Решение от 21 августа 2018 г. по делу № А43-34086/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-34086/2017

город Нижний Новгород 21 августа 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2018 года

Полный текст решения изготовлен 21 августа 2018 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

Судьи Кабакиной Елены Евгеньевны (шифр 12-886),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии представителей

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2018, после перерыва не явились,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2018, после перерыва не явились,

от третьего лица: не явились,

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области,

к ответчику: акционерному обществу «Жилстройресурс», город Нижний Новгород, (ОГРН <***>, 5260049110)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Рельеф»

о взыскании задолженности



установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к акционерному обществу «Жилстройресурс» о взыскании 2 958 543 руб. 90 коп. долга по договору аренды земельного участка № 12664/07 от 17.03.2007 за период с 01.10.2016 по 30.06.2017, 119 354 руб. 63 коп. пеней за период с 21.10.2016 по 26.06.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Рельеф».

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания, явку представителя в суд не обеспечило.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица.

Ответчик в возражениях на иск с требованиями истца не согласился, указал, что на земельном участке построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома № 229, 231, 217, 221 по улице Ванеева, № 10, 8, 4, 2, по улице Бульвара Королева, пожарное депо на 6 автомобилей по адресу: Н.Новгород, ул. Ванеева д. 237, которые переданы собственникам, находятся в эксплуатации управляющих компаний и товариществ собственников жилья (недвижимости) в соответствии со способами управления жилыми домами, выбранными собственниками. В настоящее время на земельном участке осуществляется строительство жилого дома № 10 (по генплану) с магазином, встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Ванеева. Также на земельном участке в его незастроенной части застройщиком планируется строительство многоэтажного паркинга на 490 машиномест (№14 по генплану) и жилого многоквартирного 25-ти этажного дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой ( дом №19 по генплану). Несмотря на фактическое неиспользование застройщиком значительной части земельного участка в связи с выполнением целей аренды в части построенных и сданных в эксплуатацию объектов капитального строительства, арендная плата начисляется арендодателем исходя из всей пощади земельного участка, в связи с чем и образовалась задолженность, с размером которой ответчик не согласен. АО «Жилстройресурс» неоднократно обращалось к арендодателю с вопросом о разделении земельного участка в целях уменьшения фактической площади земельного участка, однако решение по данным обращениям так и не принято. В отношении заявленной истцом суммы неустойки ответчик просит применить статью 333 Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 07.06.2018, сведения о котором были опубликованы в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Нижегородской области и в разделе «Картотека арбитражных дел». По окончании перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие сторон.

Как видно из исковых материалов, 23.03.2005 между администрацией г. Н.Новгорода и АО «Жилстройресурс» заключен договор аренды земельного участка площадью 17 974 кв.м, расположенного по адресу: <...> под проектирование и строительство группы жилых домов.

Договор заключен на срок до 17.03.2007 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.03.2005.

Арендная плата за участок начисляется согласно приложению №3 «Расчет арендной платы», являющему неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор своевременно, ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября перечисляет арендную плату за текущий квартал (пункты 4.1, 4.4 договора).

Согласно пункту 4.5 договора в случае изменения в установленном законодательством порядке ставок арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением нового расчета арендной платы. Указанные изменения являются обязательными для сторон и не могут рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 22.02.2006 к договору изменена площадь земельного участка, которая составила 24 530 кв.м.

Дополнительным соглашением от 18.10.2006 к договору изменена площадь земельного участка, которая составила 86086 кв.м., кадастровый номер 52:18:07 02 64 0032.

Дополнительным соглашением от 18.12.2006 срок действия договора установлен до 31.12.2009.

Дополнительным соглашением от 03.06.2008 арендодатель по договору аренды заменен на Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области. Этим же дополнительным соглашением продлен срок действия договора до 25.04.2013 и изменен порядок начисления арендной платы и пени, а именно арендная плата подлежит оплате не позднее 20 числа текущего месяца, в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 20.06.2008 площадь земельного участка, предоставленного в аренду, изменена на 84979 кв.м., кадастровый номер земельного участка изменен на 52:18:007 02 64 :36.

Дополнительным соглашением от 22.05.2013 срок действия договора установлен до 21.03.2015, а дополнительным соглашением от 27.02.2015 срок продлен до 12.02.201.

Уведомлением от 03.12.2015 Министерство уведомляло ответчика об изменении размера арендной платы на 2016 год, которая составила 317 113 руб. 30 коп.

Уведомлением от 07.12.2016 Министерство уведомляло ответчика об изменении размера арендной платы на 2017 год, которая составила 334 534 руб. 00 коп.

По пояснениям истца, АО «Жилстройресурс» арендную плату вносило нерегулярно и не в полном объеме, в связи чем за ним образовалась задолженность в сумме 2 958 543 руб. 90 коп. за период с 01.10.2016 по 30.06.2017. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы ответчику начислены пени в сумме 119 354 руб. 63 коп. за период с 21.10.2016 по 26.06.2017.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием об оплате задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из материалов дела, на арендуемом земельном участке ответчиком построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома № 229, 231, 217, 221 по улице Ванеева, № 10, 8, 4, 2, по улице Бульвара Королева, пожарное депо на 6 автомобилей по адресу: Н.Новгород, ул. Ванеева д. 237.

Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию в материалы дела представлены.

Согласно сведениям, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, регистрация прав первого собственника помещения в построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домах произведена в период с 04.07.2007 по 25.03.2016.

Таким образом, на основании изложенного, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Согласно представленной схеме раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070264:36, выполненной кадастровым инженером, площадь незастроенной части земельного участка, части участка, на котором ведется в настоящее время строительство, составляет 26244 кв.м.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, учитывая, что регистрация права собственности на квартиры в построенных на земельном участке домах подтверждена сведениями из ЕГРП, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, суд пришел к выводу, что обязанность по внесению арендой платы у ответчика сохраняется в отношении земельного участка площадью 26244 кв.м.

С учетом изложенного и разъяснений, приведенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 задолженность ответчика по договору аренды от 23.03.2005 за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 составляет 913 684 руб. 86 коп.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки от суммы просрочки платежа.

Сумма пеней за период 21.10.2016 по 26.06.2017 составит 36 815 руб. 99 коп.

Таким образом, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей, с ответчика подлежат взысканию 913 684 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате и 36 815 руб. 99 коп. пеней.

В остальной части требования Министерства отклоняются за необоснованностью.

Ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшении суммы неустойки.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 указанной статьи).

Согласно положениям пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки не представил.

Таким образом, оснований для удовлетворения данного ходатайства не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. С ответчика госпошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ и при подаче иска ее уплачивал. По этому же основанию с истца госпошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Жилстройресурс», город Нижний Новгород, (ОГРН <***>, 5260049110) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 913 684 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате и 36 815 руб. 99 коп. пеней.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с акционерного общества «Жилстройресурс», город Нижний Новгород, (ОГРН <***>, 5260049110) в доход федерального бюджета 11 855 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г.Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Н.Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Е.Е. Кабакина