Решение от 16 июля 2025 г. по делу № А07-43598/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-43598/24
г. Уфа
17 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.07.2025 Полный текст решения изготовлен 17.07.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Юсеевой И. Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хаматнуровой Р.Р., рассмотрев дело по иску

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Спецстройинвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо: АО «Спецстрой» об обязании передать в муниципальную собственность жилые помещения

при участии в судебном заседании:

От истца – представитель ФИО1, доверенность от 24 марта 2025 года, паспорт, диплом

От ответчика – ФИО2, по доверенности от 14.01.2025г., паспорт, диплом, ФИО3, по доверенности от 14.01.2025 паспорт, диплом.

От третьего лица – не явился, извещен.

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан /далее – истец, Администрация/ обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстройинвест» /далее – ответчик, ООО «СЗ «Спецстройинвест»/, Ответчик, Застройщик) об обязании во исполнение п. 2.1.2 договора № б/н от 22.03.2021 г. передать в муниципальную собственность жилые помещения, расположенные в жилом доме № 61 по ул. Айская, г. Уфы:

- квартиру № 1 (общей площадью 86,7кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1571);

- квартиру № 2 (общей площадью 115,8кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1682);

- квартиру № 3 (общей площадью 101,1 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1724),

- квартиру № 32 (общей площадью 105,3 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1716);

- квартиру № 33 (общей площадью 87,1 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1718).

В порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ от истца 09.01.2025 г. поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Согласно уточненным исковым требованиям, истец просит: об обязании к исполнению условий Договора № б/н от 22.03.2021г. – обязании ООО «СЗ «Спецстройинвест» во исполнение п. 2.12 Договора № б/н от 22.03.2021г. передать в муниципальную собственность жилые помещения, расположенные в жилом доме № 61 по ул. Айская г. Уфы:

- квартиру № 1 (общей площадью 86,7кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1571);

- квартиру № 2 (общей площадью 115,8кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1682);

- квартиру № 3 (общей площадью 101,1 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1724),

- квартиру № 32 (общей площадью 105,3 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1716);

- квартиру № 33 (общей площадью 87,1 кв.м., кадастровый номер 02:55:010107:1718).,

взыскании неустойки с ООО «СЗ «Спецстройинвест» в размере 56 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с даты вступления данного решения в законную силу и до его фактического исполнения.

От ответчика поступил отзыв, по которому не согласен с исковыми требованиями, ссылается на отсутствие встречного исполнения обязательств со стороны Администрации ГО г.Уфа

От истца поступило возражение на отзыв. Третьим лицом отзыв не представлен.

Третье лицо. Будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон,, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией ГО г. Уфа и АО «СЗ «Спецстрой» заключен договор № б/н от 22.03.2021г., предмет которого является реализация Инвестиционного проекта: строительство Объекта: многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на пересечении улиц Айская и Кирова в Кировском районе г. Уфы на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010107:1228.

Согласно разделу 2.1 договора застройщик обязался произвести за свой счет проектирование и строительство объекта, по окончании строительства, не позднее 60 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию, передать Администрации ГО г. Уфа помещения площадью 505,5 кв.м.

Согласно разделу 2.2 договора Администрация ГО г. Уфа обязался обеспечить благоустройство территории общего пользования, прилегающей к земельному участку, на котором осуществляется строительство, обеспечить условие для создания парковки общего пользования в соответствии с проектом благоустройства на территории, примыкающей к объекту строительства и проезжей части.:

Застройщик обязался:

Пункт 2.1. произвести за свой счет проектирование и строительство объекта в сроки и на условиях, установленных разрешением на строительство по вышеуказанному объекту.

Пункт 2.1.2. по окончании строительства, не позднее 60 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию, передать Администрации помещения площадью 505,5 кв.м. согласно Приложению № 1 к договору.

Администрация обязалась:

Пункт 2.2.1 обеспечить благоустройство территории общего пользования, прилегающей к земельному участку, на котором осуществляется строительство, в границах, установленных проектом строительства и Приложением № 2 к договору.

Пункт 2.2.2 обеспечить условие для создания парковки общего пользовании в соответствии с проектом благоустройства на территории, примыкающей к объекту строительства и проезжей части. Вместительность (количество машинно-мест), местоположение парковок общего пользования и иные условия, определяются в соответствии с дополнительным соглашением сторон.

25.02.2022 г. стороны заключили соглашение о замене стороны по договору от 22.03.2021 № б/,. согласно п.1 которого в связи со сменой собственника земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:1228, на котором осуществляется строительство объекта «Многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на пересечении улиц Айская и Кирова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (на основании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2021 заключенного между первоначальным застройщиком и новым застройщиком), заключенного между первоначальным застройщиком и новым застройщиком), стороны пришли к соглашению о замене первоначального застройщика на нового застройщика по договору № б/н от 22.03.2021 заключённого между первоначальным застройщиком и Администрацией ГО г.Уфа..

Между сторонам сложились смешанные гражданско-правовые отношения, содержащие элементы подряда и договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), которым установлены гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В соответствии со ст. 1 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно статье 1 указанного Федерального закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу п. 1 ст. 3 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и

(или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Согласно ст. 4 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Ст. 9 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (п. 1 ст. 8 закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). При этом субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит понятия договора инвестирования и не устанавливает его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применение правил ст. 431 Гражданского кодекса РФ.

С учетом условий договора № б/н от 22.03.2021г., его следует квалифицировать как смешанный, содержащий в себе элементы договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и договора подряда, поэтому правоотношения, вытекающие из договора № б/н от 22.03.2021г., регулируются положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже, главы 37 Гражданского кодекса РФ о подряде.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 Гражданского кодекса РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих

из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно п. 6 Постановления № 54, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного постановления.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что в соответствии с п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор). При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются. Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ).

01.07.2024г. Письмом исх. № 582 ООО «СЗ «Спецстройинвест» просило Администрацию ГО г. Уфа принять в муниципальную собственность квартиры 1, 2, 3, 32 и 33.

30.07.2024г. Письмом исх. № 20131 Администрация ГО г. Уфа сообщила, что в настоящее время данный вопрос прорабатывается со службами Администрации ГО г. Уфа на предмет их технического соответствия и возможности дальнейшего использования.

07.11.2024г. Администрацией ГО г. Уфа было принято Постановление № 1875 о приеме в муниципальную собственность ГО г. Уфа РБ жилых помещений - квартир 1, 2, 3, 32 и 33, расположенных по адресу <...>.

11.12.2024г. Письмом исх. № 01-05-04330/11 Администрация ГО г. Уфа просила ООО «СЗ «Спецстройинвест» в течение 10 дней с момента направления данного письма подписать и направить в адрес Администрации ГО г. Уфа проект договора и акта приема-передачи жилых помещений в муниципальную собственность. В случае неисполнения требований в указанный срок Администрация ГО г. Уфа будет вынуждена принять меры в соответствии с действующим законодательством.

Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ от 15.07.2020г. № 842 «Об утверждении перечня объектов внешнего благоустройства, расположенных в административных границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, подлежащих обслуживанию муниципальными бюджетными учреждениями по благоустройству районов городского округа город Уфа Республики Башкортостан», утвержден перечень объектов внешнего благоустройства, расположенных в административных границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан,

подлежащих обслуживанию муниципальными бюджетными учреждениями по благоустройству районов городского округа город Уфа Республики Башкортостан (согласно приложению № 1) и перечень ограждений и шумозащитных экранов, расположенных в административных границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, подлежащих обслуживанию муниципальными бюджетными учреждениями по благоустройству районов городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Улицы Крестьянская и Кирова входят в перечень дорог и объектов внешнего благоустройства в административных границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, подлежащих обслуживанию муниципальными бюджетными учреждениями по благоустройству районов городского округа город Уфа.

На Администрацию ГО г. Уфа (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), как на орган местного самоуправления, федеральный законодатель возложил обязанность осуществления дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения в границах городских поселений, муниципальных районов, городских округов, в том числе по содержанию и ремонту автомобильных дорог.

Постановление Администрации ГО г. Уфа РБ от 15.07.2020г. № 842 было принято за 1 год до заключения между истцом и АО «СЗ «Спецстрой» договора на работы по ремонту ул. Айская в Советском и Кировском районах городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, а также на территориях общего пользования, прилегающих к объекту и являются обязанностью Администрации ГО г.Уфа в силу закона..

Администрацией ГО г. Уфа не представлено доказательства отнесения работ по ремонту ул. Айская в Советском и Кировском районах ГО г. Уфа РБ, по обеспечению условий для парковки автомобилей, по уменьшению минимального отступа от границы земельного участка со стороны улицы Кирова с 3 метров до 0 метров, по выдаче разрешения на строительство объекта и последующую выдачу разрешения от 19.04.2024г. № 02-RU03308000-1294Ж-2021 о вводе в эксплуатацию вышеуказанного объекта, к спорному договору инвестирования, не представлено доказательств того, что указанные работы относятся к благоустройству территории общего пользования, прилегающей к земельному участку, на котором осуществлялось строительство, обеспечений условий для создания парковки общего пользования в соответствии с проектом благоустройства на территории, примыкающей к объекту строительства и проезжей части.

Ответчиком в материалы дела было представлено ходатайство о приобщении протокола осмотра и исследования письменных доказательств (информации в сети Интернет), заверенный нотариально.

Согласно протоколу от 21.04.2025г. нотариусом ФИО4 был произведет осмотр и исследование веб-ресурса (интернет-сайта): https://ufacity.info/ (Официальный сайт Администрации ГО г. Уфа РБ).

Согласно статье на официальном сайте Администрации г. Уфа (https://ufacity.info/press/news/224600.html) под названием «Завершены ремонтные и благоустроительные работы на улицах Кирова, Амурская, ФИО5 и Крестьянская» от 28.05.2016: «В Уфе завершены масштабные ремонтные и благоустроительные работы на улицах Кирова (на участке от ул. Ветошникова до ул. М. Губайдуллина), Амурская, ФИО5 и Крестьянская, а также ремонт асфальтобетонного покрытия съездов транспортной развязки, расположенной в створе проспекта Салавата Юлаева. На этих участках был проведен ремонт проезжей части с учетом расширения, благоустройство пешеходных зон, модернизирована система наружного освещения - территория вокруг одного из самых красивых Кафедральных соборов Поволжья - храма Рождества Богородицы - стала более комфортной для горожан и гостей столицы. Постоянный контроль за ходом и качеством работ осуществляли специалисты Управления

коммунального хозяйства и благоустройства и Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г. Уфа.

После завершения ремонтных работ ширина проезжей части ул. Айская на участке от ул. Крестьянская до ул. Айская составляет не 8 метров, как было ранее, а 13, в результате чего увеличилась пропускная способность участка на пересечении улиц Кирова и Айской. Для удобства автолюбителей выделено 4 полосы движения и обустроены парковочные карманы. Всего в районе ремонтных работ было уложено более 14 000 кв.м асфальтового и 4300 кв.м тротуарного покрытия, 1059 кв.м тротуарной экоплитки, нанесено 150 кв.м разметки, установлено 1500 п.м гранитного и 700 п.м тротуарного бордюра, 11 новых дорожных знаков и 38 уличных светильников ЖКУ 150. МУП «Горзеленхоз» обустроил 100 кв. м рулонного газона.

При выполнении ремонтных работ в рамках реализации Республиканской программы «Доступная среда» на подходах к тротуарам выполнены работы по занижению бортовых камней, а это значит, что пересечь его на коляске не составит труда».

Из приложенных к статье фотоснимков следует, что благоустройство и условия для парковки были обеспечены в 2016 году.

Таким образом, довод о том, что Администрацией в рамках исполнения договора были произведены указанные работы, несостоятелен.

Ответчиком в материалы дела представлены договоры, подтверждающие выполнение работ по осуществлению благоустройства самим застройщиком с участием подрядных организаций.

Так, в результате заключенного между ООО «ДомСтрой» (Генподрядчик) и ООО «ТрансДорТех» (Субподрядчик) Договора субподряда № 08/07 – 2023 от 16.08.2023г. выполнены следующие виды работ:

-земляные работы; -устройство покрытия проезда; -устройство парковки; -устройство тротуара с возможностью проезда; -устройство покрытия тротуара из плитки; -ступени; -устройство плитки по бетонному основанию; -установка бордюр; -лоток водоотводный.

Выполнение указанных работ подтверждается актом о приемке выполненных работ (КС-2) № 2 от 18.04.2024г.

В результате заключенного между ООО «СЗ «Спецстройинвест» и ИП ФИО6 Договором № 44 на производство работ от 04.10.2024г., ИП ФИО6 выполнены следующие виды работ:

-нанесение горизонтальной дорожной разметки, краской.

Выполнение указанных работ подтверждается актом о приемке выполненных работ (КС-2) № 1 от 08.10.2024г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3) № 1 от 08.10.2024г.

В результате заключенного между ООО СЗ «Спецстроинвест» и ИП ФИО7 Договора № 5/2024 от 19.08.2024г., ИП ФИО7 выполнены следующие виды работ:

- услуги по благоустройству ландшафта территории по адресу: <...> «Выбор первых», согласно утвержденному дизайн-проекту и спецификации.

Выполнение указанных работ подтверждается актом выполненных работ № 1 от 30.09.2024г.

Судом также принято во внимание, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО «СЗ «Спецстройинвест» Отделом градостроительного контроля и выдачи

разрешений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан от 19.04.2024г., в котором в разделе 3.1. указано, что объект капитального строительства вводится в эксплуатацию без благоустройства.

Таким образом, из представленных в материалы дела договоров, актов выполненных работ формы КС-2, справок о стоимости выполненных работ формы КС-3 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию следует, что Администрацией ГО г. Уфа в рамках заключенного договора не были исполнены обязательства по осуществлению благоустройства.

Довод Администрации ГО г. Уфа о том, что в целях обеспечения строительства объекта истцом было принято Постановление от 24.08.2022 № 1460 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010107:1228 – уменьшение минимального отступа от границы земельного участка со стороны улицы Кирова с 3 метров до 0 метров, признается необоснованным ввиду следующего.

В силу ч. 1.1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ и правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения (ч.3 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).

Проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 данного Кодекса, с учетом положений ст. 39 названного Кодекса, за исключением случая, указанного в части 1.1 данной статьи (ч. 4 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).

На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации (ч. 5 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).

Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения (ч. 6 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).

Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным в границах зон с особыми условиями использования территорий (ч. 8 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).

Суд обращает внимание, что принятие Администрацией ГО г. Уфа Постановления от 24.08.2022г. № 1460 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010107:1228 – уменьшение минимального отступа от границы земельного участка со стороны улицы Кирова с 3 метров до 0 метров» не является встречным предоставлением по спорному договору.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено, что в рамках данного договора ответчику было выдано разрешение на строительство объекта «Многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на пересечении улиц Айская и Кирова» с последующей выдачей разрешения от 19.04.2024г. № 02-RU03308000-1294Ж-2021 о вводе в эксплуатацию вышеуказанного объекта.

Однако, нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации объекта капитального строительства требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения такого объекта на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и установленными законодательными ограничениями. В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган с приложением указанных в ч. 7 данной статьи документов, в том числе правоустанавливающего документа на земельный участок. При выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган обязан провести проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Отказ в выдаче разрешения на строительство допускается только при отсутствии необходимых документов или их несоответствии требованиям к строительству объекта, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) установленным законодательным ограничениям (ч.13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Между тем, разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию были выданы в связи с тем, что заявления ООО «СЗ «Спецстройинвест» соответствовали требованиям законодательства, что подтверждается возражениями истца от 25.02.2025г.

В соответствии с п. 2. ст. 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019г., положения п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ применяются независимо от того, на ком лежит обязанность по исполнению первым. В случае если лицо, обязанное первым совершить предоставление, обнаруживает признаки, указанные в

п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ, оно также вправе воспользоваться соответствующими мерами защиты.

