Решение от 18 октября 2019 г. по делу № А26-2165/2019

116/2019-62533(1)

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А26-2165/2019
г. Петрозаводск
18 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2019 года. Полный текст решения изготовлен 18 октября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котловым Р.Э., рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации Лахденпохского муниципального района (далее – Администрация) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Стороны, а также привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО2, администрация Куркиекского сельского поселения, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд установил следующее.

На основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 муниципальному образованию «Лахденпохский муниципальный район» на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 71,8 кв.м., номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, условный номер 10-10-07/001/2010-257, расположенные на первом этаже в доме по адресу: Республика Карелия, <...> (свидетельство о государственной регистрации права 10-АБ 299487).

Между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор № 47 от 24.12.2007 аренды нежилых помещений № 1, 2, 3, 4, 5, общей площадью 71,8 кв.м., расположенных на первом этаже одноэтажного жилого дома по адресу: <...>, на срок с 24.12.2007 по 24.12.2017 для использования под аптеку и оптику. Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Карелия 25.05.2010 за номером 10-10- 07/008/2010-262.

Постановлением от 29.12.2017 № 625 Администрация предоставила ИП ФИО1 указанные помещения в аренду на срок с 25.12.2017 по 25.12.2027.

Во исполнение данного постановления стороны заключили договор № 119 от 03.04.2018 аренды нежилых помещений № 1, 2, 3, 4, 5, общей площадью 71,8 кв.м., расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, на срок с 25.12.2017 по 25.12.2027.

ИП ФИО1 обратилась в Администрацию с заявлением от 20.06.2018 (получено ответчиком 20.06.2018, входящий № 374 – ответ Администрации от 13.07.2018 № 3083) о реализации преимущественного права выкупа арендуемого

имущества на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В письме от 13.07.2018 № 3083 Администрация указала на отсутствие возражений относительно выкупа истцом имущества; сообщила, что обеспечит заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке примет решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направит заявителю проект договора купли-продажи.

Проект договора не был направлен ответчиком истцу.

В заявлении от 20.07.2018 ИП ФИО1 просила Администрацию разрешить проведение оценки стоимости арендуемого имущества.

Письмом от 26.07.2018 № 3231 Администрация в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» уполномочила ИП ФИО1 на заключение договора на проведение оценки.

Письмом от 01.10.2018 ИП ФИО1 направила Администрации отчет независимого оценщика ФИО2 № 25-09-1П/18, согласно которому на 25.09.2018 рыночная стоимость рассматриваемых нежилых помещений составляет 201 000 руб.

В письме от 01.11.2018 № 4666 Администрация сообщила истцу, что в ходе экспертизы отчета № 25-09-1П/18 были выявлены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые оказывают значительное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки; направила истцу заключение ООО «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» № 1018007 от 11.10.2018; сообщила о невозможности применения отчета о рыночной стоимости № 25-091П/18.

В иске истец указывает, что проверка отчета № 25-09-1П/18 Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» существенных нарушений в отчете не выявила; законные основания для отказа в предоставлении истцу преимущественного права на выкуп арендуемого имущества отсутствуют, ответчик уклоняется от заключения договора. В уточненной редакции требования с учетом результатов судебной экспертизы просит обязать Администрацию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: встроенных нежилых помещений № 1, 2, 3, 4, 5, общей площадью 71,8 кв.м., условный номер 10-1007/001/2010-257, расположенных на первом этаже в жилом доме по адресу: Республика Карелия, <...>, по цене 231 000 руб., определив порядок оплаты в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В отзыве администрация считает, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости имущества не соответствует действующему законодательству и не может быть использован для определения цены спорного имущества; указывает, что вопрос приватизации спорного имущества не был рассмотрен Советом Лахденпохского муниципального района. В отзыве на уточненное требование Администрация поясняет, что оснований не доверять заключению,

полученному по результатам судебной экспертизы, не имеется; считает, что рассрочка оплаты не подлежит предоставлению истцу, поскольку не отвечает финансовым интересам Администрации при формировании бюджета.

Третьи лица отзывов на заявление не представили.

В отношении предъявленного требования суд приходит к следующим выводам.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Указанной нормой установлено, что такое право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

При получении заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Администрация обязана была совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

В рассматриваемом случае указанные действия Администрация не совершила, уполномочила истца на заключение договора на определение рыночной стоимости имущества.

При этом между сторонами имеется спор относительно достоверности рыночной стоимости рассматриваемых нежилых помещений, определенной в отчете № 25-091П/18.

Статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, рыночная стоимость приобретаемого объекта должна определяться на дату поступления в уполномоченный орган заявления субъекта малого либо среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая данные положения Закона № 135-ФЗ и разъяснения в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», а также поскольку рыночная стоимость выкупаемых помещений определена в отчете № 25-09-1П/18 не на дату поступления ответчику заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу по вопросу рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений на дату поступления в Администрацию заявления ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества -

20.06.2018, проведение которой поручил независимому оценщику ИП Дунцову А.О.

Согласно заключению ФИО3 № 7330/19 рыночная стоимость встроенных нежилых помещений № 1, 2, 3, 4, 5, условный номер 10-10-07/001/2010-257, площадью 71,8 кв. м., расположенных на первом этаже в жилом доме по адресу: Республика Карелия, <...>, по состоянию на 20.06.2018 составляет 231 000 руб.

В уточненной редакции требования истец просит обязать Администрацию заключить договор купли-продажи помещений по цене 231 000 руб., подтвержденной заключением ФИО3

Нарушений оценщиком ФИО3 положений Закона № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости выкупаемого объекта судом не установлено и данный отчет может быть использован при определении цены продажи имущества.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что цена выкупаемого имущества должна быть определена на основании заключения ФИО3 – 231 000 руб.

В письме от 13.07.2018 № 3083 Администрация согласовала ИП ФИО1 выкуп арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона № 159- ФЗ.

При рассмотрении настоящего спора на наличие законных оснований для отказа истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ИП ФИО1 имущества Администрация не ссылается, доказательств невыполнения истцом условий, приведенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ, не представила.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку указанной нормой право выбора порядка оплаты приобретаемого имущества предоставлено истцу, доводы ответчика о несоответствии рассрочки оплаты финансовым интересам Администрации при формировании бюджета суд отклоняет. Данные обстоятельства не являются основанием для отказа истцу в реализации предоставленного ему законом права.

Учитывая изложенное, требование истца в уточненной редакции суд признает обоснованным.

Судебные расходы, в том числе на уплату государственной пошлины и проведение экспертизы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Обязать администрацию Лахденпохского муниципального района (ОГРН:1021000993815; ИНН: <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) договор купли-продажи встроенных нежилых помещений № 1, 2, 3, 4, 5, общей площадью 71,8 кв.м., условный номер 10-1007/001/2010-257, расположенных на первом этаже в жилом доме по адресу: Республика Карелия, <...>, по цене 231 000 руб., определив порядок оплаты в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

2. Взыскать с администрации Лахденпохского муниципального района в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 26 000 руб. судебных расходов.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья Ильющенко О.В.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного

департамента

Дата 25.06.2019 15:35:19

Кому выдана Ильющенко Ольга Владимировна