Решение от 6 августа 2020 г. по делу № А40-255160/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-255160/19-50-2144
город Москва
06 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 августа 2020 года

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Феникс" (109012, <...>, этаж 2А пом. 86-87 ком. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2002, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) Департамент культурного наследия города Москвы (115035, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>); 2) Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Музейно-выставочное объединение "Манеж" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: <***>); 3) Правительство Москвы (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО «Феникс» Договор купли-продажи недвижимого имущества,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 19.09.2019 г.

ФИО3 по доверенности от 20.01.2020 г.

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 33-Д-1006/19 от 28.11.2019 г.

от 1-го третьего лица: представитель не явился, извещен

от 2-го третьего лица: ФИО5 по доверенности № 1-12-197/19 от 30.12.2019 г.

от 3-го третьего лица: ФИО4 по доверенности № 4-47-2085/9 от 09.09.2019 г.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (2 этаж-помещение 86-87, комнаты 1-10, антресоль 2 этажа-помещение 86-87, комнаты 1-8), общей площадью 300,1 кв.м. на условиях прилагаемого проекта договора.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, просил иск удовлетворить, заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

В силу статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Учитывая достаточную совокупность доказательств, представленных в материалы дела, суд отказывает в удовлетворении ходатайств.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица Департамент культурного наследия города Москвы и Правительство Москвы в материалы дела также представили письменную позицию, согласно которой поддерживают позицию ответчика и против удовлетворения заявленных требований истца возражают.

Третье лицо Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Музейно-выставочное объединение "Манеж" в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено.

С учетом своевременного размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, спор рассмотрен в его отсутствие на основании статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ».

Суд, исследовав материалы дела, заслушав сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обосновании иска истец ссылается на следующие обстоятельства :

ООО «ФЕНИКС» является субъектом малого предпринимательства (подтверждается Выпиской из Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 13.09.2019).

ООО «Феникс» заключило договор аренды № 177-а с Доверительным управляющим ОАО «Гостиный Двор» от 15.02.2004 на нежилое помещение общей площадью 300,1 квм., расположенное по адресу <...>..

Собственником арендуемого помещения является город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы.

27.08.2013 ООО «ФЕНИКС» подало заявление на выкуп в Департамент городского имущества города Москвы № 33-5-24179/13-(0)-0 в порядке ФЗ № 159-ФЗ, в удовлетворении которого было отказано на основании того, что помещение, арендуемое Истцом передано в доверительное правление ОАО «Гостиный Двор»

ООО «ФЕНИКС» было подано заявление о признании отказа Департамента городского имущества города Москвы незаконным, которое было рассмотрено судом в рамках дела А40-165585/2013.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу А40-165585/2013 от 29 января 2015 года исковые требования ООО «ФЕНИКС» были удовлетворены, судом было установлен также факт наличия в зарегистрированного в установленном порядке права оперативного управления ГБУК г.Москвы «Музейно-выставочное объединение «Манеж» и указано на то, что наличие доверительного управления в отношении имущества, на которое субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право преимущественного выкупа, не влияет на реализацию норм Закона № 159-ФЗ.

При этом суд не возлагал на Департамент обязанности по направлению в адрес ООО «Феникс» проекта договора купли-продажи.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

21.08.2018 в Департамент городского имущества города Москвы была направлена оферта с приложением проекта Договора купли-продажи, соответствующий действующему на дату подачи заявления законодательству.

30.08.2019 поступил отказ от Департамента городского имущества в удовлетворении заявления о заключении Договора купли продажи по двум основаниям:

-цена спорного имущества должна определяться в соответствии с ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности»;

-имущество не сформировано в качестве отдельного объекта недвижимости.

Данный отказ Департамента истец считает необоснованным, в связи чем, обратился с настоящим исковым заявлением об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Суд, рассмотрев заявленное требование, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в материалах дела доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на выкуп арендованного имущества только при наличии совокупности всех трех названных условий, установленных данной статьей и при отсутствии хотя бы одного из условий предусмотренного названной нормой, преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества не может быть реализовано.

Приватизация имущества города Москвы осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Уставом города Москвы и иными нормативными правовыми актами города Москвы.

На момент рассмотрения искового заявления арендные отношения между Департаментом и ООО «Феникс» отсутствуют, а, следовательно, право выкупа данного помещения в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 96 159-ФЗ у истца также отсутствует.