Администрацией ГО г. Уфа в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств по выполнению работ по благоустройству территории общего пользования, прилегающей к земельному участку, на котором осуществляется строительство, и обеспечению условий для создания парковки общего пользования на территории, примыкающей к объекту строительства и проезжей части, а также доказательств несения Администрацией г. Уфа соответствующих расходов на указанные цели.

В силу п. 3 ст. 328 Гражданского кодекса РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Таким образом, ООО «СЗ «Спецстройинвест», основываясь на положениях действующего законодательства, имело право приостановить исполнение договора в части передачи квартир в муниципальную собственность и отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Необоснованность исковых требований Администрации ГО г. Уфа также подтверждается правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 29.03.2016г. № 83-КГ 16-2, согласно которой по смыслу пунктов 1, 2 статьи 10, пункта 1 статьи 423 Гражданского кодекса РФ встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушать основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора.

Положения ст. 423 Гражданского кодекса РФ закрепляют принцип возмездности гражданско-правового договора, содержание которого сводится к эквивалентной стоимости предоставлений, произведенных в связи с исполнением обязательств, опосредующих гражданский оборот. В отсутствие прямого указания в договоре на безвозмездную передачу квартир в муниципальную собственность, возложение на ООО «СЗ «Спецстройинвест» указанной обязанности в отсутствие встречного исполнения Администрацией ГО г. Уфы своих обязательств по договору является необоснованным, поскольку ставит ООО «СЗ «Спецстройинвест» нарушает баланс интересов сторон, что противоречит основным началам гражданского законодательства, закрепленным в статье 1 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 575 Гражданского кодекса РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей в отношениях между коммерческими организациями.

Передача ООО «СЗ «Спецстройинвест» помещений в построенном многоквартирном доме площадью 505,5 кв.м. в собственность Администрации г. Уфа без встречного предоставления является безвозмездной передачей имущества, что квалифицируется как дарение в соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса РФ. При этом, стоимость указанных помещений значительно превышает установленный пп. 4 п. 1 ст. 575 Гражданского кодекса РФ предел для обычных подарков. Администрация г. Уфа, являясь стороной по договору, действует как участник коммерческого оборота, преследующий собственные инвестиционные интересы. Следовательно, данное правоотношение подпадает под ограничения, установленные пп. 4 п. 1 ст. 575 Гражданского кодекса РФ.

Указанный вывод находит свое подтверждение в постановлении Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-1516/23 от 18.04.2023г.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом

25.11.2020г., а также в определении Верховного Суда РФ от 06.08.2020г. № 301-ЭС19-25810 по делу № A11-9358/2017.

Дополнительно, суд принимает во внимание, что представителем Администрации г. Уфа на судебном заседании 10.06.2025г. было заявлено, что в данном случае имеют место быть элементы договора дарения.

Суд отмечает, что исходя из установленного законодательством разграничения сфер гражданско-правового и публично-правового регулирования (п. 3 ст.2 Гражданского кодекса РФ) и сложившейся судебной практики (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 17043/11, от 05.02.2013 № 12444/12), соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками. Заключение инвестиционных контрактов с включением в них такого рода условий не противоречит законодательству, не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными, но и не порождает непосредственным образом гражданско-правовых последствий.

Однако, вступая в обязательственные отношения с иными участниками гражданского оборота на основании договора, публичное образование в силу п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 124 Гражданского кодекса РФ действует на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Это означает, что при совершении сделок с участниками гражданского оборота, в частности, при заключении договоров в сфере инвестиций в форме капитальных вложений в объекты недвижимости, публичное образование не освобождается от обязанности действовать добросовестно в ходе исполнения сделок - учитывать права и законные интересы друг друга, взаимно оказывать необходимое содействие для достижения цели обязательства, в том числе, если в указанных целях необходимо принятие мер в сфере публично-правового регулирования (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ и п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Администрации г. Уфа.

Поскольку факт надлежащего исполнения истцом обязательств по договору не установлен, то требования истца о взыскании судебной неустойки являются необоснованными.

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины по делу относятся на истца.

Учитывая, что Администрация г. Уфы освобождена от уплаты государственной пошлины (п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), последняя фактическому взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Р. Юсеева