Решение от 23 ноября 2023 г. по делу № А50-17526/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А50-17526/2023
23 ноября 2023 года
г. Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 16 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2023 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Г.В. Лядовой,

при ведении протокола помощником судьи К.С. Фридрих

рассмотрел в открытом судебном заседании искового заявления общества с ограниченной ответственностью «АГРОПРОМ» (617000, Пермский край, Нытвенский г.о., Нытва г., Карла Маркса ул., зд. 77, помещ. 4, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику, к ответчику, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

заинтересованное лицо:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, 66/2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

- ФИО1 (ИНН: <***>)

о признании одностороннего отказа от договора недействительным


при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 04.007.2023, паспорт, диплом.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 13 от 08.02.2023, удостоверение № 107 от 09.02.2023.



Общество с ограниченной ответственностью «АГРОПРОМ» (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Территориального управления Росимущества в Пермском крае от договора аренды земельного участка №06324 от 20.02.2021, оформленный письмом от 18.10.2023 №59-03/9807.

Определением суда от 21.07.2023 к участию в деле привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, 66/2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФИО1 (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса).

Третьи лица в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети «Интернет».

Неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела по существу (ст. ст. 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Управление Росреестра представило отзыв на исковое заявление.

Судом заслушаны объяснения лиц, принимающих участие в судебном заседании, исследованы представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что 20.02.2021 между ответчиком (арендодатель) и гражданином ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым на основании Протокола заседания комиссии по результатам торгов, открытых по составу участников в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков из состава земель населенных пунктов, находящихся в федеральной собственности и свободных от прав третьих лиц и объектов недвижимости от 09.02.2021 № 181220/0013716/02-02 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:01:4410204:206, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский городской округ, <...> общей площадью 6 483 кв.м., вид разрешенного использования: автомобильный транспорт: для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

В пункте 1.4. предусмотрено, что передача участка оформляется актом приема-передачи (с указанием на фактическое состояние участка, а также на объекты недвижимости и их характеристики), который составляется и подписывается арендодателем и арендатором.

Во исполнение данного условия договора аренды между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка общей площадью 6 483 кв.м. от 12.03.2021.

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды срок аренды участка 10 лет.

24.03.2021 договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации 59/01/4410204/206-59/086/2021-3.

Соответственно, срок договора аренды истекал 20.02.2031.

Согласно пункту 6.1. договора аренды все изменения и (или) дополнения к договору, за исключением предусмотренных пунктами 3.1. и 3.2. оформляются сторонами в письменной форме.

В пункте 6.2. договора аренды стороны предусмотрели, что по одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации Арендатора.

В соответствии с пунктом 6.3. договора аренды он подлежит досрочному расторжению судом, а участок освобождению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора:

а) при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный пунктом 3.1. договора, независимо от ее последующего внесения;

б) при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с разрешенным использованием и принадлежностью к категории земель;

в) при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния участка, подтвержденного уполномоченным органом.

01.04.2022 было принято решение единственного участника ООО «АГРОПРОМ» об увеличении уставного капитала путем принятия в состав участников общества ФИО1 с определением его доли в уставном капитале в размере 97,5 процентов номинальной стоимостью 390 000 руб. 00 коп.

ФИО1 в качестве вклада в уставный капитал общества внесены права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №0634 от 20.02.2021, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410204:206, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский городской округ, <...> общей площадью 6 483 кв.м., вид разрешенного использования: автомобильный транспорт: для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства.

Указанные изменения были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц и в Единый государственный реестр недвижимости.

01.04.2022 между ФИО1 и ООО «АГРОПРОМ» был подписан акт приема-передачи вклада в уставный капитал прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (договор аренды №06324 от 20.02.2021 земельного участка кадастровый номер59:01:4410204:206, расположенного по адресу: Пермский край, <...>) в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ и п 2. ст. 15 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

26.01.2022 истцу из письменного ответа Управления Росреестра по Пермскому краю от 26.01.2023 № Исх. 2.1.-48/132-2023 стало известно, что регистрационная запись о договоре аренды земельного участка № 0634 от 20.02.2021 была погашена Управлением Росреестра по Пермскому краю на основании заявления и документов, представленных ответчиком.

Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении информации относительно погашения записи о государственной регистрации договора аренды. В письме от 02.03.2023 ответчик сообщил, что письмом от 18.10.2022 №59-03/9807 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды. Основанием расторжения послужило следующее. В соответствии с пунктом 4.4.1. договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с договором вносить арендную плату. По состоянию на 17.10.2022 имелась задолженность по договору за 3 квартал 2022 года в размере 74 382 руб. 18 коп.

Считаем действия ответчика по одностороннему расторжению договора аренды не соответствующими закона и нарушающими права истца.

Общими нормами об обязательствах и договоре предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон либо по решению суда.

Соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключалось, решение суда о расторжении Договора аренды отсутствует, соответственно, отсутствуют и правовые основания для расторжения договора аренды и погашения записи о его государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка №06324 от 20.02.2021 не предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от него.

Соответственно, арендодатель - ответчик не мог в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды, а данный отказ будет противоречить закону.

Истец считает односторонний отказ ответчика от договора ничтожным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, а запись о государственной регистрации договора подлежащей восстановлению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик в судебных заседаниях и представленных отзывах на иск указал, письмом от 18.10.2022 № 59-03/9807 ответчик уведомил истца о намерении расторгнуть договора аренды (почтовое отправление № 80081377832278).

В соответствии с пунктом 4.4.1. договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе своевременно и в полном объеме в соответствии с договором вносить арендную плату.

Между тем, пункт 4.4.1. договора со стороны истца систематически нарушался.

Так, на момент направления уведомления о расторжении договора аренды, по состоянию па 17.10.2022, имелась задолженность за 3 квартал 2022 года в размере 74 382 руб. 18 коп. О существующей задолженности арендатор уведомлялся посредством направления претензии от 12.07.2022 № 59-НМ-03/6505.

По состоянию па 07.04.2023 по арендуемому земельному участку имелась задолженность в размере 148 764 руб. 34 коп. (3-4 квартал 2022 года).

Следует отмстить, что в настоящее время, несмотря на исключение из единого государственного реестра прав сведений об аренде земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410204:206 истец продолжает использовать обозначенный земельный участок на прежних условиях, по акту приема-передачи в адрес арендодателя земельный участок по истечению установленного законодательством срока с момента уведомления о расторжении договора аренды не возвращен.

Ответчик считает, что с его сторона нарушений нрав арендатора не допущено, само - по себе исключение записи из ЕГРП не влечет нарушение нрав истца, а односторонний отказ от договора аренды обоснован и согласуется с условиями договора, а именно пунктом 6.3 договора, но не реализован в настоящее время ввиду не возврата со стороны истца объекта арендных правоотношений в соответствии с пункта 4.4.9 договора.

Ответчик считает, что со стороны истца выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку фактически исковые требования направлены на оспаривание решений, действий (бездействия) государственного органа и должны заявляться в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учётом 3-х месячного срока па право такого обжалования.

Просит в иске отказать.

Управление Росреестра в представленном отзыве указало, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся следующие сведения об объектах недвижимости.

- кадастровый номер 59:01:4410204:206, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: автомобильный транспорт, площадью 6483, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский городской округ, <...>.

25.08.2020 на основании п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» было зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Запись № 59:01:4410204:206-59/296/2020-1 является актуальной.

24.03.2020 на основании договора аренды земельного участка от 20.02.2021 № 06324 в раздел ЕГРН на земельный участок были внесены следующие записи:

- о государственной регистрации договора аренды. Запись 59:01:4410204:206-59/086/2021-3;

- об аренде. Запись № 59:01:4410204:206-59/086/2021-2. Арендатором выступал ФИО1, срок аренды - 10 лет.

04.10.2022 на основании Свидетельства об удостоверении решения единственного участника юридического лица от 01.04.2022, зарегистрированного в реестре под № 59/159-н/59-2022-1-487 нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО4, Акта приема-передачи вклада в уставный капитал прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 20.04.2022 в записи о государственной регистрации договора аренды и аренды (59:01:4410204:206-59/086/2021-3, 59:01:4410204:206-59/086/2021-2) были внесены изменения в части изменения сведений об арендаторе земельного участка.

