Решение от 16 октября 2024 г. по делу № А32-68223/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-68223/2023
г. Краснодар
16 октября 2024 года
Резолютивная часть решения 22 августа 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 16 октября 2024 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к ООО Фирма «Таурас-96» г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от истца: не явился, уведомлен,

от ответчика: не явился, уведомлен,

от третьего лица: не явился, уведомлен,



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (далее – истец) обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО Фирма «Таурас-96» г. Краснодар (далее – ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.08.2000 г. № 1220 (после перерегистрации № 4300007268) за период с 01.04.2022 г. по 31.12.2023 г. в размере 2 886 490,81 руб. и пени за период с 11.04.2022 г. по 10.10.2023 в размере 896 916,18 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2024 г. к рассмотрению принято ходатайство ответчика о снижении неустойки.

Стороны и третье лицо, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

Таким образом, дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 08.08.2000 г. между администрацией муниципального образования г. Краснодар (арендодатель) и ООО Фирма «Таурас-96» (арендатор) заключен договор аренды № 4300007268 (до перерегистрации № 1220, далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 23:43:012909:005 общей площадью 12 961,15 кв. м., расположенного в Прикубанском внутригородском округе <...> для разработки проекта и строительства трехсекционного шестидесятиквартирного пятиэтажного жилого дома.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 19.09.2000 г., регистрационная запись 23-01-00-1.252-000-211.

Согласно сведениям ЕГРН на указанном земельном участке ответчиком построено нежилое здание площадью 8 585,80 кв.м с кадастровым номером 23:43:0129019:106, которое поставлено на кадастровый учет 21.09.2015 г. с регистрацией права собственности на него ООО фирма «Таурас-96».

В соответствии с пунктом 3.6 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год в соответствии со сводным расчетом, являющимся составной и неотъемлемой частью договора, не позднее 10 числа начала каждого квартала (первая оплата производится в течении 10 дней со дня государственной регистрации договора).

На основании пункта 3.8 договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Администрацией установлено, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01.04.2022 г. по 31.12.2023 г. в размере 2 886 490,81 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 14.08.2023 № 21361.26 с предложением погасить задолженность.

Указанная претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения.

Оставление ответчиком претензии без внимания послужило основанием для обращения управления в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований администрацией представлено:

- договор аренды земельного участка от 08.08.2000 г. № 1220 (4300007268);

- выписки ЕГРН на земельный участок и на здание, расположенное на нем;

- расчет задолженности за период за период с 01.04.2022 г. по 31.12.2023 г., размер которой составил 2 886 490,81 руб.

Возражения ответчика относительно заявленных требований сводятся к следующим обстоятельствам.

Во-первых, предоставленный по спорному договору аренды земельный участок с кадастровым номером 23:43:012909:005 снят с кадастрового учета, а 23.05.2016 г. на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0129019:108 меньшей площадью (5 895 кв.м), с видом разрешенного использования: автостоянки, гаражи, на котором расположен принадлежащий ответчику в спорный период объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0129019:106.

Таким образом, по мнению общества, поскольку имеет место выбытие из гражданского оборота земельного участка с кадастровым номером 23:43:012909:005 площадью 12 961,15 кв.м и создание для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0129019:106 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129019:108 площадью 5 895 кв.м, у ООО фирма «Твурас-96» отсутствуют основания для оплаты арендных платежей за площадь участка равную 12 961,15 руб. Ответчик указал, что территория участка за вычетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации автостоянки, обществом в спорный период не использовалась.

Во-вторых, ответчик сослался на направление 08.04.2022 г. в адрес администрации заявления о расторжении договора аренды земельного участка от 08.08.2000 г. № 1220 (4300007268), которое оставлено администрацией без внимания. В связи с чем, обществом инициирована подача в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела № А32-42750/2022 искового заявления к администрации с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 08.08.2000 г. № 4300007268 и об обязании администрацию принять по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 12 961,15 кв. м.

Ответчик считает, что в порядке ст. 610 ГК РФ спорный договор аренды земельного участка от 08.08.2000 г. № 1220 (4300007268) считается расторгнутым с 09.07.2022 г., то есть по истечении трех месяцев с момента одностороннего отказа арендатора от спорного договора аренды. По мнению ответчика, данное обстоятельство так же освобождает общество от оплаты арендных платежей после расторжения договора.

В-третьих, ответчик указал на переход права собственности на расположенный на спорном участке объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0129019:106 по договору купли-продажи № Л-1/1 от 26.10.2023 г. от ООО фирма «Таурас» к ООО «Маркетплейсы», право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН 29.12.2023 г. (№ рег. записи 23:43:0129019:106-23/226/2023-87).

Изучив выше указанные возражения ответчика в совокупности с представленными в материалы дела документальными доказательствами, суд пришел к следующим выводам.

Доводы ответчика относительно неиспользования обществом части земельного участка, не относящейся к объекту недвижимости с кадастровым номером 23:43:0129019:106 не освобождает его от обязанности по своевременному внесению арендной платы за весь участок, предоставленный по договору аренды (п. 2 ст. 43 ЗК РФ).

Ссылки общества на снятие с кадастрового участка арендованного земельного участка с кадастровым номером 23:43:012909:005 площадью 12 961,15 кв.м и на постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129019:108 меньшей площадью (5 895 кв.м) так же не освобождают общество от оплаты за пользование всей площади предоставленного в аренду земельного участка при отсутствии доказательств возврата неиспользуемой части земельного участка по акту приема-передачи администрации.

Более того, в материалы дела представлена выписка ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0129040:371 с теми же данными, что и у предоставленного в аренду участка с кадастровым номером 23:43:012909:005: площадь – 12 961 кв.м, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Аксайская, вид разрешенного использования – для разработки проекта и строительства 3-х секционного 60-ти квартирного пятиэтажного жилого дома, с наличием регистрационной записи об обременении в виде аренды ООО фирмы «Таурас» на основании спорного договора аренды от 08.08.2000 г. № 1220.

Направление ответчиком уведомления о расторжении спорного договора от 08.08.2000 г. № 1220 не освобождает последнего от предоставления доказательств о возврате арендованного земельного участка администрации по акту приема-передачи.

Ссылки общества на инициирование последним осуществить передачу участка администрации не принимаются судом в качестве доказательств возврата участка при наличии на нем объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности.

Как следует из материалов дела право собственности на расположенный на спорном участке объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0129019:106 перешло от ООО фирма «Таурас» к ООО «Маркетплейсы» на основании договора купли-продажи № Л-1/1 от 26.10.2023 г. Право собственности нового правообладателя объекта зарегистрировано в ЕГРН 29.12.2023 г. (№ рег. записи 23:43:0129019:106-23/226/2023-87).

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости

В п. 5 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как предусмотрено п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0129019:106 за ООО «Маркетплейсы» (с 29.12.2023 г.) к последнему так же перешло право пользования спорным земельным участком.

В связи с чем, начиная с 29.12.2023 г. оплату за пользование спорным участком должно оплачивать ООО «Маркетплейсы», а не ООО фирма «Таурас».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2024 г. администрации предложено уточнить требования с учетом отчуждения объекта.

Администрацией исковые требования не уточнены, но представлен процессуальный расчет задолженности за период с 01.04.2022 г. по 28.12.2023 г. на сумму 2 758 537,82 руб.

Проверив процессуальный расчет задолженности, суд признал его составленным методологически и арифметически верно.

В связи с чем, исковые требования в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению за период с 01.04.2022 г. по 28.12.2023 г. вы размере 2 758 537,82 руб.

В удовлетворении остальной части задолженности надлежит отказать.

Рассматривая требования администрации о взыскании пени за период с 11.04.2022 г. по 10.10.2023 в размере 896 916,18 руб., суд исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Представленный истцом процессуальный расчет пени (составленный с учетом сокращения периода взыскания основной задолженности) судом в качестве надлежащего не принимается, поскольку в процессуальном расчете администрацией начислены пени на сумму сальдо в виде задолженности, взысканной за предыдущий период решением суда по делу № А32-10645/2022, при этом в расчете заявленной в иске суммы пени начисление на указанное сальдо отсутствует. В связи с чем, истцом не заявлены требования в виде пени, начисленной на задолженность, взысканную решением суда по дела № А32-40645/2022.

Таким образом, учитывая, что процессуальный расчет не является уточнением исковых требований суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, путем начисления пени на сумму сальдо.

Более того, суд отмечает, что процессуальный расчет пени не требовался, поскольку заявленная сумма пени в размере 896 916,18 руб. начислена администрацией на сумму задолженности, возникшую по состоянию на 30.09.2023 г., то есть отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности, начисленной после 29.12.2023 г. не влияет на расчет пени.

Проверив расчет пени, судом установлено, что расчет составлен методологически и арифметически верно.

Суд отклоняет ссылки ответчика о необходимости исключения из расчета пени периода моратория, поскольку мораторий применим к задолженности, требования об оплате которой возникли до введения моратория (до 01.04.2022 г.). В настоящем случае заявленная задолженность возникла после ведения моратория. Более того, с учетом действующего законодательства и сложившейся судебной практики введенный постановлением Правительства от 28.03.2022 г. № 497 мораторий в отношении юридического лица, находящегося в стадии банкротства, не применим.

Ответчик, заявляя ходатайство об уменьшении взыскиваемой неустойки, указал на то, что подлежащая оплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, по мнению ответчика, следует применить ст. 333 ГК РФ.

Как указано в пункте 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 81) соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено.

При заключении спорного договора ответчик не был лишен возможности предлагать истцу иные условия договорной ответственности. Таким образом, при заключении договора сторонами был соблюден принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 ГК РФ).

Таким образом, ответчик, подписывая с истцом спорный договор, выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе, с предусмотренным в п.6.2 договора размером пени.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.10.2013 г. № 801/13, из конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности следует, что процессуальные отношения в арбитражном судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются по инициативе непосредственных участников спорного правоотношения, предусматривая свободу распоряжения лицами, участвующими в деле, принадлежащими им субъективными материальными правами и процессуальными средствами их защиты.

Снижение размера неустойки в отсутствие представленных ответчиком доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения своих обязательств противоречит разъяснениям постановления №81, а также положениям части 3 статьи 15, части 1 статьи 71 АПК РФ, презюмирующим обоснованность и мотивированность судебного акта.

На основании вышеизложенного, суд считает необходимым в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении неустойки отказать.

Таким образом, на основании исковые требования о взыскании пени подлежат удовлетворению в заявленном размере 896 916,18 руб.

Госпошлина в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ пропорционально удовлетворенным требованиям (удовлетворено 96,62%).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика о снижении неустойки – отказать.

Взыскать с ООО Фирма «Таурас-96» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.08.2000 г. № 1220 за период с 01.04.2022 г. по 28.12.2023 г. в размере 2 758 537,82 руб., пени за период с 11.04.2022 г. по 10.10.2023 в размере 896 916,18 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО Фирма «Таурас-96» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 40 500,23 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий