Постановление от 21 января 2020 г. по делу № А40-24121/2019

ПОСТАНОВЛЕНИЕ



г. Москва

21.01.2020

Дело № А40-24121/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2020 года


Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Петровой В.В., Бочаровой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.02.2019

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 28.11.2019

рассмотрев 14 января 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 25.04.2019

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Махлаевой Т.И.,

и на постановление от 08.07.2019

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Мухиным С.М. Поповым В.И., Яковлевой Л.Г.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медекс-Траст» к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Медекс-Траст» (далее – ООО «Медекс-Траст», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании решения Департамента городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) от 04.12.2018 № ДГИ-1-89682/18-1 о расторжении договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 земельного участка с кадастровым номером 77:05:05008:120 незаконным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019, удовлетворено требование ООО «Медекс-Траст» о признании незаконным решения Департамента от 04.12.2018 № ДГИ-1-89682/18-1 о расторжении договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 земельного участка с кадастровым номером 77:05:05008:120.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на то, что спор, возникший в связи с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему подлежит разрешению в рамках искового производства с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом статус участника сделки как органа, представляющего публично-правовое образование, не влияет на характер возникшего спора. Департамент также ссылается на то, что суды указали на то, что поскольку доказательств законности одностороннего расторжения не представлено, соответственно расторжение является незаконным, при этом не рассматривая фактические обстоятельства дела, надлежащее исполнение обязательств со стороны арендатора и т.п. Департамент полагает, что уведомления Департамента от 15.10.2018 №ДГИ-И-74852/18 и от 04.12.2018 №ДГИ-1-89862 соответствуют положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Департамент указывает на то, что обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента, исключающих для заявителя возможность освоения земельного участка в срок и его использования по целевому назначению, не установлено.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО «Медекс-Траст» возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 19.08.2003 между Московским земельным комитетом (Арендодатель), и ООО "Медекс-траст" (Арендатор) был заключен долгосрочный Договор аренды земельного участка № М-05-020692 на срок до 17.07.2052.

Предметом договора является земельный участок (кадастровый номер 770505008120), площадью около 54000 кв. м, в том числе земельный участок площадью около 33000 кв. м под благоустройство, имеющий адресные ориентиры <...> в зоне общественного центра "Царицыно", предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для разработки проектной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации аквапарка.

Уведомлением Департамент городского имущества города Москвы известил истца о своем решении, согласно которому им был расторгнут Договор аренды от 19.08.2003 №М-05-020692 земельного участка на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Истец направил Департаменту возражения относительно расторжения договора, указав на отсутствие существенных нарушений условий договора, поскольку необходимые для получения разрешения на строительство градостроительные планы земельных участков получены арендатором с видом разрешенного использования, не предусматривающим осуществление какого-либо строительства.

Решением от 04.12.2018 №ДГИ-1-89682/18-1 Департаментом подтверждено ранее принятое решение о расторжении Договора аренды земельного участка от 19.08.2003 № М-05-020692 на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в суд с заявлением о признании решения Департамента городского имущества города Москвы от 04.12.2018 № ДГИ-1-89682/18-1 незаконным.

Удовлетворяя требование ООО «Медекс-Траст», суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2002 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств, связанных с осуществлением истцом необходимых действий, направленных на исполнение условий договора, оплате арендной платы в установленном порядке, размере и сроки и принятием истцом необходимых мер по исполнению обязательств по договору, учитывая непредставление ответчиком доказательств существенного нарушения истцом условий договора аренды, исходя из того, что отсутствуют основания, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, пришли к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, а потому удовлетворили указанное требование ООО «Медекс-Траст».

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2002 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Таким образом, пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N137-ФЗ установлен специальный порядок прекращения договора аренды. Пункт 22 статьи 3 Федерального закона N137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются дела об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, т.е. споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений.

В то же время, в настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по заключенному с ООО «Медекс-Траст», договору аренды земельного участка.

По существу требование ООО «Медекс-Траст», сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.

Спор, возникший с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему подлежит разрешению в рамках искового производства.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций неверно определены характер спорного правоотношения, предмет доказывания и применимые к спорным правоотношениям нормы права.

Кроме того, делая вывод об осуществлении истцом необходимых действий, направленных на исполнение условий договора, оплате арендной платы в установленном порядке, размере и сроки, принятии истцом необходимых мер по исполнению обязательств по договору, суды не указали на основании каких доказательств, имеющихся в материалах дела, они установили данные обстоятельства. Уведомление о расторжении договора, указанное в решении о подтверждении ранее принятого решения о расторжения договора в материалах дела отсутствует, в связи с чем не представляется возможным проверить обоснованность оснований расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения необходимо совершение процессуальных действий, не отнесенных к компетенции суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить характер спорных правоотношений, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, оценить в полном объеме доводы и возражения участвующих в деле лиц, и принять судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд







ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 апреля 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08 июля 2019 года по делу №А40-24121/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.


Председательствующий-судья Н.Н. Кольцова


Судьи: В.В. Петрова


Н.Н. Бочарова