Решение от 13 декабря 2023 г. по делу № А21-8897/2023

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236035

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-8897/2023
г. Калининград
13 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 года. Решение изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Кузнецовой О.Д., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассматривает в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Калининградской области по адресу: 236035 <...>, зал судебных заседаний № 11, дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Марс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Министерству градостроительной политики Калининградской области

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство гостиницы, об обязании выдать разрешение на строительство гостиницы,

при участии: по протоколу,

Общество с ограниченной ответственностью «Марс» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Министерству градостроительной политики Калининградской области (далее – Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство гостиницы, об обязании выдать разрешение на строительство гостиницы коттеджного типа по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, пос. Заостровье на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911. В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Министерство выдать Обществу разрешение на строительство

гостиницы коттеджного типа по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, пос. Заостровье на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911.

Заявитель поддержал заявленные требования.

Министерство просит отказать в удовлетворении требований, указывая, что требования, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны О-1, возможность строительства гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911 не предусматривают, что свидетельствует о несоответствии проектной документации объекта капитального строительства «Гостиница коттеджного типа по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, пос. Заостровье на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911» требованиям градостроительного регламента территориальной зоны О-1. В этой связи, использование земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911, в целях строительства гостиницы коттеджного типа, при условии, что его вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту и Классификатору, невозможно.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

Установил:

31 октября 2006 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области и ООО «ВамСтройСервис» был заключен договор № 519-КЗО/2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:0126, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье под строительство гостиницы коттеджного типа. Срок аренды до 31.10.2009 г.

15 июня 2009 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области, ООО «ВамСтройСервис» и ФИО2 было заключено соглашение № 218-КЗО/2009 о внесении изменений и о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 519-КЗО/2006 от 31.10.2006г. в соответствии с которым ООО «ВамСтройСервис» передало ФИО2 права и обязанности по договору аренды № 519-КЗО/2006 от 31.10.2006г. полностью и на весь срок действия договора аренды.

30 сентября 2009 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области и ФИО2 было заключено соглашение № 453-КЗО/2009 о внесении изменений в договор аренды

№ 519-КЗО/2006 от 31.10.2006г. в соответствии с которым срок аренды земельного участка продлен до 01.08.2012г.

23 сентября 2011 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области и ФИО2 было заключено соглашение № 345-КЗО/2011 о внесении изменений в договор аренды № 519-КЗО/2006 от 31.10.2006г., в соответствии с которым Стороны решили пункт 1.1 Договора читать в новой редакции:

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на (три) года, из земель населенных пунктов, земельные участки, находящиеся по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье:

- площадью 1900 (одна тысяча девятьсот) кв.м с кадастровым номером 39:05:040101:910. Разрешенное использование - под строительство гостиницы коттеджного типа. Кадастровая стоимость земельного участка 1325022 руб.

- площадью 1150 (одна тысяча сто пятьдесят два) кв.м с кадастровым номером 39:05:040101:912. Разрешенное использование - под строительство гостиницы коттеджного типа. Кадастровая стоимость земельного участка 801987 руб.

- площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м с кадастровым номером 39:05:040101:911. Разрешенное использование - под строительство гостиницы коттеджного типа. Кадастровая стоимость земельного участка 662511 руб. и действует до 01.08.2012 года.

06 октября 2010 года ФИО3 приобрела в собственность по договору купли-продажи гостиницы коттеджного типа объект недвижимости в виде гостиницы коттеджного типа, незавершенной строительством, общей площадью застройки 155.7 кв.м. с процентом готовности 11%, расположенная по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье.

Также 27 декабря 2011 года ФИО2 согласно соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 519-КЗО/2006 от 31.10.2006г. передал ФИО3 права и обязанности по указанному договору, а именно в отношении земельного участка, площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м с кадастровым номером 39:05:040101:911. Разрешенное использование - под строительство гостиницы коттеджного типа.

Позднее, 15 декабря 2020 года, ФИО3 продала, а ООО «Марс» купило по договору купли-продажи объект незавершенного строительства, а именно незавершенную строительством гостиницу коттеджного типа, общей площадью застройки 155.7 кв.м. с процентом готовности 11%, кадастровый номер 39:05:000000:0:774, расположенную на

земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911 по адресу: Россия, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье.

15 декабря 2020 года между ФИО3 и ООО «Марс» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 519-КЗО/2006 от 31.10.2006г., согласно которому ФИО3 передала в полном объеме права и обязанности по указанному договору аренды, а именно в отношении земельного участка, площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м с кадастровым номером 39:05:040101:911. Разрешенное использование - под строительство гости коттеджного типа.

Постановлением Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» № 327 от 11 февраля 2022 года ООО «Марс» предоставлено однократно в аренду сроком до 3-х (трех) лет, для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:040101:552, земельный участок с кадастровым номером 39:05:040101:911, площадью 950 (девятьсот пятьдесят) кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, с разрешенным использованием - под строительство гостиницы коттеджного типа, в связи с чем между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и ООО «Марс» был заключен договор аренды земельного участка № 29-КЗО/2022 от 11.02.2022г.

02 марта 2023 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и ООО «Марс» было заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 11.02.2022г. № 29-КЗО/2022, в соответствии с которым срок аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911 установлен до 10.02.2028г.

Постановлением Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» № 385 от 13 февраля 2023 года объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:040101:552 присвоен адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский муниципальный "округ, <...>., а земельному участку с кадастровым номером 39:05:040101:911 присвоен адрес: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский муниципальный "округ, <...> земельный участок 13Б.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости от 06.04.2023г. указанный земельный участок отнесен к категории земель населенных

пунктом и имеет вид разрешенного использования - под строительство гостиницы коттеджного типа.

ООО «Марс» обратилось в Министерство с заявлением (вх. № 2532 от 27.06.2023) о выдаче разрешения на строительство объекта «Гостиница коттеджного типа», расположенного по адресу: <...>.

В ходе рассмотрения заявления общества и приложенных к нему документов Министерством была проведена проверка наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, после чего было отказано заявителю в выдаче испрашиваемого разрешения (исх. № 461-МГП от 30.06.2023).

По результатам проверки Министерством установлено следующее:

1. Вид разрешенного использования земельного участка «под строительство гостиницы коттеджного типа» отсутствует в утвержденном от 10.11.2020 № П/0412 классификаторе видов разрешенного использования земельных участков.

2. Проектируемый объект «Гостиница коттеджного типа» не отнесен к видам разрешенного использования объектов капитального строительства, предусмотренных градостроительными регламентами для территориальной зоны «О-1 - зона объектов делового и общественного назначения». В связи с чем, провести проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, не представляется возможным.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 39:05:040101:911 площадью 950 кв.м. имеет вид разрешенного использования «Под строительство гостиницы коттеджного типа».

Согласно правилам землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденным решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» от 31.08.2021 № 99 (далее - правила), земельный участок с кадастровым номером 39:05:040101:911 расположен в территориальной зоне объектов делового и общественного назначения (индекс зоны O-l).

Как указывает Министерство, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным

органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии издан приказ от 10.11.2020 № ПЛИ 12, которым утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).

По мнению Министерства, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911 не соответствует Классификатору.

Министерство указывает, что требования, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны O-l, возможность строительства гостиницы коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911 не предусматривают, что свидетельствует о несоответствии проектной документации объекта капитального строительства «Гостиница коттеджного типа по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, пос. Заостровье на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911» требованиям градостроительного регламента территориальной зоны O-l.

Таким образом, Министерством сделан вывод, что использование земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911, в целях строительства гостиницы коттеджного типа, при условии, что его вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту и Классификатору, не возможно.

На основании изложенного, в связи с выявленными Министерством несоответствиями проектной документации градостроительному регламенту, классификатору и генеральному плану, в выдаче разрешения на строительство спорного объекта письмом от 30.06.2023 г. № 4361-МГП Обществу было отказано.

Суд находит заявление подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности,

создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган

исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос".

В соответствии с частью 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в части 7 настоящей статьи документов.

Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Во всех представленных в материалы дела документах в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:911 вид разрешенного использования установлен «под строительство гостиницы коттеджного типа», что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно пункта 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-Q и от 30.06.2020 № 1491-О, положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их

правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Также, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13 и являющейся основанием для пересмотра ранее принятых судебных актов, следует, что при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник или иной землепользователь вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения на основании пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, части 8 статьи 36 ГрК РФ.

Следовательно, Общество вправе продолжать использование земельного участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения на основании пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, части 8 статьи 36 ГрК РФ.

Подача ООО «Марс» заявления на выдачу разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа не противоречит существующему виду разрешенного использования земельного участка.

На основании изложенного, суд признает незаконным отказ Министерства в выдаче разрешения на строительство гостиницы, выраженный в письме от 30.06.2023 г. № 4361- МГП.

Таким образом, заявление Общества подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 201, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным отказ Министерства градостроительной политики Калининградской области в выдаче Обществу с ограниченной ответственностью «Марс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) разрешения на строительство гостиницы коттеджного типа по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, пос. Заостровье на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911.

Обязать Министерство градостроительной политики Калининградской области выдать разрешение на строительство гостиницы коттеджного типа по адресу: Калининградская область, Зеленоградский муниципальный округ, пос. Заостровье на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:911.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд со дня его принятия.

Судья Кузнецова О.Д.