Решение от 19 сентября 2019 г. по делу № А31-10197/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А31-10197/2018
г. Кострома
19 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.08.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19.09.2019 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Профтехнологии», с. Шунга, Костромской р-н, Костромская обл. (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 27.07.2015 года № Да.0029,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 01.09.2017 года),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 09.01.2019 года № 7),

от третьих лиц: не явились;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Профтехнологии» (далее – истец, ООО «Профтехнологии») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – ответчик, Управление) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.07.2015 года № Да.0029.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, Администрация города Костромы в лице Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы.

От истца поступили дополнительные пояснения, документы, требования поддерживает в полном объеме. По мнению истца, договор аренды земельного участка подлежит расторжению в судебном порядке на основании норм пункта 1, подпункта 1 и абзаца 1 подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку переданный в аренду земельный участок не может быть использован по назначению и в целях, согласованных сторонами в договоре аренды. Из искового заявления и объяснений представителя истца следует, что на земельном участке, предоставленном по договору аренды, общество не может продолжать строительство блокированного жилого дома в связи с изменением правового регулирования создания таких объектов.

По мнению истца, у ответчика отсутствовали основания для отказа в заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с чем ООО «Профтехнологии» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Представитель ответчика требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных письменных пояснениях, указывает, что препятствия для использования земельного участка в соответствии с предметом заключенного договора аренды отсутствуют.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает спор в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

27 июля 2015 года на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 15.07.2015 года между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «КомТранс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Да.0029, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:080522:321, находящийся по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для строительства блокированного жилого дома (количество блоков не более 4-х), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 2140 кв.м.

Договор заключен сроком на 10 лет с 15.07.2015 года по 14.07.2025 года.

В пункте 4.3.1 договора установлено право арендатора использовать участок на условиях, установленных договором.

Пунктом 4.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 20.08.2015 года.

27 июля 2015 года земельный участок передан ООО «КомТранс» по акту приема-передачи.

Распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы от 09.09.2015 года № 665-РП утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <...>, согласно которому одним из основных видов разрешенного использования земельного участка являются блокированные жилые дома (количество блоков не более 4-х).

23 октября 2015 года Администрация города Костромы выдала ООО «КомТранс» разрешение на строительство № 44-RU44328000-457-2015, согласно которому обществу было разрешено строительство блокированного жилого дома общей площадью 838,8 кв.м, количество этажей – 2, высота 7,9 м, площадь застройки 534,47 кв.м. Действие разрешения неоднократно продлялось, действовало до 23.02.2018 года.

04 апреля 2016 года между ООО «КомТранс» (Застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 01-М-12, согласно пункту 3.2 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) двухэтажный блокированный жилой четырехквартирный жилой дом по строительному адресу: 156000, <...>, строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 44:27:080522:321, и передать объект долевого строительства, указанный в пункте 3.3 договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную в п. 4.1, 4.2 договора цену и принять объект долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 08.07.2016 года, номер регистрации 44-44/001-44/001/016/2016-5233/1.

19 сентября 2017 года ООО «КомТранс» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

Уведомлениями от 28.09.2017 года и от 16.10.2017 года Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы отказало ООО «КомТранс» во внесении изменений в выданное разрешение на строительство.

ООО «КомТранс» зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <...>, представляющий собой фундамент блокированного жилого дома со степенью готовности 25%.

22 ноября 2017 года между ООО «КомТранс» (продавец) и ООО «Профтехнологии» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 1, на основании которого продавец обязался передать в собственность покупателю незавершенный строительством объект (кадастровый номер 44:27:080522:408), расположенный по адресу: <...>, и представляющий собой фундамент блокированного жилого дома, принадлежащий продавцу на праве собственности согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 44:27:080522:408-44/001/2017-1 от 17.07.2017 (документы-основания: договор аренды земельного участка от 27.07.2015 № Да.0029, дата регистрации 20.08.2015 года, № 44-44/001-44/001/007/2015-1735/1, технической план объекта незавершенного строительства от 05.07.2017), а покупатель обязался принять его и оплатить полную его стоимость.

Объект находится на земельном участке площадью 2 140 кв.м, кадастровый номер 44:26:080522:321, расположенном по адресу: <...>, который на момент заключения договора принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № Да.0029 от 27.07.2015 года, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

В пункте 1.3 договора стороны договора указали, что фактическое состояние и объем выполненных работ определено Актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от 04.07.2017 № 11-17, и иной разрешительной и проектной документацией, которая является неотъемлемой частью договора.

30 ноября 2017 года зарегистрировано право собственности ООО «Профтехнологии» на незавершенный строительством объект, а также обременение права в виде ипотеки на основании договора участия в долевом строительстве от 04.04.2016 года № 01-М-12.

20 декабря 2017 года между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (арендодатель) и ООО «Профтехнологии» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.07.2015 года № Да.0029, которым ООО «КомТранс» заменено на ООО «Профтехнологии» на стороне арендатора.

12 января 2018 года дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Костромской области.

18 мая 2018 года ООО «Профтехнологии» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в котором просило внести изменения в разрешение на строительство № 44-RU 44328000-457-2015 от 23.10.2015 года, блокированного жилого дома на земельном участке кад. № 44:27:080522:321, указав его в качестве застройщика вместо ООО «КомТранс», а также продления срока действия указанного разрешения для возможности осуществления строительства объекта.

Письмом от 15.06.2018 года с исх. № 13-01-39исх.-443/18 Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы отказало ООО «Профтехнологии» в продлении разрешения на строительство объекта капитального строительства в связи с истечением срока, на который оно выдавалось.

ООО «Профтехнологии» направило в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы запрос с предложениями либо изменить вид разрешенного использования земельного участка на «Многоквартирные жилые дома», либо произвести раздел земельного участка на 4 самостоятельных участка под каждым блоком.

В письме от 13.07.2018 года с исх. № 02-3исх.-1505/18 ответчик сообщил, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды в отношении которого заключен на аукционе, действующим законодательством запрещается. Раздел земельного участка на 4 самостоятельных участка под каждым блоком возможно только при расторжении договора аренды от 27.07.2015 года № Да.0029 и заключения новых договоров аренды вновь образованных земельных участков. Учитывая, что согласно сведениям Управления Росреестра по Костромской области на земельном участке расположен единый объект незавершенного строительства – сооружение (блокированный жилой дом), осуществить раздел земельного участка не представляется возможным. Также ответчик указал, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 27.07.2015 года № Да.0029, данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке.

22 марта 2019 года Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы отказало ООО «Профтехнологии» в выдаче разрешения на строительство, поскольку запроектированный объект не соответствует понятию «дом блокированной жилой застройки», поскольку каждый из блоков не имеет выхода на отдельные земельные участки и самостоятельных инженерных сетей (электричества и водоснабжения), заявителем не в полном объеме представлены необходимые документы, главный инженер проекта не соответствует требованиям законодательства.

В судебном заседании представитель истца пояснял, что ООО «Профтехнологии» намерено продолжать строительство блокированного жилого дома с внесением изменений в проект в части этажности объекта.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ. Одним из таких способов является прекращение или изменение правоотношения.

Нормы пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ устанавливают, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами гражданского законодательства об аренде.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нормы статьи 620 ГК РФ предусматривают, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве фактического основания для расторжения договора аренды истец указывает, что арендуемый земельный участок не может быть использован для строительства блокированного жилого дома. Данный вывод истец основывает на изменениях законодательства, произошедших после передачи земельного участка под строительство, и позиции Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы, изложенной в уведомлении об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование иска.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 22.11.2017 года ООО «Профтехнологии» приобрело у ООО «КомТранс» объект незавершенный строительством, расположенный на арендуемом у ответчика земельном участке. Право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано 30.11.2017 года.

20 декабря 2017 года между Управлением и ООО «Профтехнологии» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.07.2015 года № Да.0029, которым внесены изменения в сведения об арендаторе.

Таким образом, заключая дополнительное соглашение к договору аренды, истец принял на себя права и обязанности по указанному договору, а также согласился с его условиями.

Из пункта 1.1 договора следует, что его предметом является аренда земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:080522:321 по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для строительства блокированного жилого дома (количество блоков не более 4-х), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 2 140 кв.м.

Пунктами 4.4.1, 4.4.2 договора установлены обязанности арендатора выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Из разрешения на строительство от 23.10.2015 года № 44-RU 44328000-457-2015 следует, что на указанном земельном участке было разрешено строительство блокированного жилого дома. Срок действия разрешения неоднократно продлялся и оно действовало до 23.02.2018 года.

Таким образом, на момент перехода права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «КомТранс» к ООО «Профтехнологии» и заключения дополнительного соглашения к договору аренды в отношении земельного участка имелось действующее разрешение на строительство блокированного жилого дома.

