Решение от 28 июня 2023 г. по делу № А19-15718/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-15718/2022 28.06.2023г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.06.2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 28.06.2023 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куркутовой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА ИРКУТСКА" (664011, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, СУХЭ-БАТОРА УЛИЦА, ДОМ 13, ОГРН: <***>, Дата регистрации: 14.09.2017, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СЭМ ИРКУТСК" (664053, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, АКАДЕМИКА АЛЕКСЕЯ ОКЛАДНИКОВА <...>, ОГРН: <***>, Дата регистрации: 29.10.2018, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор, при участии в судебном заседании: от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 14.06.2023, паспорт, диплом; от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 11.04.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА ИРКУТСКА" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СЭМ ИРКУТСК" о внесении изменений в


п.4.1. договора аренды нежилого помещения № 165/17 от 19.06.2017 и установлении размера ежемесячной арендной платы в размере 898 руб. за 1 кв.м. с 01.12.2020.

В обоснование исковых требований АО «Управление капитального строительства города Иркутска» указало, что размер арендной платы ответчика за арендуемые помещения, установленный пунктом 4.1 договора, занижен и не является рыночным, что подтверждается отчетом независимого оценщика, в связи с чем, имеются основания для внесения изменений в договор аренды, в части размера арендной платы.

Истец, неоднократно уточняя исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно последнему уточненному исковому заявлению от 22.02.2023 просил внести изменения в п. 4.1. договора аренды нежилого помещения № 165/17 от 19.06.2017 г. и установить размер ежемесячной арендной платы в размере 142 153 рубля 40 копеек из расчета 898 рублей за 1 кв.м., изложив его в следующей редакции: «Расчетным периодом по начислению арендной платы является календарный месяц. Размер арендной платы в месяц составляет 142 153 (Сто сорок две тысячи сто пятьдесят три) рубля 40 копеек в месяц, с учетом НДС»; распространить действие п.4.1. договора аренды нежилого помещения № 165/17 от 19.06.2017 г. в редакции «Расчетным периодом по начислению арендной платы является календарный месяц. Размер арендной платы в месяц составляет 142 153 (Сто сорок две тысячи сто пятьдесят три) рубля 40 копеек в месяц, с учетом НДС.» с 01.12.2020г.

Уточнения судом приняты.

Ответчик в отзыве на иск не согласился с предъявленными требованиями, указав, что заключенный между сторонами договор фактически является договором инвестирования, тогда как изменение рыночной стоимости арендной платы не является существенным изменением, в связи с чем ответчик считает, что внесение изменений в договор аренды № 165/17 от 19.06.2017 г. относительно увеличения размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

Истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту ФИО3, на разрешение эксперта просил поставить следующий вопрос: Определить текущую рыночную стоимость аренды нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения № 165/17 от 19.06.2017 г., расположенного по адресу: <...>?

Истец в судебном заседании заявленные требования и ходатайство о назначении судебной экспертизы поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании заявленные требования оспорил, в удовлетворении исковых требований и назначении судебной экспертизы просил отказать, однако если


ходатайство истца будет удовлетворено, то просил поручить проведение экспертизы эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг» ФИО4.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 19.06.2023 до 26.06.2023 до 14 час. 30 мин.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, между Муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Иркутска» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр строительного консалтинга» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 19.06.2017г. № 165/17, согласно условиям пункта 1.1. которого арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение (административное): общая площадь 158,3 кв.м., на 1 этаже 2х этажного кирпичного жилого дома, номер на поэтажном плане 16, 16а, 17- 18, 18а, 19, 206, 20в, 20г, 21-23, 23а, 24-25, согласно данным технического паспорта от 09 ноября 2000г., изготовленного Бюро технической инвентаризации Администрации города Иркутска, кадастровый номер 38:36:000034:19214, расположенное по адресу; <...>. Целевое использование помещения: коммерческая деятельность (пункт 1.3 договора).

В пункте 1.4. договора стороны зафиксировали техническое состояние подлежащего передаче в аренду объекта: помещение находится в аварийном состоянии, электроснабжение отсутствует, сети водоснабжения, канализирования и тепловые сети находятся в аварийном состоянии. Техническое состояние отражено в дефектных ведомостях помещения (Приложение 3 к договору) и альбоме о техническом состоянии нежилого помещения (Приложение 4 к договору).

Пунктом 1.7. договора стороны согласовали срок аренды, который начинается с момента государственной регистрации договора и составляет 15 лет.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязался за свой счет выполнить капитальный ремонт помещения в соответствии с проектным решением (Приложение № 5). Стоимость работ по проведению капитального ремонта стороны определили в размере 5 403 205 руб. 64 коп., в том числе НДС, в соответствии со сметным расчетом (Приложение № 6) (пункт 3.3 договора).

Дополнительным соглашением № 2 от 27.08.2018 к договору стороны согласовали изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Арендатор обязуется выполнить за счет арендодателя капитальный ремонт помещений в соответствии с проектным решением


(приложение № 5). Стоимость капитального ремонта производится в счет будущих арендных платежей».

Согласно пункту 4.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 27.08.2018, расчетным периодом по начислению арендной платы является календарный месяц. Размер арендной платы в месяц составляет 35 703 руб. в месяц, в том числе НДС5446 руб. 22 коп. в месяц. Арендная плата составляет плату за пользование помещением и плату за пользование земельным участком, занятым помещением и необходимым для его использования. Коммунальные и эксплуатационные платежи в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно сверх арендной платы. Коммунальные и эксплуатационные платежи оплачиваются арендатором в течение 15 банковских дней с момента выставления счета арендодателем.

Пунктом 4.2. договора, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 27.08.2018, стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет будущих арендных платежей. Обязательства по внесению арендных платежей прекращаются в соответствии с правилами, установленными ст. 410 ГК РФ.

Оплату (зачет) по договору аренды арендатор осуществляет до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.3. договора).

Арендованное помещение передано МУП «Управление капитального строительства города Иркутска» арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения, подписанному сторонами без возражений.

В соответствии с договором уступки права (цессии) от 30.04.2020г. к договору аренды нежилого помещения от 19.06.2017г. № 165/17 права и обязанности арендатора - ООО «Центр строительного консалтинга» по договору аренды нежилого помещения от 19.06.2017г. № 165/17 перешли к новому арендатору – ООО «СЭМ-Иркутск». Договор уступки права (цессии) от 30.04.2020г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в установленном законом порядке 19.05.2020.

Письмом от 09.12.2020 № 1450/20 АО «Управление капитального строительства города Иркутска» уведомило ООО «СЭМ-Иркутск» об изменении размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 19.06.2017г. № 165/17, указав, что арендная плата по договору в месяц составляет 142 153 руб. 40 коп., расчет которой произведен на основании отчета № 260-20 от 21.10.2020.

Ссылаясь на невозможность в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, а также на отказ ответчика заключить соответствующее дополнительное соглашение, истец


обратился в суд с настоящим иском об изменении условий договора в связи с существенно изменившимся обстоятельствами.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Оценка вышеназванного договора позволяет прийти к выводу, что отношения сторон сложились по договору аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Судом установлено, что спорным договором возможности одностороннего изменения размера арендной платы в течение срока действия договора не предусмотрено.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.


По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит


общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, законодатель исходит из того, что при существенном изменении обстоятельств по общему правилу договор подлежит расторжению и лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб, договор может быть изменен.

Как было указано ранее, пунктом 4.1. договора аренды нежилого помещения от 19.06.2017г. № 165/17 стороны согласовали размер арендной платы, который составил 35 703 руб. в месяц, указав, что арендная плата составляет плату за пользование помещением и плату за пользование земельным участком, занятым помещением и необходимым для его использования, тогда как коммунальные и эксплуатационные платежи в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором самостоятельно сверх арендной платы. Кроме того, стороны согласовали, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет будущих арендных платежей (пункт 4.2 договора).

Таким образом, одностороннее изменение размера арендной платы договором аренды нежилого помещения от 19.06.2017г. № 165/17 не предусмотрено, а значит, имеет значение воля каждой стороны на изменение размера цены аренды.

Учитывая, что с такой формулировкой пунктов 4.1., 4.2. договор был изначально заключен на 15 лет, то стороны, являющиеся коммерческими организациями, занимающимися предпринимательской деятельностью, могли предвидеть изменение размера арендной платы, за счет увеличения рыночной стоимости аренды недвижимого имущества, однако собственной волей пренебрегли данным обстоятельством.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Оспаривание условий договора, в отношении которых не возникали споры на стадии его заключения и исполнения, нарушает фундаментальный принцип стабильности и правовой определенности в сфере гражданского оборота хозяйствующих субъектов.

В обоснование увеличения размера арендной платы истец ссылается на рыночный размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями по состоянию на 20.10.2020, определенный на основании отчета № 197-21, составленного Обществом с ограниченной ответственностью Оценочный центр «Стандарт».


Между тем, сам по себе факт наличия у арендодателя сведений о том, что рыночная стоимость аренды принадлежащих ему нежилых помещений отличается от стоимости арендной платы, не является достаточным основанием для внесения изменений в договор аренды по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд исходит из того, что при подготовке проекта договора аренды истец обязан был предусмотреть как инфляционные риски, так и конкретные сроки пересмотра размера арендной платы, однако не проявил должной осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Доказательства злоупотребления со стороны арендатора при заключении договора в материалах дела отсутствуют. Договор имеет срочный характер.

Вопреки доводам истца по смыслу действующего законодательства невыгодность предоставления в аренду спорного имущества не является достаточным основанием для внесения изменений в спорный договор в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Аналогичная позиция изложена и Верховным Судом РФ в Определении от 31.01.2022 № 307-ЭС21-26986.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям договора аренды и требованиям действующего законодательства.

Между тем, при рассмотрении настоящего спора истец в целях определения рыночной стоимости аренды нежилого помещения, переданного по договору аренды № 165/17 от 19.06.2017 г., настаивал на назначении оценочной экспертизы.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные


познания, при этом требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В связи с чем, исходя из предмета спора и доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении экспертизы, поскольку полагает, что имеющихся в деле доказательств достаточно для установления значимых для дела обстоятельств и назначение предложенной истцом экспертизы для выяснения указанных им в ходатайстве обстоятельств не может повлиять на выводы суда по существу спора.

Иные заявленные истцом доводы судом исследованы и оценены по правилам статьи 71 АПК РФ и подлежат отклонению, поскольку не влияют на выводы суда, сформированные в ходе рассмотрения настоящего дела.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в пункт 4.1 договора аренды нежилого помещения от 19.06.2017г. № 165/17, а соответственно для удовлетворения требований истца по настоящему спору.

Государственная пошлина по настоящему иску составляет 6 000 руб. и в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.П.Дягилева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 29.05.2023 7:08:00

Кому выдана Дягилева Инна Петровна