Решение от 27 февраля 2023 г. по делу № А41-77796/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Москва

27.02.2023 Дело №А41-77796/2022


Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2023

Полный текст решения изготовлен 27.02.2023


Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Бекетовой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стайер» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Росреестра по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными уведомлений

третьи лица: акционерное общество «Эркафарм» (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичное акционерное общество «Сбербанк» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании лиц, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стайер» (далее – заявитель, общество, ООО «Стайер») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) о признании незаконными

уведомления за №КУВД-001/2022-32422888/1 от 09.08.2022 о приостановлении государственной регистрации прав и уведомления за №КУВД-001/2022-32422888/5 от 09.11.2022 об отказе государственной регистрации прав (с учетом уточнения заявления).

Также общество просило обязать Управление Росреестра по Московской области в течение месяца со дня вступления в законную силу судебного решения произвести государственную регистрацию Договора аренды нежилого помещения №112/1-2022 от 11.07.2022, заключенного между ООО «СТАЙЕР» и АО «ЭРКАФАРМ», согласно которому АО «ЭРКАФАРМ» передается в аренду часть нежилых помещений общей площадью 35 (тридцать пять) кв.м., расположенные по адресу: <...> стр.1А.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и публичного акционерного общества «Сбербанк», которые надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явились, и не обеспечили явки своих представителей в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя заявителя и акционерного общества «Эркафарм», оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

По делу установлено, что 11.07.2022 между ООО «СТАЙЕР» (Арендодателем) и АО «ЭРКАФАРМ» (Арендатором) был заключен Договор аренды нежилого помещения №112/1-2022 (далее – Договор).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель передает во временное владение и пользование Арендатору часть нежилых помещений (далее – «Помещение») №1.25 общей площадью 35 (тридцать пять) квадратных метров под размещение Аптечной организации. Помещение расположено в здании по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр-н Центральный, ул. Корнеева, стр. 1А.

Арендуемая часть Помещений выделена на поэтажном плане (Приложение №1 к Договору). Кадастровый номер здания 50:28:0010523:121.

Согласно пункту 1.2 Договора технические характеристики и иные сведения о Помещениях указаны в техническом паспорте МОБТИ №030:011-34498 от 25.11.2008.

Согласно п. 1.3 Договора Помещения, переданные в аренду, являются собственностью Арендодателя, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №50-50-28/011/2009-087 от 25.02.2009).

Здание и право аренды земельного участка обременены ипотекой в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Залогодержатель) на основании Договора ипотеки №10244V129GIW1W0GE0UZ2WИ01 от 23.08.2019, о чем в ЕГРН 04.12.2019 внесена запись регистрации №50:28:0010523:121-50/001/2019-8.

Арендодатель, в соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ настоящим гарантирует, что все необходимые согласия залогодержателя на заключение настоящего Договора получены. Заключение Договора не влечет прекращение ипотеки, установленной в пользу Залогодержателя.

Пунктами 5.1 и 5.2 Договора установлено, что:

- срок аренды по Договору устанавливается на 5 (пять) лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения (пункт 5.1 Договора);

- Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 5.2 Договора).

В силу пунктов 1.4, 1.4.1 и 1.6.5 Договора:

- за передаваемое в аренду Помещение Арендатор уплачивается Арендодателю арендную плату (далее – АП), включающую в себя постоянную и переменную части АП (пункт 1.4 Договора);

- постоянная часть АП составляет 52 000 (пятьдесят две тысячи) рублей в месяц, НДС не облагается, в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения.

Начиная с третьего месяца аренды, постоянная часть АП составляет 105 000 (сто пять тысяч) рублей в месяц, НДС не облагается, в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (пункт 1.4.1 Договора);

- переменная часть АП эквивалента фактической стоимости пользования Арендатором коммунальными услугами, а именно электроэнергией (пункт 1.4.5 Договора).

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что Арендодатель обязуется предоставить Договор на государственную регистрацию в течение 90 (девяносто) дней с момента его подписания при условии предоставления Арендатором всех необходимых для государственной регистрации документов (пункт 5.3 Договора).

Акт приема-передачи помещения подписан 18.07.2022.

28.07.2021 ООО «СТАЙЕР» представило в регистрирующий орган необходимые документы для последующей государственной регистрации Договора.

Уведомлением за №КУВД-001/2022-32422888/1 от 09.08.2022, вынесенным Управления Росреестра по Московской области, регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию Договора со ссылкой на то, что документы, которые могут послужить основанием для регистрации ипотеки здания с кадастровым номером 50:28:0010523:121, представлены не были.

Уведомлением за №КУВД-001/2022-32422888/5 от 09.11.2022 обществу отказано в государственной регистрации прав.

