Решение от 14 октября 2021 г. по делу № А62-2690/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

14.10.2021Дело № А62-2690/2021

Резолютивная часть решения оглашена 07.10.2021

Полный текст решения изготовлен 14.10.2021

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Комбинат школьного питания» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

оценщик общества с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» ФИО1;

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недостоверным (недействительным) отчета № 83/21-1 от 09.02.2021, определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат школьного питания» (далее по тексту – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (далее по тексту – Комитет, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью «Многофункциональный центр «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке № 83/21-1 от 09.02.2021, определении достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, обязании Комитета в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи объекта недвижимости - павильона №1, общей площадью 313,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> рынок, по цене, соответствующей указанной стоимости, со всеми необходимыми приложениями.

Как следует из материалов дела, 10.07.2015 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 82, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату павильон №1, общей площадью 313,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> рынок.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) истец 14.11.2019 обратился в Комитет имущественных и земельных отношений Администрации МО «Рославльский район» Смоленской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение павильона №1, общей площадью 313,5 кв.м, арендуемого по договору аренды от №82 от 10.07.2015.

Общество с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» на основании задания Комитета подготовило отчет об оценке недвижимого имущества состоящего из здания, площадью 313,5 кв.м. от 09.02.2021 №83/2-1, согласно которому рыночная стоимость имущества определена в размере 4 823 447 (четыре миллиона восемьсот двадцать три тысячи четыреста сорок семь) рублей 00 копеек.

На основании имеющейся оценки спорного недвижимого имущества, Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области было принято постановление от 20.02.2021 №159 «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества» путем продажи по рыночной стоимости 4 823 447 руб. 00 коп.

После чего, Комитет направил в адрес Общества проект договора купли -продажи от 26.02.2021 по указанной цене.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с требованием о признании отчета об оценке недействительным, определении достоверной величины рыночной стоимости указанного объекта.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признаны со ссылкой на то обстоятельство, что определенная оценщиком стоимость является обязательной для ответчика при определении выкупной цены арендуемого имущества; при предъявлении требований в судебном порядке ответчиком не приведены доводы и доказательства, свидетельствующие о допущенных оценщиком нарушениях при проведении оценки, которые привели к ее недостоверности; в нарушение положений статьи 445 Гражданского кодекса РФ ответчик не направлял протокол разногласий при получении оферты договора.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела документы, суд полагает, что предъявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В силу положений статей 6, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежит выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно положениям статьи 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пунктам II.4, III.10 и IV.12 Федерального стандарта оценки N 3 «Требования к отчету об оценке» (далее - ФСО N 3) отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

При исследовании представленного в материалы дела Отчета об оценке № 83/21-1 от 09.02.2021, составленного ООО «БИНОМ», суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов, установленным ФСО N 3.

При этом при рассмотрении дела судом неоднократно (определения от 03.06.2021, от 07.07.2021) истцу предлагалось привести доводы и доказательства, порочащие представленный Отчет об оценке, однако, истцом указанные определения не исполнены.

Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В определениях от 03.06.2021, от 12.08.2021 истцу судом разъяснялось право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы с разъяснением порядка проведения такой экспертизы, однако, истец указанным правом не воспользовался, в связи с чем в силу положений статьи 9 АПК РФ несет риск процессуальных последствий своего бездействия.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом недостоверности результатов рыночной оценки выкупаемого имущества.

Представленное истцом решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21.07.2021 № 1654, которым кадастровая стоимость земельного участка определена в размере равном рыночной стоимости, определенной ООО «Агентство оценки Ковалевой и Компании» в размере 748 125 руб. не свидетельствует о порочности отчета об оценке, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки и межевания», так как указанная стоимость определена на иную дату 29.12.2020, при этом расхождение в итоговом значении стоимости земельного участка 882 360 руб. (ООО «БИНОМ») и 748 125 руб. (ООО «Агентство оценки Ковалевой и компании») являются незначительными и находится в пределах допустимых отклонений, в связи с тем, что оценка рыночной стоимости является результатом субъективной оценки эксперта, при этом, отчет ООО «Агентство оценки Ковалевой и компании» не содержит данных о рыночной стоимости спорного объекта – Павильон № 1, площадь 313,5 кв.м, по адресу: <...> рынок. Как указано выше, доказательств несоответствия отчета ООО «БИНОМ» истцом при рассмотрении дела не представлено.

На основании изложенного, при рассмотрении дела судом не установлены обстоятельства, позволяющие удовлетворить предъявленные требования.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Комбинат школьного питания» (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья И.Л. Каринская