Решение от 24 декабря 2024 г. по делу № А12-32804/2023

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                   Дело № А12-32804/2023

«25» декабря 2024 года                  

Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2024

Полный текст решения изготовлен  25.12.2024

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола  помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора – комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «АС-Групп»

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО2 по доверенности № 223-Д от 28.12.2023,

от Комитета - ФИО2 по доверенности № 14/16-Д от 19.12.2023,

(в отсутствие остальных участников дела, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства)

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:35:030223:203, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером 34:35:030223:40, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет), общество с ограниченной ответственностью «АС-Групп» (далее – ООО «АС-Групп»).

            В судебном заседании представитель истца и Комитета настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание положения части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пунктов 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» суд считает, что ИП ФИО1, ООО «АС-Групп» о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе  «Картотека Судебных дел», явку представителей не обеспечили. Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие вышеназванных лиц.

            Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении в отзыве на иск, суд приходит к следующим выводам.

            Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что на основании протокола №1 от 05.10.2020 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (Комитет) и ООО «АС-Групп» был заключен договор аренды (по итогам аукциона) рег.№ 13981 аз от 09.10.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40 площадью 19322,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - строительная промышленность (под размещение объектов капительного строительства, предназначенных для производства строительных материалов и тому подобной продукции (для строительства объекта производственного назначения).

            Договор аренды заключен на срок с 09.10.2020 по 08.04.2025.

            12.10.2023 арендатором ООО «АС-Групп» было получено разрешение на строительство № 34-35-57-2023 со сроком действия до 12.03.2025, согласно которому разрешено возведение объекта капитального строительства - здания цеха по производству специальных железобетонных конструкций и изделий на земельном участке, расположенном по адресу: <...>.

            22.11.2023 был поставлен на кадастровый учет 22.11.2023 возведенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью застройки 76,6 кв.м., степенью готовности 41 %., с кадастровым номером 34:35:030223:203, расположенный но адресу: <...>.

            Актом осмотра земельного участка от 21.12.2023 установлено, что указанный земельный участок огорожен забором, выполненным из сетки рабица и металлопрофиля, который делит территорию на две части. На одной части размещена выставочная тротуарная плитка, имеется частичное замощение, навес и биотуалет, а на другой части имеется объект незавершенного строительства, деревянное строение, металлический вагончик, навалы поддонов, плит, бочек (кубовок), территория захламлена мусором. На момент осмотра строительство не велось, строительная техника отсутствовала.

            По мнению истца, договор аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 09.10.2020 per. №13981 аз, считается расторгнутым с 06.12.2023.

Поскольку, согласно сведениям из ЕГРН, 06.12.2023 право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью застройки 76,6 кв.м., степенью готовности 41 %., с кадастровым номером 34:35:030223:203, расположенное по адресу: <...>, перешло от ООО «АС-Групп» к ИП ФИО1, 13.12.2023 Комитетом в адрес ООО «АС-ГРУПП» направлено письмо №14/13659 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 09.10.2020 per. №13981 аз.

Ссылаясь на то, что новый собственник объекта незавершенного строительства ФИО1 не обращался в Администрацию с заявлением о внесении изменения в разрешение на строительство №34-35-57-2023, выданное 12.10.2023 ООО «АС-Групп», договор аренды прекращено, доказательств того, что незавершенный строительством объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию, Администрация, реализуя полномочия, предусмотренные статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ указано, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 статьи 39.6 Кодекса (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Кодекса).

В то же время в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (определения от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Исковые требования Администрации мотивированы отсутствием у ИП ФИО1 вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030223:40, на котором возведен спорный объект.

Вместе с тем, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу №А12-11603/2024 суд обязал Администрацию городского округа - город Волжский Волгоградской области в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030223:40, расположенного по адресу: <...>, со сроком аренды до 08.04.2025.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов от 28.11.2024 рег.№14472аз, согласно которого предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:35:030223:40, со роком действия до 08.04.2025.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка, на котором возведен спорный объект, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина