Решение от 16 августа 2018 г. по делу № А19-11032/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-5908/2018

16.08.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09.08.2018.

Решение суда в полном объеме изготовлено 16.08.2018.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304381722900029, ИНН <***>; адрес: 666681, ОБЛ ИРКУТСКАЯ, Г УСТЬ-ИЛИМСК) к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>); ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Кальмеера» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690014, <...>),

о признании торгов недействительными,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, паспорт, доверенность;

от АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ": ФИО4, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;

от ООО «Центр»: не явился;

от третьего лица: ФИО5, паспорт, доверенность,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" (далее - АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ") и ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР" (далее – ООО "ЦЕНТР") о признании недействительным повторного открытого аукциона от 30.10.2017, проведенный организатором торгов – АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ", по продаже:

- земельного участка общей площадью 39 479,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14968 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.12.2011 за № 3800/601/11-115637, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист»

- земельного участка общей площадью 9 578,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14959 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2011 за № 3800/601/11-100627, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист»;

- земельного участка общей площадью 5 180,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14958 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2011 за № 3800/601/11-100623, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист».

Уточнения исковых требования приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением суда от 16.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Кальмеера» (далее – ООО "ТД КАЛЬМЕЕРА").

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом заявленных уточнений поддержал, ссылаясь на нарушение ответчиками процедуры проведения торгов.

АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" исковые требования не признало, полагая, что оспариваемые торги по продаже недвижимого имущества, составляющего ЗПИФ недвижимости «Байкал Стар», проведены в соответствии с правилами, установленными статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и Регламентом проведения повторного аукциона, по мнению общества, истец не является заинтересованным лицом, обладающим правом в соответствии с положениями пункта 1 статьи 449 ГК РФ оспаривать итоги торгов.

ООО "ТД КАЛЬМЕЕРА" поддержало позицию истца, пояснив, что нарушения процедуры проведения торгов, на которые ссылается истец в настоящем иске, оказали существенное влияние на результаты оспариваемых торгов. Информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного срока, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей, а, следовательно, влияет на формирование цены реализации имущества, выставленного на торги. Допущенное организатором торгов нарушение привело к ограничению допущенных к участию в данных торгах лиц, заинтересованных в приобретении выставленного на торги имущества (в торгах приняли участие два покупателя), предмет аукциона реализован по минимальной цене; иные потенциальные покупатели не смогли своевременно внести задаток и принять участие в аукционе. Как пояснил представитель общества, данные обстоятельства непосредственно затрагивают законные интересы ООО "ТД КАЛЬМЕЕРА", как пайщика, заинтересованного в реализации имущества по более высокой цене.

ООО "ЦЕНТР" в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения спора извещено в порядке статей 121, 123 АПК РФ (л.д 144), отзыв на иск не представило, ходатайств и возражений в отношении рассмотрения дела в отсутствие представителя общества не заявило.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 30.10.2017 состоялся повторный аукцион по продаже недвижимого имущества, составляющего закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Байкал Стар» под доверительным управлением АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ", осуществляющим прекращение фонда:

- земельного участка общей площадью 39 479,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14968 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.12.2011 за № 3800/601/11-115637, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист»

- земельного участка общей площадью 9 578,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14959 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2011 за № 3800/601/11-100627, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист»;

- земельного участка общей площадью 5 180,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14958 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2011 за № 3800/601/11-100623, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист».

По мнению истца, повторный аукцион по продаже имущества составляющего закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Байкал Стар» проведен с нарушением требований, установленных статями 448 - 449 ГК РФ.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав исковые требования, суд пришел к выводу о том, что правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями статей 447 – 449 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Согласно статье 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" прекращение паевого инвестиционного фонда, в том числе реализация имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, удовлетворение требований кредиторов, которые должны удовлетворяться за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и распределение денежных средств между владельцами инвестиционных паев, осуществляется управляющей компанией, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

В случае прекращения паевого инвестиционного фонда имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит реализации (статья 32 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах").

Как следует из материалов дела, 30.10.2017 состоялся повторный аукцион по продаже недвижимого имущества, составляющего закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Байкал Стар» под доверительным управлением АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ", осуществляющим прекращение фонда.

Согласно представленным в материалы дела Регламенту проведения повторного открытого аукциона по продаже недвижимого имущества и извещению о проведении аукциона, организатором данного аукциона выступает АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ", осуществляющее прекращение закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Байкал Стар».

Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, в том числе, текста извещения о проведении аукциона, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, извещение о проведении аукциона опубликовано на официальном сайте организатора торгов в информационно-коммуникационной сети Интернет (http://www.bycapital.ru/) 27.10.2017.

