Решение от 16 ноября 2023 г. по делу № А41-36879/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36879/23
16 ноября 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "Н1" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 13.05.2020 №13/05 за периодс 3 квартала 2021 по 1 квартал 2023 включительно в размере 1911641,82 руб., пени за период с 06.06.2021 по 14.03.2023 в сумме 147711 руб., о расторжении договора аренды от 13.05.2020 №13/05, об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060122:101,

при участии в заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Н1» (далее – ответчик) со следующими требованиями, а именно:

- о взыскании задолженности по договору аренды от 13.05.2020 № 13/05 за период с 3 квартала 2021 года по 1 квартал 2023 года включительно в размере 1911641,82 руб.;

- о взыскании пени за период с 06.06.2021 по 14.03.2023 в сумме 147711 руб.;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.2020 №13/05 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060122:101, категория земель – «населенных пунктов», общей плоащдью – 1018 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, по ул. Некрасова, д. 2г, вид разрешенного использования «для размещения банного комплекса»;

- об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060122:101, категория земель – «населенных пунктов», общей плоащдью – 1018 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, по ул. Некрасова, д. 2г, вид разрешенного использования «для размещения банного комплекса».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статей 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО «Н1» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 13.05.2020 № 13/052020 нежилого помещения площадью 802,8 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова, д. 2Г., целевое использование: для размещения банного комплекса.

В силу пункта 2.1 срок договора составляет 10 лет с 13.05.2020 по 12.05.2030.

В силу пункта 6.2 договора арендатор обязан ежемесячно со дня подписания договора производить оплату за каждый месяц вперед до 5 числа (включительно) текущего (оплачиваемого) месяца.

В силу пунктом 7.2 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Претензией от 27.09.2022 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО «Н1» об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 13.05.2022 № 13/05202.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 13.05.2022 № 13/05202 не погашена ООО «Н1» в добровольном порядке, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Также, в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 13.05.2020 №13/05 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 1911641,82 руб. подлежит взысканию.

Администрация городского округа Химки Московской области также просит взыскать с ответчика пени за период с 06.06.2021 по 14.03.2023 в сумме 147711 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным, поскольку произведен с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77).

Таким образом, при заявлении ответчиком о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не предоставлены, ходатайство о снижении размера пени не заявлено. Следовательно, пени по договору аренды земельного участка от 13.05.2020 №13/05 также подлежат взысканию в полном объеме.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.2020 №13/05.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 19.01.2023 № 153исх-1184/17-1 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО «Н1» о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 13.05.2020 №13/05 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Администрацией городского округа Химки Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка от 13.05.2020 №13/05.

В связи с вышеизложенным, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание размер задолженности, установленной решением по делу № А41-81691/22, суд считает, что требование о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.2020 №13/05 подлежит удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данное обязательство также предусмотрено пунктом 9.6 Договора.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что на ООО «Н1» подлежит возложению обязанность возвратить по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060122:101.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Н1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору аренды земельного участка от 13.05.2020 № 13/05 задолженность за период с 3 квартала 2021 года по 1 квартал 2023 года включительно в размере 1911641,82 руб., пени за период с 06.06.2021 по 14.03.2023 в сумме 147711 руб.

Расторгнуть договор аренды от 13.05.2020 №13/05 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060122:101, заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Н1».

Обязать ООО «Н1» возвратить Администрации городского округа Химки Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060122:101.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.



Судья Ю.С. Таранец