Не согласившись с уведомлениями Росреестра, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Между тем в условиях рассматриваемого Договора отсутствуют сведения о том, что арендуемое помещение будет являться для одной из сторон данной сделки предметом залога, обеспечивающим исполнение своих обязательств по Договору другим контрагентом.

К моменту подписания сторонами Договора все здание, неотъемлемой частью которого является арендуемое помещение, уже было обременено ипотекой в пользу иного залогодержателя – ПАО «Сбербанк России».

Согласие залогодержателя – ПАО «Сбербанк России» на заключение Договора с АО «ЭРКАФАРМ» было получено (письмо Южного Головного отделения Среднерусского банка ПАО Сбербанк от 04.07.2022)

Несмотря на то, что опись сданных на регистрацию документов именуется как «Регистрация и погашение сделки об ограничении (обременении) права», поименованное в ней заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав за №MFC-0555/2022-2550273-1 от 28.07.2022 содержит в себе просьбу о регистрации заключенного между ООО «СТАЙЕР» и АО «ЭРКАФАРМ» Договора аренды нежилого помещения.

Пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гласит, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законов случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу положений статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Частью 5 этой же статьи определено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 51 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация аренд недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 статьи 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть земельного участка, здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части земельного участка, здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка, здания или сооружения. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. В случае передачи в аренду части земельного участка, здания, сооружения государственная регистрация прекращения права на здание, сооружение и снятие таких здания, сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Рассматриваемый Договор полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Стороны Договора согласовали и описали помещение, являющееся его предметом, в пункте 1.1 данной сделки, а также в приложении №1 к Договору (выделив его на поэтажном плане здания), т.е. согласовали графическую часть и текстуальное описание предмета аренды.

Таким образом, условия Договора, в совокупности со сведениями и графической информацией позволяют достоверно установить, что он (Договор) заключен в отношении конкретного помещения нежилого здания (торгового комплекса).

Передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Как отмечалось выше, из пункта 1.3 Договора следует, что право собственности ООО «СТАЙЕР» на нежилое здание (торговый комплекс) площадью 5.361,8 кв.м. (кадастровый номер 50:28:0010523:121) было ранее зарегистрировано 25.02.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно действовавшим в тот период времени нормам Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следовательно, нежилое здание (торговый комплекс) было поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости еще в 2009 году (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №50-50-28/011/2009-087 от 25.02.2009).

То есть, сведения о нежилом здании (торговом комплексе) и его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными.

В соответствии с частью 6 статьи 72 Закона о регистрации со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, основания для приостановления государственной регистрации Договора отсутствовали.

В абзаце 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержится разъяснение о том, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года, отмечено, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещ0ения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 №306-КГ16-17844, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2017 №306-КГ16-18329 и Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2018 №306-КГ18-18696.

Кроме того, Управлением Росреестра по Московской области уже зарегистрированы несколько долгосрочных договоров аренды части вышеуказанного нежилого здания (торгового комплекса), заключенных между ООО «СТАЙЕР» и:

- ООО «ИКС 5 Недвижимость» - период действия с 21.20.2010 по 24.07.2023 (номер государственной регистрации 50-50-28/053/2009-067);

- ООО «Кораблик» - период действия с 07.09.2010 по 30.04.2025 (номер государственной регистрации 50-50-28/046/2010-199);

- ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» - период действия с 08.06.2012 по 24.07.2023 (номер государственной регистрации 50-50-62/016/2012-159).

При таких обстоятельствах заявление ООО «СТАЙЕР» о признании незаконным Уведомления Управления Росреестра по Московской области об отказе государственной регистрации прав, подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права, суд считает возможным обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения №112/1-2022 от 11.07.2022, заключенного между ООО «СТАЙЕР» и АО «ЭРКАФАРМ», согласно которому АО «ЭРКАФАРМ» передает в аренду часть нежилых помещений общей площадью 35 кв.м, расположенных по адресу: <...> стр. 1А.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, изложенные в уведомлениях от 09.08.2022 № КУВД-001/2022-32422888/1 о приостановлении государственной регистрации прав и от 09.11.2022 № КУВД-001/2022-32422888/5 об отказе государственной регистрации прав.

В порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения №112/1-2022 от 11.07.2022, заключенного между ООО «СТАЙЕР» и АО «ЭРКАФАРМ», согласно которому АО «ЭРКАФАРМ» передает в аренду часть нежилых помещений общей площадью 35 кв.м, расположенных по адресу: <...> стр. 1А.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стайер» уплаченную госпошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.



Судья Е.А. Бекетова