Сторонами не оспаривается, что при заключении договора аренды земельного участка, а также при выдаче и в период действия разрешения на строительство земельный участок находился в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целью его предоставления.

Из пояснений истца следует, что недостатки земельного участка, которые, по его мнению, являются основанием для расторжения договора аренды, возникли после его заключения, а именно в связи с вступлением в силу «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр), пункт 3.3 которого предусматривает, что блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок, и внесением изменений в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, согласно которому под блокированной жилой застройкой, как вида разрешенного использования земельного участка, следует понимать размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Суд не находит оснований согласиться с позицией истца в силу следующего.

Действительно, в нормативные правовые акты, регулирующие земельные и градостроительные отношения, включено понятие «блокированная жилая застройка», а также дано его определение.

Вместе с тем, из толкования понятия «блокированная жилая застройка», по мнению суда, не следует, что каждый блок блокированного жилого дома должен создаваться на самостоятельном земельном участке.

Нормы Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации также не предусматривают данного требования.

Более того, из материалов дела следует, что даже после внесения изменений в законодательство разрешение на строительство неоднократно продлялось и действовало до 23.02.2018 года, блокированный жилой дом на едином земельном участке строился, ООО «КомТранс» зарегистрировало право собственности на объект незавершенный строительством и передало его по договору купли-продажи ООО «Профтехнологии». Из объяснений представителя истца следует, что общество намерено продолжать строительство блокированного жилого дома с внесением изменений в проектную документацию в части этажности объекта.

При этом истцом не опровергнуто то обстоятельство, что с заявлением о продлении разрешения на строительство он обратился только после окончания срока его действия.

По мнению суда, ООО «Профтехнологии» не могло не быть известно, что срок действия разрешения на строительство истекает 23.02.2018 года, поскольку из сведений Единого государственного реестра юридических лиц, размещенных в открытом доступе на официальном сайте ФНС России в сети Интернет, следует, что исполнительными органами ООО «КомТранс» (генеральный директор) и ООО «Профтехнологии» (директор) как на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, так и на дату окончания срока действия разрешения на строительство являлся ФИО5. Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к выводу, что ООО «Профтехнологии» при намерении продолжать строительство приобретенного у ООО «КомТранс» объекта, действуя разумно, имело возможность обратиться с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство до истечения срока его действия.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований согласиться с позицией истца, что предоставленный ему в аренду земельный участок не может использоваться в целях, предусмотренных договором аренды, после введения понятия «блокированная жилая застройка».

Довод истца, что обоснованность его позиции подтверждается основаниями отказа Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы, изложенными в уведомлении об отказе в выдаче (продлении срока действия) разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства от 22.03.2019 года № 13-01-39исх.163/19, суд отклоняет, поскольку данный отказ и его законность не являются предметом рассматриваемого спора. Из пояснений представителя истца следует, что отказ в выдаче разрешения на строительство им не обжаловался.

В обоснование своей позиции истец также указывает, что в соответствии с действующим законодательством полномочия по выдаче исходно-разрешительной документации и полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отнесена к компетенции органов местного самоуправления. Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы являются структурными подразделениями Администрации города Костромы, в связи с чем арендодателем по оспариваемому договору аренды земельного участка и органом, отказавшем в выдаче разрешения на строительство, является один уполномоченный орган – Администрация города Костромы. Противоречивые позиции структурных подразделений Администрации города Костромы, по мнению истца, являются злоупотреблением правом со стороны органа местного самоуправления, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Суд не находит оснований согласиться с данным доводом истца в силу следующего.

Согласно пунктам 1.2.1, 1.2.2 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 23.03.2015 № 604, Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы является функциональным органом Администрации города Костромы и осуществляет от имени города Костромы реализацию прав владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Костромы, в том числе земельными участками и водными объектами, распоряжение земельными участками, расположенными на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена, а также обеспечивает реализацию прав граждан на жилище.

Управление, наделенное данным Положением правами юридического лица, имеет организационно-правовую форму муниципального казенного учреждения, образуемого для осуществления управленческих функций.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, которое в силу возложенных на него функций осуществляет полномочия публичного собственника, обладает самостоятельным процессуальным статусом в рамках рассматриваемого спора, в связи с чем у суда отсутствуют основания согласиться с доводом истца о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, правовое регулирования возникших между сторонами правоотношений, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Е.С. Кочеткова