Решение от 4 декабря 2023 г. по делу № А07-11280/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11280/23
г. Уфа
04 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.11.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 04.12.2023 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УФИМСКИЙ РАЙОН РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 307027709500017)

о расторжении договора аренды, обязании вернуть недвижимое имущество

при очном участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, по доверенности № 22 (14-д) от 23.01.2023, представлен паспорт и диплом.

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 01.06. 2023, представлено удостоверение адвоката № 3168 ото 25.12. 2019, представлен паспорт и диплом о высшем юридическом образовании.


На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА УФИМСКИЙ РАЙОН РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 307027709500017) о расторжении договора аренды, обязании вернуть недвижимое имущество.

Определением суда от 17.04.2023 г. иск принят к производству.

К судебному заседанию 05.06.2023 г. от ответчика в материалы дела представлен отзыв, согласно которому ответчик считает исковое заявление необоснованным и неподлежащим удовлетворению в силу следующих обстоятельств. Переданный истцом в аренду объект не может быть использован по назначению в силу отсутствия электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, о чем ответчик уведомлял истца письмом в ответ на уведомление №10244 от 19.09.2022.

Ответчиком проделана следующая работа по обеспечению объекта электро-, тепло-, водоснабжением: 1) получено согласование ООО ЖКХ «Шемяк» от 23.12.2022 №1045 на подключение объекта к водоснабжению; 2) получены технические условия №ТУ№417п/22 от 23.12.2022 и заключен с ГУП «Региональные электрические сети» договор №417п/22 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств от 23.12.2022.

Кроме того ответчик в отзыве указал, что несмотря на невозможность использования арендуемого объекта по назначению, ответчик производит оплату арендной платы в соответствии с условиями договора в полном объеме.

13.06.2023 г. от истца в материалы дела представлена аукционная документация по заключению договора.

20.06.2023 г. от истца в материалы дела поступило возражение на отзыв.

Определением от 30.08.2023 г. у Государственного унитарного предприятия «Уфаводоканал» (450098, РБ, <...>) судом истребована информация о подключении нежилого здания с кадастровым номером 02:47:081001:1901, общей площадью 55,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, р-н. Уфимский, Кирилловский с/с, <...> земельный участок 4 к централизованным сетям водоснабжения по состоянию на 28.02.2022 г.; у Государственного унитарного предприятия «Региональные электрические сети Республики Башкортостан» (452680, <...>) истребована информация о подключении нежилого здания с кадастровым номером 02:47:081001:1901 общей площадью 55,5 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, р-н. Уфимский, Кирилловский с/с, <...> земельный участок 4 к электрическим сетям по состоянию на 28.02.2022 г.

20.09.2023 г. в материалы дела поступил ответ Государственного унитарного предприятия «Уфаводоканал» на определение суда об истребовании.

17.10.2023 г. в материалы дела поступила запрашиваемая судом информация от Государственного унитарного предприятия «Региональные электрические сети Республики Башкортостан».

Дело рассмотрено судом в судебном заседании при участии представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 28.02.2022 г. между Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель, истец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор, ответчик) заключен договор №1029 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в аренду, в соответствии с условиями которого арендодатель на основании протокола заседания Комиссии о проведении аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан от 15.02.2022 № 1 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): нежилое здание, назначение офисно - торговое ( административное здание), общей площадью 55,5 кв.м, кадастровый номер 02:47:081001:1901, расположенного по адресу: РБ, Уфимский район, Кирилловский с/с, <...> з/у 4.

Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 28.02.2022 по 27.02.2027. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 28.02.2022 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.1.2 договора).

Согласно п. 1.3 договора стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями настоящего договора.

Передача объекта в пользование арендатора осуществляется арендодателем не позднее десяти календарных дней со дня заключения настоящего договора с составлением акта приема-передачи в трех экземпляра. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду объекта, которые были им оговорены при заключении настоящего договора, или были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта при его передаче (п.1.4 договора).

