Решение от 13 ноября 2020 г. по делу № А72-10198/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-10198/2020
13 ноября 2020 года
г. Ульяновск



Резолютивная часть решения объявлена 11.11.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 13.11.2020.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.В. Конновой,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Кооператив «Курортный» (ОГРН <***>, Ульяновская область, Ульяновский район, с. Вышки, далее - общество)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН <***>, г. Ульяновск)

о признании незаконной приостановки государственной регистрации прав на здание зернохранилища, 1975 года постройки, общей площадью 1178,2 кв. м, кадастровый номер 73:19:011804:188, расположенное по адресу: <...>, оформленной письмом за № КУВД-001/2020-2097930/1 от 04.03.2020,

при участии: от заявителя – ФИО2, по доверенности от 19.12.2019; от ответчика – ФИО3, по доверенности от 09.01.2020,

установил:

общество обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – управление), в котором просило:

- признать незаконной приостановку государственной регистрации прав на здание зернохранилища, 1975 года постройки, общей площадью 1178,2 кв. м, кадастровый номер 73:19:011804:188, расположенное по адресу: <...>, оформленной письмом за № КУВД-001/2020-2097930/1 от 04.03.2020,

- обязать произвести государственную регистрацию права собственности общества на объект недвижимого имущества - здание зернохранилища, 1975 года постройки, общей площадью 1178,2 кв. м, кадастровый номер 73:19:011804:188, расположенное по адресу: <...>.

Как следует из материалов дела, установлено судом и вступившими в законную силу судебными актами по делу № А72-7396/2011, 16.09.1981 решением N 361 Исполнительного комитета Ульяновского районного Совета народных депутатов колхоз имени Кирова преобразован в совхоз "Вышкинский".

Решением Малого совета Ульяновского районного Совета народных депутатов от 11.06.1992 N 36 "О государственной регистрации предприятий и хозяйств всех форм собственности" зарегистрировано товарищество с ограниченной ответственностью "Вышкинское" (далее ТОО "Вышкинское") с местом нахождения: с. Вышки Ульяновского района Ульяновской области.

Согласно пункту 1.1 Устава ТОО "Вышкинское", утвержденного 28.12.1992, ТОО "Вышкинское" является правопреемником совхоза "Вышкинский".

В 2001 году ТОО "Вышкинское" реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив "Вышкинский" (далее - СПК "Вышкинский") в соответствии с распоряжением главы Ульяновского района Ульяновской области от 12.04.2001 N 515 "О государственной регистрации сельскохозяйственного производственного кооператива "Вышкинский".

15.03.2003 между СПК "Вышкинский" (продавец) и СПК "Курортный" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с условиями договора продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, с. Вышки, а также все документы на недвижимость, имеющиеся на день продажи у продавца. Согласно пункту 1.1 договора перечень объектов недвижимости прилагается и является неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продаваемого имущества составила 253 066 руб.

В приложении к договору купли-продажи недвижимости от 15.03.2003 указано на передачу имущества на общую сумму 253 066 руб., в том числе на здание зернохранилища, 1975 года постройки.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимости от 15.03.2003 имущество передано покупателю.

Пунктом 2.2. договора от 15.03.2003 стороны предусмотрели, что оплата стоимости имущества производится перечислением суммы стоимости имущества на счет продавца или векселями СПК "Вышкинский" путем их передачи последнему по акту приема-передачи.

Из акта приема-передачи векселей от 27.03.2003 следует, что покупатель (СПК "Курортный") в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости от 15.03.2003 в счет оплаты приобретенного имущества передал, а продавец (СПК "Вышкинский") получил простые векселя на общую сумму 1 033 662 руб. со сроком оплаты (гашения) - по предъявлению, выписанные последним с обязательством уплатить по ним первому векселеполучателю или по его приказу любому другому предприятию (лицу). С момента передачи указанных векселей обязательства покупателя в части оплаты стоимости имущества по договору считаются полностью выполненными.

23.08.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности СПК "Вышкинский" в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 26.07.2006 по делу N А72-14266/05-21/119-Б о завершении конкурсного производства.

Из протокола общего собрания членов СПК "Курортный" от 28.01.2010 N 1 следует, что общим собранием принято решение о реорганизации СПК "Курортный" в ООО "Кооператив "Курортный", утверждении Устава ООО "Кооператив "Курортный".

Согласно пунктам 1.1, 1.2 Устава ООО "Кооператив "Курортный" является правопреемником СПК "Курортный", к нему переходят все права и обязанности реорганизованного юридического лица.

19.02.2020 заявитель обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

04.03.2020 государственная регистрация заявленного права собственности на объект была приостановлена на основании пункта 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), о чем вынесено уведомление № КУВД-001/2020-2097930/1 (с учетом дополнительных уведомлений регистрация была приостановлена до 26.08.2020).

26.08.2020 уведомлением № КУВД-001/2020-2097930/8 управление отказало заявителю в государственной регистрации права собственности со ссылкой на то, что отсутствуют заявление СПК "Вышкинский" о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, правоустанавливающие документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие либо возникновение прав СПК "Вышкинский" на данный объект недвижимости, а также на то, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 15.03.2003 СПК "Вышкинский" был не вправе распоряжаться спорным объектом недвижимости, так как был ликвидирован.

