Решение от 13 марта 2025 г. по делу № А20-3856/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3856/2024
г. Нальчик
14 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена «28» февраля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено «14» марта 2025 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семиной Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

к Местной администрации городского округа Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

об обязании продлить договор,

третье лицо - муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений»

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.01.2025 года, ФИО2 -руководитель

от Местной администрации г.о. Нальчик: ФИО3 -по доверенности от 28.12.2024 года;

от МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений»: не явились;

УСТАНОВИЛ :

ООО "Спецстрой" г. Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации г.о. Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик в котором просит обязать продлить договор аренды №4395-АЗ от 23.04.2019г. на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104010:1838, площадью 4494 кв.м.

Определением от 01.08.2024 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 01.10.2024 в 12 час. 30 мин.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений».

Определением от 01.10.2024 года дело назначено к судебному разбирательству на 19.11.2024 в 10 час. 00 мин.

Определением от 07.02.2025 (резолютивная часть объявлена 04.02.2025) судебное разбирательство по делу №А20-3856/2024 года отложено на 10 час. 00 мин. на «28» февраля 2025 года.

26.02.2025 года через канцелярию Арбитражного суда КБР от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в котором просит:

-обязать Местную администрацию г.о. Нальчик заключить с ООО «Спецстрой» без проведения торгов сроком на 1 год договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:3452, общей площадью 4494 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства 116 квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

В судебном заседании приняли участие представители истца и Местной администрации г.о. Нальчик.

МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» извещенная надлежащим образом о месте и времени слушания дела в судебное заседание не явились, явку своих представителей в суд не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца поддерживал заявленные требования с учетом уточнений, просил их удовлетворить.

Представитель Местной администрации с заявленными требованиями не была согласна, просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель истца просил приобщить к материалам дела отчет о техническом обследовании здания.

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьями 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: приобщить дополнительные доказательства к материалам дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд принимает ходатайство истца об уточнении исковых требований, дело рассматривается с учетом принятых уточненных требований от 26.02.2025 года.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 19.03.2018г. между Местной администрацией городского округа Нальчик и Фондом развития и популяризации спортивных видов единоборств «Орбита дзюдо» (далее -застройщик) заключен договор №4288/1-КОТ о комплексном освоении территории, предметом которого согласно пункту 1.1 которого явилось комплексное освоение территории в целях жилищного строительства и строительства объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

29.06.2018 на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №4288/1-КОТ права и обязанности Фонда развития и популяризации спортивных видов единоборств «Орбита дзюдо» перешли к ООО «Спецстрой».

На основании постановления Местной администрации г.о. Нальчик от 22.04.2019г. №615 между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» (далее -арендодатель) и ООО «Спецстрой» (далее - арендатор) заключен договор №4395-АЗ аренды земельного участка от 23.04.2019, согласно пункту 1.1 арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять во временное пользование земельный участок в границах, указанных в Выписке из ЕГР, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия установлен с 23.04.2019г. по 25.04.2023г.

В рамках дела №А20-4286/2021 общество с ограниченной ответственностью «Спецстрой» (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением в котором просит признать отказ от 20.08.2021г. № 45-ДГИиЗО-1-5/3172 муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о.Нальчик» согласовать границы земельного участка, расположенного по адресу: <...> б/н, площадью 4494 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0104010:1838 от 15.04.2021г. и схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории без изменения площади и в порядке устранения нарушений обязать Муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» утвердить границы земельного участка.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2021 (резолютивная часть объявлена 23.01.2021) установлено следующее.

На основании Разрешения на строительство № 07-301000-76-2019 28.06.2019 на земельном участке ведется строительство 116 квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, из 2-х симметричных блок-секций.

Проектная документация на строительство 116 квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями разработана ООО «Каббалкстройкоммунэкспертиза» (СРО № 0626.03-2012-0713002579-П-033 от 02.06.2015).

В соответствии с земельным и градостроительным законодательством РФ для комплексного освоения территории из земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:522 были образованы два участка с кадастровыми номерами 07:09:0104010:1838 и 07:09:0104010:1837.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.11.2021 (резолютивная часть объявлена 23.01.2021) по делу №А20-4286/2021 суд обязал муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации г.о. Нальчик» утвердить границы земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1838, расположенного по адресу: <...> б/н, площадью 4494 кв.м. в соответствии с межевым планом от 15.04.2021 и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории в соответствии с заявлением общества с ограниченной ответственностью «Спецстрой» от 26.07.2021 №26 без изменения площади земельного участка.