Как указано в п.2.2.1 договора арендатор обязался использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.

В силу п. 2.2.4 договора арендатор обязуется содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасад здания. Обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого объекта производят соответствующие жилищно-коммунальные службы или иные организации по договору с арендатором за его счет.

Арендатор обязан заключить в течение десяти дней с момента вступления в силу договора договор с арендодателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами. С письменного согласия арендодателя арендатор вправе самостоятельно обслуживать арендуемый объект (п.2.2.9 договора).

Арендатор также обязан не допускать фактического неиспользования арендуемого объекта сроком более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции) (п.2.2.13 договора).

В соответствии с п. 5.2 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств:

п. 5.2.1 Использование объекта с нарушением условий разрешенного использования арендуемого объекта, установленных настоящим договором.

п. 5.2.2 Фактическое неиспользование объекта более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции).

п.5.2.3 Существенное ухудшение либо необеспечение сохранности арендуемого объекта.

п.5.2.9 Нарушение арендатором условий п. 1.8 и подпунктов 2.2.1 - 2.2.16 договора.

28.02.2022 г. поименованное в договоре здание передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи (т.1, л.д.11). Согласно указанному акту арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование - нежилое здание, назначение офисно - торговое (административное здание), общей площадью 55,5 кв.м, кадастровый номер 02:47:081001:1901, расположенного по адресу: РБ, Уфимский район, Кирилловский с/с, <...> з/у 4, для использования в целях: офисно - торговой деятельности.

Как следует из искового заявления, 01 февраля 2023 г. Администрацией муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан был организован осмотр в связи с проверкой исполнения условий договора аренды. Согласно акту обследования объекта муниципального нежилого фонда переданного по договору аренды от 28.08.2022 г. ответчику было установлено следующее (т.1, л.д.12):

- прилегающая территория и дорога к объекту завалены большим объемом снега. Снег не очищен по всему периметру объекта, нет подходных путей.

- в помещении отсутствуют оборудования, имущество арендатора.

На основе результатов акта истец пришел к выводу, что объект не используется по назначению, что является существенным нарушением условий договора.

Истцом в адрес ФИО2 направлены претензии о необходимости расторжения договора аренды (исх. №10244 от 19.09.2022, исх. № 2397 от 10.03.2023, т.1, л.д.15-20).

В связи с тем, что претензии о необходимости расторжения договора аренды оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды, обязании вернуть недвижимое имущество.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценив договор аренды №1029 от 28.02.2022 г. на предмет его заключенности, суд пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Основанием для обращения Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в арбитражный суд с иском о расторжении вышеназванного договора аренды явилось ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору, а именно: использование объекта с нарушением условий разрешенного использования арендуемого объекта, установленных договором, фактическое неиспользование объекта более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции), существенное ухудшение либо необеспечение сохранности арендуемого объекта, нарушение арендатором условий п. 1.8 и подпунктов 2.2.1 - 2.2.16 договора.

В обоснование заявленных доводов истцом в материалы дела представлен акт обследования спорного здания, составленный 01.02.2023 г. сотрудниками отдела имущественных отношений Управления правового обеспечения, земельных и имущественных отношений администрации Уфимского муниципального района Республики Башкортостан в составе заместителя начальника отдела ФИО5, ст.техника - программиста ФИО6 Согласно акту прилегающая территория и дорога к объекту завалены большим объемом снега. Снег не очищен по всему периметру объекта, нет подходных путей, в помещении отсутствуют оборудования, имущество арендатора.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что переданный истцом в аренду объект не может быть использован по назначению в силу отсутствия электроснабжения, теплоснабжения и водоснабжения, о чем ответчик уведомлял истца письмом в ответ на уведомление №10244 от 19.09.2022.

Ответчиком проделана работа по обеспечению объекта электро-, тепло-, водоснабжением, при этом, несмотря на невозможность использования арендуемого объекта по назначению, ответчик производит оплату арендной платы в соответствии с условиями договора в полном объеме.

