Решение от 25 ноября 2019 г. по делу № А04-6949/2019

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-6949/2019
г. Благовещенск
25 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2019 года, решение в полном объеме изготовлено 25 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Валентины Дмитриевны Пожарской при ведении протоколирования секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление сельскохозяйственного производственного кооператива «Надежда» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице Свободненского межмуниципального отдела об оспаривании уведомления

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 30.10.2019, паспорт; ФИО3 – по доверенности от 10.09.2019, диплом о высшем профессиональном образовании, паспорт;

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 10.05.2019, диплом о высшем профессиональном образовании, паспорт.

в арбитражный суд обратился сельскохозяйственный производственный кооператив «Надежда» (далее по тексту – заявитель, кооператив, СПК «Надежда») с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в лице Свободненского межмуниципального отдела (далее – ответчик, управление Росреестра по Амурской области) о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации от 24.06.2019 № 28/312/001/2019-3537.3538.3539.3541.

Требования обоснованы тем, что управление Росреестра по Амурской области незаконно приостановило государственную регистрацию в отношении пяти объектов недвижимости.

В судебном заседании представители заявителя на требованиях настаивали.

Ответчик заявленные требования не признал, полагал, что расторжение исполненного договора купли-продажи законодательством не предусмотрено

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи недвижимости от 01.06.2017 СПК «Надежда» (продавец) передал, а ФИО5 (покупатель) приняла в собственность и уплатила за них цену, в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: здание кормоцеха, назначение: нежилое здание, площадь 320,8 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождения) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Костюковка, кадастровый (или условный) номер: 28:21:011403:137, расположенный на земельном участке мерою 17 609 кв.м.; здание фермы МТФ, назначение: нежилое здание, площадь 3693,7 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Костюковка, кадастровый номер 28:21:011403:134, расположенное на земельном участке мерою 17 609 кв.м.; коровник, назначение: нежилое здание, площадь 1607,9 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Зиговка, кадастровый номер 28:21:011502:237, расположенное на земельном участке мерою 91 794 кв.м.; котельная, назначение: нежилое здание, площадь 90,4 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Зиговка, кадастровый номер 28:21:011502:239, расположенное на земельном участке мерою 91 794 кв.м.; телятник, назначение: нежилое здание, площадь 1067,9 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Зиговка, кадастровый номер 28:21:011502:238, расположенное на земельном участке мерою 91 794 кв.м.

Стоимость объектов по договору составила 98 000,00 рублей, без НДС (пункт 3.2 договора). Факт передачи недвижимого имущества подтвержден подписанным с обеих сторон актом приема-передачи объектов от 01.06.2017.

Гарантийным соглашением к договору купли-продажи недвижимости от 01.06.2017 СПК «Надежда» и ФИО5 установили следующие гарантии: в случае выявления ФИО5 существенных недостатков передаваемого в рамках договора купли-продажи недвижимости от 01 июня 2017 года имущества в течение трех лет, кооператив гарантирует возможность расторжения указанного договора купли-продажи по соглашению сторон. При этом все произведенные улучшения имущества, произведенные покупателем, будут переданы в собственность продавцу, безвозмездно при заключении соглашения о расторжении договора.

ФИО5 гарантировала СПК «Надежда» в случае если в течение трех лет, каких-либо существенных недостатков не будет выявлено, произвести доплату по договору купли-продажи недвижимости от 01 июня 2017 года в размере 902 000,00 (девятьсот две тысячи рублей 00 копеек) на расчетный счет «Сторны-1» о чем должно быть составлено дополнительное Соглашение о внесении изменений п. 3.2. Договора купли-продажи недвижимости от 01 июня 2017 года.

Договор купли-продажи от 01.06.2017 зарегистрирован управлением Росреестра по Амурской области 29.06.2017.

30.08.2018 между администрацией Свободненского района (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 84, согласно которому передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:21:011502:324. имеющий адресные ориентиры: Амурская область. Свободненский район, с.Зиговка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, общей площадью 91794 кв.м., в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

На указанном земельном участке имеются нежилые здания: коровник, с кадастровым номером 28:21:011502:237 в собственности у ФИО5 на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017г. Государственная регистрация права № 28:21:011502:237-28/007/2017-2 от 29.06.2017г.; телятник, с кадастровым номером 28:21:01 1502:238 в собственности у ФИО5 на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017г. Государственная регистрация права № 28:21:011502:238-28/007/2017-2 от 29.06.2017г.; котельная, с кадастровым номером 28:21:011502:239 в собственности у ФИО5 на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017г. Государственная регистрация права № 28:21:011502:239-28/007/2017-2 от 29.06.2017г.

Договор аренды от 30.08.2018 № 84 зарегистрирован управлением Росреестра по Амурской области 30.11.2018.

27.11.2018 от ФИО5 в адрес СПК «Надежда» поступила претензия о выявленных существенных недостатках фундаментов недвижимого имущества, проданного по договору купли-продажи от 01.06.2017, при приведении его в соответствие с действующими государственными стандартами по содержанию скота. Со ссылкой на гарантийное соглашение ФИО5 предложила в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи от 01.06.2017.

10.12.2018 между ФИО5 и кооперативом было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017.

В соответствии с пунктом 2 соглашения обязательство ФИО5 по передаче недвижимости кооперативу считается исполненным после подписания соглашения.

10.12.2018 по расходному кассовому ордеру № 11 СПК «Надежда» возвратила ФИО5 98 000,00 рублей в связи с расторжением договора купли-продажи от 01.06.2017.

13.01.2019 по договору переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности ФИО5 (арендатор) в связи с расторжение договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017 передала права и обязанности по договору аренды от 30.08.2018 № 84 земельного участка с кадастровым номером 28:21:011502:324 СПК «Надежда».