Вместо «ФИО1.» было внесено «Общество с ограниченной ответственностью «Агропром», ИНН <***>, ОГРН <***>, КПП 598101001, Почтовый адрес: 617000, <...> зд. 77, пом. 4».

24.12.2022 записи о государственной регистрации договора аренды, аренды (59:01:4410204:206-59/086/2021-3, 59:01:4410204:206-59/086/2021-2) были прекращены на основании заявления Территориального управления Росимущества в Пермском крае (КУВД-001/2022-57448797).

22.12.2022 представителем Территориального управления Росимущества было представлено заявление о прекращение аренды на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410204:206 (КУВД-001/2022-57448797).

К заявлению было приложено уведомление о расторжении договора аренды № 59-03/9807 от 18.10.2022.

Дополнительными документами (КУВД-001/2022-57762168 от 23.12.2022) были представлены Отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80081377832278 от 20.12.2022.

Погашение регистрационных записей об аренде было осуществлено Управлением на основании заявления и документов, представленных Территориальным управлением Росимущества.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

О недействительности сделки можно говорить в тех случаях, когда нарушено одно из условий ее действительности. То есть недействительность сделки может быть обусловлена:

а) незаконностью содержания;

б) неспособностью физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке;

в) несоответствием воли и волеизъявления;

г) несоблюдением формы сделки.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Поскольку между сторонами заключен договор аренды при разрешении настоящего спора суд исходит из положений регулируемых главой 34 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрены следующие порядки прекращения договорных обязательств.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Сторонами не оспаривается факт заключения договора аренды земельного участка №06324 от 20.02.2021 сроком на 10 лет (пункт 2.1. договора) то есть до 2031. Таким образом, указанный договор не может быть прекращен в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ, путем направления одностороннего уведомления.

Разделом 6 договора, стороны согласовали, что все изменения и (или) дополнения к договору за исключением предусмотренных п.п. 3.1 и 3.2 оформляются сторонами в письменной форме.

По одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации арендатора.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению судом, а участок освобождению по: требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий настоящего договора:

а) при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок, установленный п. 3.1 договора, независимо от ее последующего внесения;

б) при использовании участка (в целом или частично) не в соответствии с Разрешенным использованием и принадлежностью к категории земель;

в) при умышленном или неосторожном ухудшении Арендатором состояния Участка, подтвержденного уполномоченным органом.

Расторжение настоящего договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки, предусмотренной настоящим Договором.

6.4. Арендатор не вправе передавать арендуемый участок (их части) в субаренду без уведомления арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Судом установлено, что договор не предусматривает возможность одностороннего отказа от договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, могут быть, и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Из материалов дела следует, что уведомление истца об одностороннем отказе от договора аренды, ответчик ссылается на нарушение порядка внесения арендной платы.

Однако, на момент рассмотрения настоящего спора ответчиком иск о расторжении договора не заявлен. Следовательно, договор считается действующим.

Вместе с тем, из действий ответчика – обращение в Управление Росреестра о погашении записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением, свидетельствуют о том, что ответчик, после направления уведомления от 18.10.2022 №59-03/9807, считает данный договор прекращенным. Следует отметить, что ответчиком доказательств того, что данное уведомление получено истцом, в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в отсутствии соглашения сторон или вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, спорный договор считается действующим, а действия ответчика по одностороннему отказу от договора незаконными в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ и нарушающими права истца.

Доводы ответчика о ненадлежащем выбранном истцом способе защиты, путем признания отказа недействительным в порядке ст. 168 Гражданского кодекса РФ, тогда как, по мнению истца, следовало обратиться в суд с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом отклоняются, исходя из выше изложенного, как основанные на неверном толковании норм права.

Принимая во внимание выше изложенное, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать односторонний отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) от договора аренды земельного участка № 06324 от 20.02.2022, оформленный письмом от 18.10.2023 №/59-03/9807 недействительным.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АГРОПРОМ» (617000, Пермский край, Нытвенский г.о., Нытва г., Карла Маркса ул., зд. 77, помещ. 4, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.


Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Лядова Г.В.