Судом установлено, что в акте приема-передачи от 28.02.2022 г. стороны зафиксировали, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование - нежилое здание, назначение офисно - торговое (административное здание), общей площадью 55,5 кв.м, кадастровый номер 02:47:081001:1901, расположенного по адресу: РБ, Уфимский район, Кирилловский с/с, <...> з/у 4, для использования в целях: офисно - торговой деятельности. При этом каких- либо указаний на видимые недостатки в акте не имеется, претензий арендатор не предъявил.

Между тем, передача по акту предпринимателю спорного объекта подтверждает лишь переход во владение арендатора указанного объекта, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

Как следует из представленного в материалы дела технического паспорта на нежилое здание по состоянию на 21.12.2018 г., имеющегося в аукционной документации по заключению спорного договора, представленной истцом в материалы дела, объект: нежилое здание общей площадью 55,5 кв.м, кадастровый номер 02:47:081001:1901, расположенное по адресу: РБ, Уфимский район, Кирилловский с/с, <...> з/у 4 обеспечено централизованным водоснабжением и электроснабжением (т.1, л.д. 104-109).

Кроме того, истец, возражая против доводов ответчика, указал, что приложением № 1 отчета № 191-3/10-0/2021 от 01.11.2021 ООО «Центра независимой экспертизы и оценки» подтверждается, что в нежилом здании присутствовало электроосвещение (стр. 47) и водоснабжение (стр. 49). Предыдущим арендатором нежилое здание использовалось по назначению (т.1, л.д.68-103).

Между тем, судом установлено, что ответчиком проделана следующая работа по обеспечению объекта электро-, тепло-, водоснабжением: получено согласование ООО ЖКХ «Шемяк» от 23.12.2022 №1045 на подключение объекта к водоснабжению; получены технические условия №ТУ№417п/22 от 23.12.2022 и заключен с ГУП «Региональные электрические сети» договор №417п/22 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств от 23.12.2022 г. (т.1, л.д.41,47-52).

При этом в соответствии с письмом Государственного унитарного предприятия «Уфаводоканал» от 06.02.2023 г. №13-45/15, направленным в адрес ответчика, водоснабжение малоэтажной застройки в д. Дорогино, где расположен спорный магазин, осуществляется от централизованной системы водоснабжения жилого района «Шакша». В настоящее время и жилом районе «Шакша» г. Уфы. отсутствует резерв мощности централизованной системы водоснабжения, вследствие чего не представляется возможным подключать к сетям водоснабжения дополнительные объекты. Для создания свободной мощности необходимо выполнение первоочередных мероприятий по развитию централизованной системы водоснабжения жилого района «Шакша». Вопрос подключения магазина в д. Дорогино может быть рассмотрен только поле реализации мероприятий по развитию централизованной системы водоснабжений в полном объеме.

Кроме того, определением от 30.08.2023 г. у Государственного унитарного предприятия «Уфаводоканал» (450098, РБ, <...>) судом истребована информация о подключении нежилого здания с кадастровым номером 02:47:081001:1901, общей площадью 55,5 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, р-н. Уфимский, Кирилловский с/с, <...> земельный участок 4 к централизованным сетям водоснабжения по состоянию на 28.02.2022 г.; у Государственного унитарного предприятия «Региональные электрические сети Республики Башкортостан» (452680, <...>) истребована информация о подключении нежилого здания с кадастровым номером 02:47:081001:1901 общей площадью 55,5 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, р-н. Уфимский, Кирилловский с/с, <...> земельный участок 4 к электрическим сетям по состоянию на 28.02.2022 г.

Согласно информации, поступившей от Государственного унитарного предприятия «Уфаводоканал», нежилое здание с кадастровым 02:47:081001:1901, общей площадью 55, 5 кв.м, расположенное по адресу: а Башкортостан, р-н Уфимский, Кирилловский с/с, <...> земельный участок 4 к централизованным сетям водоснабжения не подключено (т.2, л.д.1).