В соответствии с пунктом 1.6 Регламента прием документов для участия в аукционе производится с 11:30 до 17:30 по иркутскому времени 27.10.2017.

По пункту 3.1 Регламента участниками аукциона могут быть как физические, так и юридические лица.

Для подачи заявки на участие в аукционе заявителю необходимо предоставить в АО «УК «Байкальский капитал»:

- заявку на участие в аукционе (Приложение № 1);

- нотариально заверенную копию свидетельства ЕГРЮЛ/ЕГРИП;

- документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;

- документы, подтверждающие надлежащие полномочия представителя заявителя, при этом доверенность, выданная заявителем представителю, должна содержать сведения о заявителе и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные), быть оформлена в соответствии с требованиями статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации и/или удостоверена нотариально. Заявка на участие в аукционе составляется только сотрудником организатора торгов (пункт 3.2 Регламента).

Физические и юридические лица, предоставившие организатору торгов заявку на участие в аукционе, должны заключить с организатором торгов договор о задатке (приложение № 3 к Регламенту), внести задаток в сумме 10 000 рублей, в срок не позднее 27 октября 2017 года, и предоставить в АО «УК «Байкальский капитал» платёжное поручение (квитанцию) с отметкой банка об исполнении, подтверждающее внесение заявителем установленной Регламентом суммы задатка в счет обеспечения оплаты недвижимого имущества, составляющего лот. Договор о задатке составляется только сотрудником организатора торгов. Договор о задатке подлежит согласованию в обязательном порядке в депозитарии Фонда - ЗАО «Первый Специализированный Депозитарий» г. Москва до его подписания уполномоченным представителем организатора торгов. Задаток вносится только на основании договора о задатке единым платежом исключительно в рублях на расчетный счет, открытый АО «УК «Байкальский капитал» (пункт 3.3 Регламента).

Заявители, предоставившие организатору торгов заявку на участие в аукционе, но не заключившие с организатором торгов договор о задатке, а также не перечислившие в срок не позднее 27 октября 2017 года сумму задатка, к участию в аукционе не допускаются (пункт 3.4 Регламента).

Согласно представленному в материалы дела итоговому протоколу проведения повторного аукциона по продаже недвижимого имущества от 30.10.2017 зарегистрированными участниками аукциона являлись ООО "ЦЕНТР" и гражданин ФИО6; аукцион по продаже лота признан состоявшимся 30.10.2017; победителем аукциона по продаже лота объявлен участник аукциона № 1 – ООО "ЦЕНТР"; цена продажи лота составила 90 000 000 рублей.

Как усматривается из представленной на бумажном носителе, распечатке с официального сайта АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" (http://www.bycapital.ru/) извещение о проведении аукциона опубликовано 27.10.2017 в 11 часов 17 минут, прием заявок на участие в данном аукционе установлен с 11 часов 30 минут до 17 часов 00 минут иркутского времени 27.10.2017, то есть за три дня до даты, определенной для проведения самого аукциона.

Обязательным условием для подачи заявок на участие в аукционе и гарантирующим допуск к участию в аукционе заявителей является заключение договора задатка с обязательным согласованием в депозитарии Фонда - ЗАО «Первый Специализированный Депозитарий», находящимся в г. Москва, что с учетом разница во времени (+ 5 МСК) существенно ограничивает временные сроки для проведения такого согласования возможными (потенциальными) участниками аукциона.

Таким образом, учитывая сжатые сроки на ознакомление с публикацией, сбор и подготовку необходимых для подачи заявки на участие в аукционе с учетом необходимости заключения договора задатка с обязательным согласованием в депозитарии Фонда, находящимся территориально в часовом поясе (г. Москва) с существенной разницей во времени (+5 МСК), доступ к участию в оспариваемом аукционе имел лишь ограниченный круг заинтересованных лиц, что является прямым нарушением правил статьи 448 ГК РФ.

Нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов для обеспечения свободного доступа и возможности участия большего количества потенциальных покупателей недвижимого имущества выставляемого на торги как для обеспечения конкуренции лиц, претендующих на покупку имущества, так и получения в результате наибольшей цены реализации выставленного на продажу имущества в интересах владельцев паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Байкал Стар». Существенное сокращение сроков на подачу заявок для участия в аукционе, по сравнению с установленным пунктом 2 статьи 448 ГК РФ месячного срока, лишает потенциальных заинтересованных в покупке имущества лиц возможности принять участие в торгах, препятствуя реализации цели выставления имущества на публичную продажу.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума № 2823/11 от 23.04.2013, оценка соблюдения срока подачи заявок на участие в торгах должна производиться исходя из цели его установления, направленной, в том числе на защиту конкуренции, и с учетом того, что данный срок является гарантией участия в аукционе всех желающих, обеспечиваемой организатором торгов в качестве публичной обязанности в соответствии с законодательством. Отсутствие в законе определенных и четко выраженных критериев оценки достаточности срока не освобождает правоприменителей, в том числе суды, от такой оценки, если это необходимо для квалификации правоотношений, при этом такая оценка находится в пределах допустимого процессуальным законодательством судебного усмотрения.

Оценка соблюдения правил проведения торгов в указанной части должна производиться с учетом необходимости обеспечения таким публичным сроком возможности совершения потенциальным участником аукциона как действий по подаче заявки, так и необходимых действий, предшествующих подаче заявки и сопутствующих ей, ввиду чего, такой срок должен обеспечивать разумный и достаточный период времени для подачи заявки на участие в открытом аукционе.

С учетом указанного в опубликованном извещении о торгах времени приема заявок с 11 часов 30 минут по 17 часов 00 минут 27.10.201, времени публикации извещения - 27.10.2017, 11 часов 17 минут, общая продолжительность приема заявок составила 6 часов 30 минут, что не соответствует правилам пункта 2 статьи 448 ГК РФ, и привело к ограничению доступа к торгам потенциальных покупателей, что не отвечает целям организации торгов и является существенным нарушением процедуры торгов.

Допущенные организатором торгов нарушения привело к тому, что в торгах приняли участие только два покупателя. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы как владельцев паев фонда (пайщиков), заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок, так и лица, претендующего на приобретение имущества, выстеленного на торги, намеренного воспользоваться правом на участие в аукционе.

Довод ответчика о том, что истец не является лицом, наделенным правом на оспаривание торгов, поскольку заявки на участие в торгах не подавал, подлежит отклонению, поскольку заинтересованность истца как потенциального покупателя реализуемого на торгах имущество презюмируется, право на подачу заявки на участие в торгах истцом объективно ограничено именно сокращением срока публикации извещения о проведении торгов и ограничением срока на подачу заявок на участие в аукционе.

Довод ответчика о том, что предприниматель, извещенный о прекращении фонда, не воспользовался правом на заключение договора купли-продажи земельных участков напрямую без проведения торгов, также подлежит отклонению, поскольку тот факт, что предприниматель не воспользовался правом на заключение договора не влияет и не умаляет его право на участие в аукционе.

Довод ответчика о нераспространении на повторный аукцион правил пункта 2 статьи 448 ГК РФ основан на неправильном применении (толковании) указанной нормы материального права.

Представленное в материалы настоящего дела дополнительное соглашение № 1 к договору № 243/ЮЛ/БС купли-продажи земельных участков от 30.10.2017 (л.д. 99) о согласовании ответчиками иной цены сделки купли-продажи в размере 271 185 000 рублей не является обстоятельством, влияющим на выводы суда по существу настоящего спора о признании торгов недействительными по причине допущенного нарушения, выразившегося в существенном сокращении организатором торгов срока подачи заявок для участия в аукционе и публикацией извещения за три дня до даты его проведения.

При таких обстоятельств, требования истца о признании повторного открытого аукциона от 30.10.2017 недействительным, проведенного организатором торгов – АО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" 30.10.2017 по продаже имущества суд полагает обоснованным, правомерным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при обращении в суд с настоящим иском уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, судебные расходы истца в указанной части подлежат отнесению на ответчиков и взыскиваются с АО "УК "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" и ООО "ЦЕНТР" по 3 000 рублей с каждого в пользу предпринимателя.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным повторный открытый аукцион от 30.10.2017 года, проведенный организатором торгов – АО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>), по продаже:

- земельного участка общей площадью 39 479,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14968 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.12.2011 за № 3800/601/11-115637, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист»

- земельного участка общей площадью 9 578,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14959 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2011 за № 3800/601/11-100627, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист»;

- земельного участка общей площадью 5 180,00 кв.м, с кадастровым номером: 38:36:000027:14958 согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.10.2011 за № 3800/601/11-100623, расположенного по адресу: <...> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию стадиона «Автомобилист».

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "БАЙКАЛЬСКИЙ КАПИТАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304381722900029, ИНН <***>) 3 000 рублей - судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304381722900029, ИНН <***>) 3 000 рублей - судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.С. Пенюшов