ООО «Спецстрой» неоднократно обращалось в адрес администрации с заявлениями от 28.06.2023, от 14.12.2023г., от 27.03.2024 о продлении договора о комплексном освоении территории №4288/1-КОТ от 26.04.2018, а также договоров аренды земельных участков от 23.04.2019г. №4394-АЗ и №4395-АЗ.

Письмом от 11.01.2024 года за исх. №45-1-15/98 Местная администрация г.о. Нальчик рассмотрев обращения по вопросу заключения новых договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:09:0104010:1837 и 07:09:0104010:1838, расположенных по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. московская сообщило ООО «Спецстрой» о том, что с учетом сроков действия договора №4288/1-КОТ от 26.04.2018г. продление договоров аренды земли не представляется возможным.

Полагая, что общество имеет исключительное право на заключение договора аренды под объектом недвижимости, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Согласно представленному в материалы дела отзыву, администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что в настоящее время срок действия договора от 26.04.2018 №4288/1-КОТ истек. Градостроительный кодекс РФ в соответствии с которыми он заключен не предусматривает возможности продления договора на новый срок, а также внесения изменений в его существенные условия. Заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции». Администрация указала что основания, из числа предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ для заключения с истцом договора аренды земельного участка без проведения торгов на новый срок.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд пришел к выводу, что уточненные требования общества о заключении договора аренды без проведения торгов на один год подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации также распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда.

Требование же о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699). Эта позиция также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок находился в аренде у правопредшественника общества на основании договора аренды от 26.04.2018 №4288/1-КОТ.

ООО «Спецстрой» приобрело право комплексного освоения территории в целях жилищного строительства объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и стал новым застройщиком перед Местной администрацией г.о. Нальчик, для строительства следующих объектов:

- 116 квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и 3-х уровневым подземным паркингом на 96 машино-мест - первая очередь строительства;

- детского дошкольного учреждения на 120 мест - вторая очередь строительства.

На основании Разрешения на строительство № 07-301000-76-2019 28.06.2019 на земельном участке ведется строительство 116 квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, из 2-х симметричных блок-секций.

Проектная документация на строительство 116 квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями разработана ООО «Каббалкстрой-коммунэкспертиза» (СРО № 0626.03-2012-0713002579-П-033 от 02.06.2015),

В соответствии с земельным и градостроительным законодательством РФ для комплексного освоения территории из земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:522 были образованы два участка с кадастровыми номерами 07:09:0104010:1838 и 07:09:0104010:1837.

В связи с чем 23.04.2019 между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о.Нальчик» и ООО «Спецстрой» заключены договора аренды №4395-А3 земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1838, общей площадью 4494,00 кв.м. для строительства - 116 квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и 3-х уровневым подземным паркингом на 96 машино-мест - первая очередь строительства и №4394-А3 земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:1837, общей площадью 4200.00 кв.м., для строительства детского дошкольного учреждения на 120 мест - вторая очередь строительства.

На спорном земельном участке расположен объект недвижимости- незавершенное строительство, принадлежащие обществу.

Указанный объект возведен на земельном участке в период действия заключенного ранее договора аренды и на основании разрешений на строительство.

Срок действия договора истек от 25.04.2023 года.

Материалами дела подтверждено, что Администрация, будучи публичным собственником земельного участка, в период после истечения срока действия договора аренды от 23.04.2019 №4395-АЗ не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды вышеуказанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании решения Арбитражного суда КБР от 30.11.2021г. о возложении на МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» обязанности утвердить границы земельного участка, с кадастровым номером 07:09:0104010:1838, расположенного по адресу: КБР, <...> б/н, площадью 4494 кв.м. в соответствии с межевым планом и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, указанный земельный участок внесен в ЕГРН с кадастровым номером 07:09:0104010:3452 (от 08.07.2024 №КУВИ-001/2024-178180978).

МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений» вынесено Распоряжение от 18.04.2022г. под №93 согласно пункту 1 которого земельному участку с кадастровым номером 07:09:0104010:1838 присвоен следующий адрес: <...> з/у 71.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на которых они расположены, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Данная позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023.

Наличие объекта в границах испрашиваемого участка подтверждено представленными в дело доказательствами, в том числе и Отчетом о техническом обследовании здания 2024г., проведенном ООО «Строительная компания Мегаполис». Готовность объекта 97%.

При таких обстоятельствах, у ООО «Спецстрой» имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:3452, общей площадью 4494 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства 116 квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Принять уточненные исковые требования ООО «Спецстрой».

Исковые требования ООО «Спецстрой» удовлетворить.

Обязать Местную администрацию г.о. Нальчик заключить с ООО «Спецстрой» без проведения торгов сроком на 1 год договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104010:3452, общей площадью 4494 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства 116 квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Х.Н. Шогенов