ГУП «Региональные электрические сети Республики Башкортостан» в ответ на определение суда направило договор № 417п/22 об осуществлении технологического присоединения спорного нежилого помещения к электрическим сетям энергопринимающих устройств, заключенный 23.12.2022 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ГУП «Региональные электрические сети Республики Башкортостан», а также Технические условия для присоединения к электрическим сетям 0.38 кВ. (т.2, л.д.9-10).

При этом ГУП «Региональные электрические сети Республики Башкортостан» пояснило, что в соответствии пунктом 103, Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергетических установок) юридических и физических лиц к электрическим сетям, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. № 861, договор между сетевой организацией и заявителем, указанным в пунктах 12(1), 13(2) - 13(5) и 14 настоящих Правил, заключается с использованием личного кабинета заявителя.

В личном кабинете ответчика размешен договор № 417п/22 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств и технические условия для присоединения к электрическим сетям 0.38 кВ.

В соответствии с п.2.2.9 заключенного между сторонами договора аренды арендатор обязан заключить в течение десяти дней с момента вступления в силу договора договор с арендодателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и другими ресурсами. С письменного согласия арендодателя арендатор вправе самостоятельно обслуживать арендуемый объект.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (далее - Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ) технологическое присоединение осуществляется на основании договора об осуществлении технологического присоединения к объектам электросетевого хозяйства, который заключается между сетевой организацией и обратившимся к ней лицом и является публичным.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ владелец энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики, ранее технологически присоединенных в надлежащем порядке, по согласованию с сетевой организацией вправе технологически присоединить к принадлежащим ему энергопринимающему устройству или объекту электроэнергетики энергопринимающее устройство или объект электроэнергетики иного лица при условии соблюдения выданных ранее технических условий и самостоятельного обеспечения указанным владельцем энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики и владельцем присоединяемых энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики технической возможности введения раздельного ограничения режима потребления электрической энергии в отношении данных энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики.

В этом случае между указанным владельцем энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики и владельцем присоединяемых энергопринимающего устройства или объекта электроэнергетики заключается договор технологического присоединения.

В силу абзаца 3 пункта 4 статьи 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства, к которым в надлежащем порядке технологически присоединены энергопринимающие устройства или объекты электроэнергетики, не вправе препятствовать передаче электрической энергии на указанные устройства или объекты и (или) от указанных устройств или объектов, в том числе заключению в отношении указанных устройств или объектов договоров купли-продажи электрической энергии, договоров энергоснабжения, договоров оказания услуг по передаче электрической энергии, и по требованию собственника или иного законного владельца энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики в установленные законодательством Российской Федерации сроки обязаны предоставить или составить документы, подтверждающие технологическое присоединение и (или) разграничение балансовой принадлежности объектов электросетевого хозяйства и энергопринимающих устройств или объектов электроэнергетики и ответственности сторон за нарушение правил эксплуатации объектов электросетевого хозяйства.

С учетом буквального толкования содержания пункта 2.2.9 договора, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ, суд пришел к выводу об отнесении к обязанностям арендатора заключение договора на снабжение арендуемого объекта энергоресурсами.

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, 19.09.2022 г. арендатором в адрес арендодателя в ответ на письмо от 19.09.2022 г. направлено заявление следующего содержания: «ФИО2 было получено письмо от Администрации муниципального р-на Уфимский район Республики Башкортостан от 19.09.2022 за №10244, в соответствии с которым при выезде 15.09.2022 на место объекта, расположенного по адресу: РБ, Кирилловский сельсовет, <...> з/у 4, были выявлены нарушения, а именно ненадлежащее санитарное, противопожарное состояние объекта и прилегающей к нему территории. С указанным письмом не согласен по следующим основаниям. Прилегающая территория объекта поддерживается в надлежащем состоянии, в том числе покос травы нами осуществляется. Эти мероприятия были запланированы на 17.09.2022 г. Также уведомляем Вас о том, что при заключении договора и в настоящий момент у объекта по адресу: РБ, Кирилловский сельсовет, <...> з/у 4. отсутствует электричество, теплоснабжение и водоснабжение, что является необходимым условием для использования объекта по его назначению. В свою очередь мы применяем надлежащие меры по проведению электричества и подключению к сетям отопления и водоснабжения, также ждем согласований у соответствующих органов. Данные действия является фактическим использованием данного объекта» (т.1, л.д.38).