Заявитель посчитал свои права нарушенными и обратился за их защитой в арбитражный суд.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в сети Интернет по адресу: www.ulyanovsk.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании общество заявило ходатайство об уточнении заявленных требований, просило суд:

- признать незаконным отказ управления в государственной регистрации права собственности ООО «Кооператив «Курортный» на здание зернохранилища, 1975 года постройки, общей площадью 1178,2 кв. м„ кадастровый номер 73:19:011804:188, расположенное по адресу: <...>, оформленный уведомлением от 26.08.2020;

- обязать управление произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Кооператив «Курортный» на объект недвижимого имущества — здание зернохранилища, 1975 года постройки, общей площадью 1178,2 кв. м, кадастровый номер 73:19:011804:188, расположенное по адресу: <...>.

Суд данное ходатайство общества удовлетворил в порядке статей 49, 159 АПК РФ, о чем вынесено протокольное определение от 11.11.2020.

Общество поддержало уточненные заявленные требования.

Управление с заявленными требованиями не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения сторон, всесторонне исследовав представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Судам следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как указало общество, основанием возникновения его права собственности на объект недвижимости является договор купли-продажи недвижимости от 15.03.2003, заключенный им с СПК "Вышкинский", у которого имелось ранее возникшее право собственности на недвижимость.

Согласно части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Однако, как указывалось выше, СПК "Вышкинский" ликвидирован, что исключает возможность его обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, так и с заявлением о переходе права собственности.

Учитывая, что Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации права и перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в данном случае могут быть применены по аналогии разъяснения, сформулированные в пункте 62 постановления Пленума № 10/22.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК "Вышкинский" на дату заключения договора купли-продажи от 15.03.2003 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы управления со ссылкой на отсутствие у СПК "Вышкинский" титула собственника как препятствия перехода к обществу права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124.

Согласно статье 100 ГК РСФСР 1964 года собственностью колхозов и других кооперативных организаций, их объединений являлись средства производства, в том числе предприятия, здания, сооружения и иное имущество, необходимое для осуществления их уставных задач и соответствующее целям их деятельности.

Согласно материалам дела, характеристики объекта от 24.11.2004, выписки из ЕГРН здание зернохранилища 1975 года постройки.

Из представленных документов усматривается, что СПК «Вышкинский» является правопреемником ТОО «Вышкинское», учрежденного в 1992 году в результате реорганизации в форме преобразования совхоза «Вышкинский» в порядке приватизации, документами бухгалтерского учета (приходно-расходные документы) подтверждено, что спорный объект находился на балансе ТОО «Вышкинское» и по состоянию на март 2003 года СПК «Вышкинский», как собственник, имел право на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

Ввиду того, что спорный объект возведен до 1998 года (до вступления в силу Закона о регистрации), право собственности на данный объект является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации по желанию правообладателя, а также одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на этот объект.

Сторонами не оспаривается, и судом установлено, что СПК «Вышкинский» - продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован при завершении конкурсного производства и спор о праве собственности на данный объект отсутствует.

Согласно ответам межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, Министерства цифровой экономики и конкуренции Ульяновской области, муниципального учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования "Ульяновский район "Ульяновской области" здание зернохранилища, 1975 года постройки, общей площадью 1178,2 кв. м, кадастровый номер 73:19:011804:188, расположенное по адресу: <...> в реестрах федеральной, государственной, муниципальной собственности не значится.

Согласно инвентарной карточке учета объекта основных средств спорный объект принят к бухгалтерскому учету общества 20.04.2003.

Материалы рассматриваемого дела содержат все необходимые сведения для идентификации указанного объекта как объекта недвижимости, сведения об объекте содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

С учетом указанного и положений частей 1 и 2 статьи 130 ГК РФ суд приходит к выводу, что спорный объект по своим техническим характеристикам обладает самостоятельными полезными свойствами и фактически относится к недвижимому имуществу.

Оценивая доказательства, представленные заявителем в материалы настоящего дела, суд считает, что заявителем доказан факт реального существования спорного объекта, договор купли–продажи, по которому заявитель приобрел этот объект у СПК «Вышкинский», сторонами реально исполнен, что говорит о возможности определения предмета договора и указывает на наличие в указанном договоре обязательных условий, предусмотренных статьей 554 ГК РФ.

Суд учитывает и то обстоятельство, что этот договор никем в судебном порядке не оспорен, спорное имущество не является предметом правопритязаний со стороны каких-либо лиц, по аналогичным основаниям Арбитражный суд Ульяновской области уже обязывал управление зарегистрировать право собственности общества на другие объекты недвижимости, расположенные в с. Вышки Ульяновского района Ульяновской области.

Судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены доводы участвующих в деле лиц и все представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи.

Поскольку право собственности на спорный объект недвижимости ликвидированного СПК «Вышкинский» возникло до введения в действие Закона о регистрации и является юридически действительным, данное лицо исполнило обязательство по передаче объекта заявителю, спорное имущество находится в пользовании последнего, который несет бремя его содержания, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество (сведения о зарегистрированных правах и правопритязаниях на спорное имущество отсутствуют), суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Таким образом, оспариваемый заявителем отказ является незаконным, в связи с чем в соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в целях восстановления прав и законных интересов заявителя суд обязывает ответчика в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу зарегистрировать право собственности заявителя на спорный объект недвижимости.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2018 по делу № А72-8626/2017.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в государственной регистрации прав, оформленный уведомлением от 26.08.2020.

В целях восстановления прав и законных интересов заявителя обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Кооператив «Курортный» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Ульяновская область, Ульяновский район, село Вышки) на объект недвижимого имущества: здание зернохранилища, 1975 года постройки, общей площадью 1178,2 кв. м, кадастровый номер 73:19:011804:188, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Ульяновск) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кооператив «Курортный» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Ульяновская область, Ульяновский район, село Вышки) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

Судья О.В. Коннова