смежных с помещением занимаемым ООО «Вика».

Поскольку ответчиком не представлено доказательств совершения действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет, регистрации права собственности, и передаче правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости для последующей регистрации перехода права собственности на объект истцу, заявленный иск подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины подлежат распределению  в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 121- 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу сформировать объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 233 кв.м. (пом. 2, комн. 2, а, б, в, г; пом. II комн. 1, 3-8), расположенное по адресу: г. Москва, бул. Сиреневый д. 13, поставить на кадастровый учет и произвести действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности от города Москвы к ООО «ВИКА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое помещение, площадью 233 кв.м. (пом. 2, комн. 2, а, б, в, г; пом. II комн. 1, 3-8), расположенное по адресу: г. Москва бул., Сиреневый д. 13, на основании договора купли-продажи недвижимости от 09.02.2021 (учетный от 02.03.2021 № 59-6845).

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВИКА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000  руб. 00 коп.

Отказать в удовлетворении требований Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)  об обязании заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 09.02.2021 № 59-6845.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                            Е.В. Коршикова