Решение от 3 декабря 2019 г. по делу № А57-17035/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17035/2019
03 декабря 2019 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 26 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2019 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление ИП ФИО2, г. Саратов

заинтересованные лица:

Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов

ФИО3, г. Саратов

Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов

Администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов

об оспаривании решения

при участии:

от заявителя - ФИО4, по доверенности от 19.08.2019,

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО5 по доверенности от 09.01.2019,

иные лица не явились, извещены



У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился ИП ФИО2 с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов», содержащееся в письме от 04.04.2019 г. №12.06/7636; об обязании Комитета по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов» принять решение об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040225:21, вид разрешенного использования - для размещения административных зданий (согласно договору – для строительства здания административно-общественного назначения) с пунктом 4.1 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (код вида разрешенного использования по ПЗЗ – 8.31): отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения; Комитета по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить дополнительное соглашение в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040225:21 на отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения.

В ходе рассмотрения дела от ИП ФИО2 поступил отказ от заявленных требований в части обязания Комитета по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить дополнительное соглашение в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040225:21 на отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения.

Суд, руководствуясь ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает отказ заявителя в указанной части требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В указанной части производство по делу подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя в судебном заседании, с учетом частичного отказа, поддержал заявленные требования.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах на заявление.

Как следует из материалов дела, 04 сентября 2007 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области № Т-2961-р от 13 августа 2007 года, заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 589, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:040225:0021, расположенный по адресу: <...> (район завода «Контакт»), площадью 5060 кв.м., для строительства автозаправочной газовой станции, на срок 49 лет.

Дополнительным соглашением № 1 от 29 февраля 2008 года к договору аренды земельного участка № 589 от 04 сентября 2008 изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид «для строительства здания административно-общественного назначения».

В соответствии с договорами замены стороны в обязательстве от 20 декабря 2007 года, от 29 марта 2017 года арендаторами спорного земельного участка стали ИП Ибрагимов Сабир Мубариз оглы, ФИО3.

13.03.2019 г. ИП Ибрагимов Сабир Мубариз оглы и ФИО3 обратились в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлениями об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040225:21, расположенного по адресу: <...> (район завода «Контакт»), площадью 5060 кв.м., с разрешенным использованием «для строительства здания административно-общественного назначения» на «отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения» (код вида разрешенного использования по ПЗЗ – 8.31); о заключении дополнительного соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 589 от 04.09.2007 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040225:21, расположенного по адресу: <...> (район завода «Контакт»), площадью 5060 кв.м., с разрешенным использованием «для строительства здания административно-общественного назначения» на «отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения» (код вида разрешенного использования по ПЗЗ – 8.31).

В ответе на заявления предпринимателей, письмом от 04.04.2019 № 12.06/7636, Комитет по управлению имуществом города Саратова Администрацией муниципального образования «Город Саратов» указал, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:040225:21 был предоставлен для строительства здания административно-общественного назначения, определить фактические использование земельного участка невозможно, в связи с чем изменение вида разрешенного использования земельного участка не представляется возможным.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предписано, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, рассматриваемые в настоящем деле спорные правоотношения, не относятся к числу таких исключений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (часть 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности для строительства посредством проведения торгов.

Следует учитывать, что при первоначальном предоставлении земельного участка в аренду, земельный участок имел другие уникальные характеристики и представлял иной коммерческий интерес.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для различных целей, в частности - для строительства, и для целей, не связанных со строительством.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В силу абзацев 1 и 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования.

Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Из системного анализа приведенных выше правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. То есть, изменение вида разрешенного использование земельного участка, даже произведенное с соблюдением законных механизмов и градостроительных регламентов, не может подменять собой предусмотренный законом определенный порядок предоставления земельных участков.

Материалами дела установлено, что в результате заключенных договоров замены стороны в обязательстве от 20 декабря 2007 года в редакции дополнительного соглашения от 31 марта 2008 года между ФИО6 и ФИО2 и от 29 марта 2017 года между ФИО7 и ФИО3 Арендаторами по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 589 от 04 сентября 2007 года стали ИП Ибрагимов Сабир Мубариз оглы, ФИО3. Договоры замены стороны в обязательстве зарегистрированы в установленном законом порядке.

Вид разрешенного использования земельного участка, на момент заключения соответствующих договоров, был – «для строительства автозаправочной газовой станции».

На основании Постановлении Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23.01.2008 г. № 21, дополнительным соглашением № 1 от 29 февраля 2008 года к договору аренды земельного участка № 589 от 04 сентября 2008 года изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид «для строительства здания административно-общественного назначения».

Заключая дополнительное соглашение № 1 от 29 февраля 2008 года к договору аренды земельного участка № 589 от 04 сентября 2008 года, ИП Ибрагимов Сабир Мубариз оглы принял на себя обязательства по использованию земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Подавая заявление об изменении вида разрешенного использования, ИП Ибрагимов Сабир Мубариз оглы фактически преследовал цель приобрести земельный участок для целей строительства, без соблюдения предусмотренных законом конкурсных процедур, поскольку при предоставлении земельного участка с видом разрешенного использования «отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения» проведение торгов является обязательным условием.

Доказательств же наличия на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040225:0021 офисных зданий делового и коммерческого назначения, зарегистрированных в установленном порядке, не представлено, следовательно, изменение вида разрешенного использования необходимо для строительства и регистрации соответствующих объектов недвижимости.

При предоставлении земельного участка для цели строительства происходит фактическое выбытие земельного участка из владения собственника в соответствии с положениями гражданского, жилищного и земельного законодательства, регламентирующими принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с этим законодателем и предусмотрены различные процедуры и механизмы предоставления земельных участков для различных целей использования.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Таким образом, заключение дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования, фактически приведет к нарушению прав лиц, желающих приобрести указанный земельный участок для строительства объектов недвижимости, что является недопустимым.

Суд также отмечает, что обращаясь с заявлением об изменении вида разрешенного использования, ИП Ибрагимов Сабир Мубариз оглы в качестве основания указал на приведение вида разрешенного использование в соответствие с п. 4.1 классификаторов вида разрешенного использования, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040225:0021 был изменен Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23.01.2008 г. № 21, т.е. до утверждения соответствующих классификаторов, следовательно, указанный вид разрешенного использования является действующий.

Таким образом, данный довод подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Таким образом, решение Комитета по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов», выраженное в письме от 04.04.2019 г. № 12.06/7636, является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО8 от заявленных требований в части обязания Комитета по управлению имуществом города Саратова Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить дополнительное соглашение в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040225:21 на отдельно стоящие офисные здания делового и коммерческого назначения. В указанной части производство по делу № А57-17035/2019 прекратить.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.



Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова