Решение от 2 ноября 2023 г. по делу № А41-49467/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-49467/23
02 ноября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2023 года Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Попова, при ведении

протокола секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по

исковому заявлению

Администрации городского округа Власиха Московской области (143010,

Московская область, Власиха поселок, Маршала ФИО2 улица, дом 8, кабинет 22, ОГРН:

1095032007366, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2009, ИНН: <***>)

к ИП ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН:

503216315531)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Власиха Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к ИП ФИО3 со следующими требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной казне городского округа Власиха Московской области № 2-75/10 от 01.02.2017 г. с индивидуальным предпринимателем ФИО3 в судебном порядке.

2.Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 освободить занимаемое ей здание магазина «Березка» по адресу: <...> течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебное заседание явку обеспечил истец, который поддержал исковые требования.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, извещенного о дате и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

01.02.2017 между Администрацией городского округа Власиха Московской области (арендодатель) и ИП Кузнецова М.С (арендатор) заключен договор аренды № 2-75/10, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду), нежилое отдельно стоящее здание магазин «Березка», одноэтажное, инвентарный номер: 46:241:004:000075080:0001, лит. 356, общей площадью 48,0 кв.м, согласно приложению № 1 к настоящему договору, находящееся в муниципальной собственности, расположенное по адресу: Московская область, г. Одинцово-10, военный городок 22/1, для использования по прямому назначению в качестве магазина.

01.02.2017 также сторонами подписан акт приема-передачи. Срок аренды 5 лет (п. 2.1 договора).

10.06.2021 истец обратился к ответчику с требованием произвести текущий ремонт во исполнение п. 4.3.11 договора, так как здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии.

25.11.2021 ответчиком в адрес истца передано уведомление о намерении продлить срок аренды.

Распоряжением Главы городского округа Власиха от 05.04.2022 № 142-Р-адм срок договора аренды от 01.02.2017 № 2-75/10 продлен на три года с 01.02.2022 по 31.01.2025.

Письмом от 23.05.2022 истцом в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение к договору. Указано, что в ходе проверки технического состояния арендуемого имущества выявлена необходимость приведения его в надлежащее техническое состояние, в том числе проведения следующих работ: покраска стен во всех помещениях, штукатурно-малярные работы, очистка, ошкуривание фасада, плиточная облицовка фасада, замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток, заделка швов и восстановление облицовки пола в подсобном помещении, заделка выбоин, трещин в бетонном (цементном) полу в торговом зале и др.

Письмом от 31.05.2022 ответчик сообщил истцу об условиях нового соглашения, требующие дополнительного обсуждения.

Письмом от 25.07.2022 истцом в адрес ответчика сообщено на необходимость проведения текущего ремонта и приведения внешнего облика здания в надлежащий вид, а также подписания дополнительного соглашения.

25.01.2023 составлен комиссионный акт осмотра арендованного нежилого помещения, согласно которому по результатам осмотра установлено, что арендатор в течение срока аренды существенно ухудшил состояние помещения, которое требуется привести в надлежащее техническое состояние, в том числе произвести текущий ремонт, включающий в себя: приведение электропроводки в соответствии с ПУЭ, штукатурно-малярные работы во всех помещениях, в том числе потолка в подсобном помещении; заделка швов и восстановление облицовки пола в подсобном помещении; заделка выбоин, трещин в цементном (бетонном) полу в торговом зале; покраска стен во всех помещениях, в том числе потолка в подсобном помещении; покраска запасных дверей; замена линолеумного покрытия в торговом зале; очистка, ошкуривание фасада; плиточная облицовка фасада и др.

К акту приложены фотографии помещения.

Письмом от 26.01.2023 истец сообщил ответчику, что текущий ремонт не осуществлен, арендатор пользуется помещением существенно ухудшая его состояние. Предложено провести текущий ремонт, устранив недостатки, указанные в акте осмотра от 25.01.2023.

Уведомлением от 20.02.2023 истец уведомил ответчика об очередном комиссионном осмотре 02.03.2023.

02.03.2023 составлен комиссионный акт повторного осмотра арендованного помещения, согласно которому по результатам осмотра установлено, что арендатор в течение установленного срока устранения недостатков арендуемое помещение в надлежащее техническое состояние не привел, текущий ремонт не произвел: приведение электропроводки в соответствии с ПУЭ, штукатурно-малярные работы во всех помещениях, в том числе потолка в подсобном помещении; заделка швов и восстановление облицовки пола в подсобном помещении; заделка выбоин, трещин в цементном (бетонном) полу в торговом зале; покраска стен во всех помещениях, в том числе потолка в подсобном помещении; покраска запасных дверей; замена линолеумного покрытия в торговом зале; очистка, ошкуривание фасада; плиточная облицовка фасада и др.

К акту приложены фотографии помещения.

Уведомлением от 09.03.2023 истцом в адрес ответчика сообщено, что ввиду не приведения помещения в надлежащее состояние, договор аренды будет расторгнут в судебном порядке.

На основании изложенных обстоятельств, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса РФ).

В пунктах 4.3.9 и 4.3.11 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые при пользовании имуществом, эксплуатировать имущество в соответствии с принятыми нормами и правилами эксплуатации, производить за свой счет текущий ремонт арендуемого

имущества, а также принимать участие в благоустройстве прилегающей к зданию территории.

Согласно п. 7.3.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных в том числе пунктом 4.3.9 договора.

Как следует из материалов дела, ответчиком допускаются нарушения условий договора, а именно пунктов 4.3.9 и 4.3.11.

В материалы дела представлен акт осмотра от 07.09.2023, из которого следует, что по результатам осмотра установлено, что арендуемое помещение находится в ненадлежащем техническом состоянии, арендатор произвел частичную покраску внутренних стен помещения, внешних стен здания и дверей. Все остальные требования арендодателя остались невыполненными: приведение электропроводки и электроосветительных приборов в надлежащее состояние в соответствие с правилами их установки; штукатурно-малярные работы в отдельных помещениях, в том числе потолка в подсобном помещении; заделка выбоин, трещин в цементном (бетонном) полу в торговом зале; покраска стен в помещениях, в том числе потолка в подсобном помещении; замена линолеумного покрытия в торговом зале; очистка, ошкуривание фасада; плиточная облицовка фасада; установка водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов по фасаду. Кроме того, выявлено разрушение облицовки фундаментных стен со стороны цоколя.

В осмотре принимал участие ответчик, который отразил, что не согласен с актом. Однако мотивов указанного несогласия не приведено.

Из отзыва на исковое заявление следует, что ответчик считает, что указанные истцом недостатки относятся к капитальному ремонту, который должен производиться за счет истца.

Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Таким образом, арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, то есть не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом.

Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

В Приложении N 7 к данному постановлению содержится перечень работ, относящихся к текущему ремонту:

- стены и фасады - герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

- полы - замена, восстановление отдельных участков.

- внутренняя отделка - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

- электроснабжение и электротехнические устройства - установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов также содержится в приложении № 7 к приказу Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения":

- укрепление и замена водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов по фасаду,

- замена отдельных участков покрытия полов.

- заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных, асфальтовых полах и основаниях под полы.

- восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами.

- все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях, кроме жилых, в которых они производятся нанимателем.

- восстановление участков штукатурки и плиточной облицовки (Наружная отделка).

- замена неисправных участков электрической сети здания, а также устройство новых.

- замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток и др.

Таким образом, предъявленные истцом к выполнению ответчиком работы по устранению обнаруженных недостатков относятся именно к текущему ремонту, который лежит на ответчике.

Ссылки ответчика на Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 отклоняются судом, так как данный документ утратил силу.

Кроме того, данный довод ответчика, как и остальные его доводы не подтверждены документально, противоречат материалам дела и основаны на неверном толковании норм материального права.

Представленные ответчиком фотоматериалы не подтверждают устранения нарушений, отраженных в актах осмотра.

Как указывалось выше, к акту осмотра от 07.09.2023 приложены фотографии, которые конкретно отражают выявленные недостатки имущества и подтверждают нарушение ответчиком условий договора (состояние пола в помещениях, потолка в подсобном помещении, фундамент стен со стороны цоколя, неокрашенная часть здания и др.). Перечень необходимых работ по текущему ремонту также отражен в акте, неоднократно ранее сообщался ответчику.

Мотивированного несогласия с актом ответчиком не приведено.

Также суд обращает внимание, что в соответствии с п. 35 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации", запрещается: эксплуатировать электропровода и кабели с видимыми нарушениями изоляции и со следами термического воздействия; пользоваться розетками, рубильниками, другими электроустановочными изделиями с повреждениями.

Из материалов фотофиксации, приложенных к акту, следует, что данные требования не соблюдаются. Так, комиссией зафиксированы электро-щиток с оголенными проводами, состояние электрики в помещениях, освещения.

Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, не представлено.

Таким образом, ответчиком допущены неоднократные и длящиеся нарушения условий договора, а именно пунктов 4.3.9 и 4.3.11, что ведет к существенному ухудшению имущества, а потому на основании п. 7.3.2 договора, ст. 450, 619 ГК РФ суд признает обоснованным исковые требования удовлетворить.

Также при вынесении решения суд принимает во внимание поведение ответчика - длительность не устранения выявленных нарушений.

Положения ст. 452 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие порядок изменения и расторжения договора, истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины ложатся на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной казне городского округа Власиха Московской области № 2-75/10 от 01.02.2017 г. с индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 освободить занимаемое ей здание магазина «Березка» по адресу: <...> течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ИП ФИО3 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано.

Судья А.А. Попов