Решение от 23 июля 2025 г. по делу № А56-12900/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-12900/2025
24 июля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  22 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  24 июля 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Свирь» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (адрес:  Россия 187741, Ленинградская область, Подпорожский р-н, пг  Никольский, ул Комсомольская 2А);

ответчики: 1) обществу с ограниченной ответственностью «Подпорожская ремонтно-эксплуатационная служба» (ИНН <***>, адрес: 187780, <...>); 2) Администрации муниципального образования «Никольское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области» (ИНН <***>, адрес: 187741, <...>);

ответчики: 1) обществу с ограниченной ответственностью «Подпорожская ремонтно-эксплуатационная служба» (ИНН <***>, адрес: 187780, <...>); 2) Администрации муниципального образования «Никольское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области» (ИНН <***>, адрес: 187741, <...>);

третьи лица: 1) Управление Росреестра Ленинградской области; 2) Администрация муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области»;

о признании договора недействительным,

при участии:

- от истца: ФИО2 д. (доверенность от 20.06.2025),

- от ответчиков: 1) ФИО3 (генеральный директор), 2) не явился, извещен;

- от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Свирь» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Подпорожская ремонтно-эксплуатационная служба» (далее – Служба) и Администрации муниципального образования «Никольское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области» (далее – Администрация Никольского) о признании недействительным договора купли-продажи от 28.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 47:05:0302001:200, расположенного по адресу: Ленинградская область, Подпорожский муниципальный район, Никольское городское поселение, г.п. Никольский, Комсомольская ул., д.2а, о применении последствий недействительности заключенной между Службой и Администрацией сделки – договора от 28.02.2022 купли-продажи земельного участка площадью 2807 кв.м с кадастровым номером 47:05:0302001:200, а именно прекращении право собственности Службы на земельный участок с кадастровым номером 47:05:0302001:200, расположенный по адресу: Ленинградская область, Подпорожский муниципальный район, Никольское городское поселение, г.п. Никольский, Комсомольская ул., д.2а и возвратить Службе Администрацией - 377 172, 39 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрацию муниципального образования «Подпорожский муниципальный район Ленинградской области» (далее – Администрация района), Управление Росреестра по Ленинградской области (далее – Росреестр).

Третьи лица и Администрация района, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителей в арбитражный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представители сторон пояснили позиции по делу.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежало нежилое, кирпичное, одноэтажное здание 1962 года постройки, площадью 366,1 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, Подпорожский район, пгт. Никольское, улица Комсомольская, дом 2а (далее – Здание), которое было продано Службе по договору купли-продажи от 17.02.2021 (далее – Договор купли-продажи Здания). Здание передано Службе по акту от 17.02.2021, право собственности Службы зарегистрировано с 04.03.2021.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 47:05:0302001:200, площадью 2 807 кв.м., находящемся по адресу: Ленинградская обл., Подпорожский муниципальный р-н, Никольское городское поселение, г.п. Никольский, ул. Комсомольская, д. 2а (далее – Участок).

В связи с переходом права собственности на Здание между Службой и Администрацией 28.02.2022 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:05:0302001:200, площадью 2 807 кв.м. (далее – Договор купли-продажи Участка). Государственная регистрация права собственности Службы на Участок осуществлена 24.03.2022.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2022 по делу № А56-101715/2021 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден ФИО4

В рамках дела о банкротстве конкурсным управляющим ФИО4 был оспорен Договор купли-продажи Здания.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2023 по делу № А56-101715/2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого  арбитражного апелляционного суда от 15.04.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.07.2024, заявление конкурсного управляющего Общества удовлетворено, Договор купли-продажи Здания признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде обязания Службы возвратить Здание в конкурсную массу Общества.

Вступившее в законную силу определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2023 по делу № А56-101715/2021 исполнено в полном объеме. Согласно сведениям ЕГРН право собственности на Здание зарегистрировано за Обществом от 04.09.2024.

Ссылаясь на то, что Договор купли-продажи Здания признан недействительным, Здание возвращено в собственность Общества, в связи с чем у Службы отсутствовало преимущественное право на приобретение в собственность Участка, Общество оспорило Договор купли-продажи Участка в судебном порядке.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25)).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 75 названного постановления, применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Основанием для оспаривания Договора купли-продажи Участка послужил тот факт, что Договор купли-продажи Здания в судебном порядке был признан недействительным.

Вступившее в законную силу определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2023 по делу № А56-101715/2021, имеющее преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу статьи 69 АПК РФ, исполнено в полном объеме, Здание возвращено в собственность Общества.

Администрация Никольского возражений по существу заявленных требований не представила. Администрация района, напротив, полагает, что при заключении Договора аренды Участка ответчики действовали добросовестно, поскольку имелось прямо предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации основание для его заключения: право собственности на Здание. 

Оценивая позиции лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 ЗК РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статей 39.3, 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Таким образом, учитывая, что основанием для приобретения в собственность Участка, послужила недействительная сделка по приобретению в собственность Обществом Здания, суд приходит к выводу, о том, что у Службы отсутствовали правовые основания для приобретения Участка в собственность, в связи с чем Договор купли-продажи Участка является ничтожной сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 80 Постановления № 25 по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

При рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по недействительной сделке, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество. Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей ее стороны (пункт 81 Постановления № 25).

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П в соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка; согласно статье 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двухсторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон).

Судом установлено, что Участок находится в собственности Службы; денежные средства по Договору купли-продажи Участка уплачены Администрации Никольского в полном объеме (377 172,38 руб.), что следует из пункта 2.2 Договора купли-продажи Участка.

Оснований для применения пункта 4 статьи 167 ГК РФ суд в данном случае не усматривает.

При таких обстоятельствах, подлежит применению двухстороння реституция в результате чего права собственность Службы на Участок подлежат прекращению, а денежные средства, уплаченные по Договору купли-продажи Участка в размере 377 172,38 руб. подлежат возврату Службе в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчиков в пользу истца подлежат по 15 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным договор купли-продажи от 28.02.2022 года между обществом с ограниченной ответственностью «Подпорожская ремонтно-эксплуатационная служба» и Администрацией муниципального образования «Никольское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области» (далее – Администрация Никольского) земельного участка с кадастровым номером 47:05:0302001:200, расположенного по адресу: Ленинградская область, Подпорожский муниципальный район, Никольское городское поселение, г.п. Никольский, Комсомольская ул., д.2а.

Применить последствия недействительности заключенной между обществом с ограниченной ответственностью «Подпорожская ремонтно-эксплуатационная служба» и Администрацией муниципального образования «Никольское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области» сделки – договора от 28.02.2022 посредством прекращении право собственности общества с ограниченной ответственностью «Подпорожская ремонтно-эксплуатационная служба»на земельный участок с кадастровым номером 47:05:0302001:200, расположенный по адресу: Ленинградская область, Подпорожский муниципальный район, Никольское городское поселение, г.п. Никольский, Комсомольская ул., д.2а и обязании Администрацию муниципального образования «Никольское городское поселение Подпорожского муниципального района Ленинградской области» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Подпорожская ремонтно-эксплуатационная служба» 377 172,38 руб.

Взыскать с ответчиков в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ-Свирь» по 15 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                                                   Вареникова А.О.