Вышеназванная переуступка права согласована с администрацией Свободненского района.

11.06.2019 от СПК «Надежда» и ФИО5 в орган регистрации прав поступили заявления №28/312/001/2019-3537, 3538, 3539, 3540, 3541 о государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости: здание кормоцеха, назначение: нежилое здание, площадь 320,8 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождения) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Костюковка, кадастровый (или условный) номер: 28:21:011403:137, общая площадь 17 609 кв.м.; здание фермы МТФ, назначение: нежилое здание, площадь 3693,7 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Костюковка, кадастровый номер 28:21:011403:134, общая площадь 17 609 кв.м.; коровник, назначение: нежилое здание, площадь 1607,9 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Зиговка, кадастровый номер 28:21:011502:237, общая площадь 91 794 кв.м.; котельная, назначение: нежилое здание, площадь 90,4 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Зиговка, кадастровый номер 28:21:011502:239, общая площадь 91 794 кв.м.; телятник, назначение: нежилое здание, площадь 1067,9 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, адрес (местонахождение) объекта: Амурская область, Свободненский район, с.Зиговка, кадастровый номер 28:21:011502:238, общая площадь 91 794 кв.м..

На государственную регистрацию перехода права собственности предоставлено соглашение от 10.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017, согласие супруга ФИО6 на отчуждение указанного выше имущества.

Уведомлением от 24.06.2019 № 28/312/001/2019-3537,3538,3539,3540,3541 управлением Росреестра по Амурской области на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности в отношении вышеназванных объектов недвижимости. Основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты ответчиком указало следующее: обязательство, возникшее между СПК «Надежда» (продавец) и ФИО5 (покупатель), к моменту проведения государственной регистрации перехода права собственности, было исполнено надлежащим образом, правовые последствия договора купли-продажи наступили - право собственности перешло к покупателю. В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Посчитав названное уведомление незаконным, кооператив обратился с настоящим заявлением в суд.

Рассмотрев требования по существу, изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения требования о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ на который ссылается управление Росреестра по Амурской области в уведомлении о приостановлении государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Пунктом 3 части 1, части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В силу пунктов 1, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу части 1 статьи 469 указанного Кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что подлежит регистрации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (абзац 2 пункта 2 статьи 475 ГК РФ).

Представленная заявителем переписка с ФИО5 подтверждает наличие неустранимых недостатков проданных объектов недвижимости возникших до передачи их покупателю, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени. Кооперативом недостатки признаны существенными и на основании двухстороннего волеизъявления, стороны заключили 10.12.2018 соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017.

При приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО5 к кооперативу в отношении объектов недвижимости управлением Росреестра по Амурской области не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Подпунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу, расторжение договора допустимо по воле самих сторон договора при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

Согласно абзацу 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имуществ.

Также в соответствии со статьей 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В статьях 18, 21 Закона № 218-ФЗ определены требования к заявлению о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Так, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, а также иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона (пункты 2, 3 части 4, часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, заверены печатями, иметь надлежащие подписи сторон.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи является гражданско-правовой сделкой и является основанием для регистрации перехода права применительно к абзацу 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Соглашение, подписанное ФИО5 и СПК «Надежда» 10.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017 было представлено в управление. Вся информация, необходимая для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН отражена в описи документов, принятых для оказания государственных услуг №№ 28/312/001/2019-3537, 28/312/001/2019-3538, 28/312/001/2019-3539, 28/312/001/2019-3540, 28/312/001/2019-3541

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что воля сторон соглашения о расторжении направлена на иные правовые последствия, чем те, которые предусмотрены условиями данного соглашения.

Таким образом, оснований для приостановления государственной регистрации у управления Росреестра по Амурской области не имелось.

При этом наличия каких-либо разногласий по поводу передаваемых объектов недвижимости между сторонами соглашения судом не выявлено. Кроме того, из материалов дела суд не усмотрел, что указанные в описи, документов, принятых для оказания государственных услуг имеются иные объекты с идентифицирующими признаками. Сделка о возврате имущества фактически исполнена сторонами; сомнения в идентичности объектов, указанных в договоре, на который ссылается соглашение, и объектов, указанных в заявлении о регистрации права собственности, у сторон отсутствовали; соглашение не признано недействительным в установленном порядке, признаков ничтожности обратного возврата недвижимости суд не усматривает.

Суд считает необходимым отметить, что в рассматриваемом случае у заявителя отсутствовала обязанность доказывать наличие существенных недостатков у объектов недвижимости по названному договору купли-продажи.

В соответствии со статьёй 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Частью 8 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что со дня принятия решения арбитражного суда о признании недействительным ненормативного правового акта полностью или в части указанный акт или отдельные его положения не подлежат применению.

Обществом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000,00 рублей по платежному поручению № 13 от 24.09.2019, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 3 000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины соответствующей удовлетворенным требования заявителя подлежат взысканию с лица, чьи действия оспариваются в пользу заявителя.

Государственная пошлина в размере 3 000,00 рублей подлежит возврату заявителю как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

требования сельскохозяйственного производственного кооператива «Надежда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить;

признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области в лице Свободненского межмуниципального отдела от 24 июня 2019 года № 28/312/001/2019-3537.3538.3539.3541;

управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области в лице Свободненского межмуниципального отдела устранить допущенные нарушения прав заявителя путем рассмотрения заявления сельскохозяйственного производственного кооператива «Надежда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов, указанных в соглашении от 10.12.2018 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017 по существу и зарегистрировать переход прав на поименованные в соглашении от 10.12.2018 объекты недвижимости в установленном порядке;

взыскать с управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***> в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Надежда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины 3 000 руб.

Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Надежда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить из федерального бюджета 3 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению от 24.09.2019 № 13.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.Д.Пожарская