22.09.2022 г. истцом в адрес ответчика направлено письмо, согласно которому Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан не возражает к подключению к сетям ресурсного обеспечения по вышеуказанному адресу. Кроме того, указано, что для получения технических условий и подключения к электрическим сетям необходимо обратиться в организацию ООО «Башкирэнерго», по адресу: <...>. Для получения технических условий и подключения к сетям водоснабжения и водоотведения необходимо обратиться в организацию ГУП РБ «Уфаводоканал», по адресу: <...>. Для получения технических условий и подключения к сетям газоснабжения необходимо обратиться в организацию ПАО «Газпром газораспределение «Уфа», по адресу: <...> (т.1,л.д. 53).

15.03.2023 г. истцом в адрес ответчика направлено письмо, согласно которому Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, рассмотрев обращение вх. Ц-398/Г от 20.02.2023, о разрешении проведения земляных работ открытым способом, в том числе по пересечению проезжей части по улице Парковая для газификации земельного участка с кадастровым номером 02:47:081001:1901, сообщает, что Администрация района не согласовывает проведение работ открытым способом (т.1, л.д. 45-46).

При этом, исходя из даты появления у предпринимателя информации о возможности оформления технических условий (22.09.2022), даты их оформления, а также договора на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям (23.12.2022), суд приходит к выводу, что ответчиком указанный договор заключен в разумный срок.

Указанными доказательствами, в том числе пояснениями с приложением соответствующих доказательств от ресурсоснабжающих организаций, опровергаются доводы истца об обеспечении нежилого здания общей площадью 55,5 кв.м, кадастровый номер 02:47:081001:1901, расположенного по адресу: РБ, Уфимский район, Кирилловский с/с, <...> з/у 4 централизованным водоснабжением и электроснабжением.

При этом суд считает необходимым отметить, что для суда никакие доказательства не имеют заранее установленной силы, все доказательства оцениваются по внутреннему убеждению и с учетом релевантного стандарта доказывания. Следовательно, наличие в материалах дела технического паспорта объекта, согласно которому объект обеспечен централизованным водоснабжением и электроснабжением не может бесспорно доказывать указанное обстоятельство и лишить другую сторону возможности представлять доказательства в пользу обратного.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 4 названной нормы сформулирован принцип запрета извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения.

На основании представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что с даты заключения договора аренды у ИП ФИО2 отсутствовала объективная возможность использования помещения по его назначению (офисно-торговое) в связи с отсутствием электроэнергии и водоснабжения в арендуемом помещения, при этом суд принимает во внимание принятые ответчиком действия по получению у арендодателя разрешения на подключение к сетям ресурсного обеспечения, заключению договора на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям, получению разрешения у ООО ЖКХ «Шемяк» от 23.12.2022 №1045 на подключение объекта к водоснабжению.

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Исходя из положений п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.

При этом арендодатель каких-либо мер, свидетельствующих об устранении недостатков в пользовании помещением, не предпринял, доказательств тому не представил, равно как и не представил надлежащих доказательств, подтверждающих возможность использования спорного помещения по назначению.

Как было указано ранее, именно на арендодателе лежит обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке, в связи с чем в удовлетворении исковых требований суд отказывает.

Поскольку истец в силу требований подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований такого истца (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска, отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.


Судья С.И. Хомутова