Письмом от 08.08.2018 № ДГИ-1-56242/18-1 Департамент на обращение ООО «Феникс» от 20.07.2018 (от 23.07.2018 вх. № ДГИ-1-56242/18) о предоставлении копий договора аренды нежилого помещения площадью 300,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, и справки об отсутствии задолженности по арендной плате сообщил, что нежилое помещение площадью 300,1 кв.м (этаж 2, пом. 86-87, комн. 1-10, антресоль 2 этажа, пом. 86-87, комн. 1-8) не сформировано в качестве обособленного объекта недвижимости и входит в состав объекта недвижимости общей площадью 40 342,9 кв.м, находящегося в собственности города Москвы и переданного в оперативное управление Государственному бюджетному учреждению культуры города Москвы «Музейно-выставочное объединение «Манеж» (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 26.12.2014 № 77-77-12/057/2014-600).

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действие данного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Таким образом, основания для выкупа ООО «Феникс» нежилого помещения по адресу: <...> в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Из указанных норм права следует, что судебной защите подлежит нарушенное право или нарушенный законный интерес.

При этом, отказ Департамента от 08 августа 2018г. № ДГИ-1-56242/18-1 в установленные законом сроки истцом в случае несогласия с ним оспорен не был.

Основание отказа Департамента городского имущества от 30.08.2019 в части порядка определения цены спорного имущества также является обоснованным, исходя из следующего.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого исреднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества изгосударственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственностипользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене,равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998№ 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 6 и ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам РФ, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

В представленном ООО «Феникс» проекте договора купли-продажи установлена цена объекта недвижимости, основанная на отчете об оценке данного объекта недвижимости, заказчиком которого не является Департамент.

Следовательно, заключение договора купли-продажи на условиях ООО «Феникс» не представляется возможным.

Основание отказа Департамента городского имущества от 30.08.2019 в части отсутствия сформированности спорного имущества в качестве отдельного объекта недвижимости также является обоснованным, поскольку нежилое помещение входит в состав объекта недвижимости, переданного в оперативное управление Государственному бюджетному учреждению культуры города Москвы «Музейно-выставочное объединение «Манеж», что исключает заключение договора купли-продажи в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Кроме того, суд обращает внимание на статусспорного объекта. Здание по адресу: <...>, в котором находитсяспорное помещение, является объектом культурного наследия федерального значения«Старый Гостиный Двор».

Правительство Москвы и Департамент полагают, что нормы вышеуказанного Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не могут быть применимы к настоящим отношениям, поскольку реализация преимущественного права выкупа, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Законом о приватизации и при соблюдении предусмотренных им ограничений, в связи с чем, продажа объекта культурного наследия может осуществляться только способами, указанными в ст. 29 Закона о приватизации.

В частности, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Поскольку в спорном случае объектом приватизации выступает часть объекта культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

В силу п. 1 ст. 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции п. 1 ст. 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в т.ч. арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем, Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, ГК РФ, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Здание, расположенное по адресу: <...> (адрес на момент принятия под государственную охрану: ул. Куйбышева, <...>) является объектом культурного наследия федерального значения "Старый гостиный двор, конец XVIII в., по проекту арх. Д.Кваренги, строил арх. С.Карин") на основании постановления Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 г. № 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР".

В соответствии с приказом Министерства культуры РФ от 14 марта 2016 г. № 35582-р Объект зарегистрирован в едином государственном реестре объектов Культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера: 771610416910006.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы" независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 названной статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости, продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона № 315-ФЗ), объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Кроме того, ст. 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса.

формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные ст. 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (п.п. 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со ст.ст. 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

Как следствие, истцом не учтено, что вышеприведенной ст. 29 Закона о приватизации, в редакции Закона № 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия.

ООО «Феникс» не доказало, что соответствует требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации, при соблюдении которых городом Москвой возможно отчуждение в частную собственность части объекта культурного наследия, находящегося в настоящее время в государственной собственности.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат ввиду отсутствия арендных отношений между истцом и ответчиком; отсутствия сформированности спорного имущества в качестве отдельного объекта недвижимости; статуса спорного объекта, являющегося памятником культурного наследия.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 110, 123, 156, 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А.Васильева