Решение от 22 июля 2025 г. по делу № А81-2799/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2799/2025
г. Салехард
23 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09 июля 2025 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Воробьёвой В.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Эралиевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении купли-продажи договора, прекращении зарегистрированного права, возврате недвижимого имущества, взыскании 72 840 300 рублей,

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании 2 000 000 рублей,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), ФИО3,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

от истцов по первоначальному иску – ФИО4, представитель по доверенности №П24 от 01.02.2024;

от ответчика по первоначальному иску – ФИО5, представитель по доверенности №1 от 14.02.2024;

от третьих лиц – представители не явились,

установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Амур Транс Сбыт» с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества №15/09 от 15.09.2023 в размере 19 250 000 рублей 00 копеек и неустойки в размере 6 468 000 рублей 00 копеек, при участии третьего лица - ИП ФИО2.

Кроме того, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Амур Транс Сбыт» о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества №15/09 от 15.09.2023 в размере 3 850 000 рублей 00 копеек, при участии третьего лица - ИП ФИО1. Делу был присвоен номер №А32-7339/2024.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24 октября 2024 года арбитражные дела №А32-4081/2024 и №А32-7339/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А32-4081/2024.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 ноября 2024 года к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Амур Транс Сбыт» к ИП ФИО1, ИП ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества №15/09 от 15.09.2023 недействительной сделкой и применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ИП ФИО1 в пользу ООО «Амур Транс Сбыт» суммы неосновательного обогащения в размере 2 000 000 рублей.

На основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 27 января 2025 года дело №А32-4081/2024 передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа.

Определением от 02 апреля 2025 года дело принято к производству и назначено к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании на 05 июня 2025 года на 15 часов 00 минут.

Определением от 05 июня 2025 года дело назначено к судебному разбирательству на 08 июля 2025 года на 14 часов 30 минут, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, ФИО3.

От истцов поступило ходатайство об уточнении исковых требований.

Согласно уточненным исковым требованиям истцы просят суд:

1. Расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества №15/09 от 15.09.2023г., заключенный между ИП ФИО1 (ИНН <***>), ИП ФИО2 (ИНН <***>) и ООО «Амур Транс Сбыт» (ИНН <***>) в связи с неисполнением ООО «Амур Транс Сбыт» обязательств по оплате, и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности ООО «Амур Транс Сбыт».

2. Вернуть стороны в первоначальное положение и возвратить ИП ФИО1 и ИП ФИО2 недвижимое имущество: офис в жилом доме, назначение: административно-управленческое, общая площадь 199,1 кв.м этаж 5, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, д. 5 кор. 6.  в т.ч. долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади офиса: адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, поз.8, земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятый незавершенный строительством объектом: Жилой дом, общая площадь 5400 кв.м., кад.№ 89:11:02 01 03:0010 адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, д. 5, корпус многоквартирный дом, назначение: жилое, пятиэтажный, общая площадь 2110,4 кв.м., инв.№ 10114738, лит.Д, подвал, лестничные клетки, коридоры, тамбуры.

3. Взыскать с ООО «Амур Транс Сбыт» (ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) и Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) неустойку в пропорциональном соотношении на каждого в размере 72 840 300,00 рублей.

4. Взыскать с ООО «Амур Транс Сбыт» (ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) и Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) госпошлину, исходя из размера цены иска при вынесении решения суда.

От третьего лица ФИО3 поступили письменные пояснения.

От ответчика поступило ходатайство, в котором указано, что в связи с тем, что в судебное заседание, назначенное на 08.07.2025 на 14 час. 30 мин, не может явиться представитель ФИО5, в связи с форс-мажорными обстоятельствами, ответчик просит отложить судебное заседание на более позднюю дату.

Учитывая изложенное, на основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до  09.07.2025 до 10 час. 15 мин.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Участие представителей истца и ответчика организовано посредством систем веб-конференции. Третьи лица не явились.

Таким образом, суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, проводит судебное онлайн-заседание при указанной явке.

Судом заслушаны доводы сторон. Представитель ответчика указал на неактуальность поданного ходатайства об отложении судебного заседания, в связи с чем, судом указанное ходатайство не рассматривается.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принимает к рассмотрению уточнение к исковому заявлению, поскольку это не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд счел возможным рассмотреть спор по существу.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Как указывают истцы в исковом заявлении, 15 сентября 2023 года между ИП ФИО1 (Продавец-1), ИП ФИО2 (Продавец-2) и ООО «Амур Транс Сбыт» (Покупатель) был заключен договор №15/09 купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями Договора следующее недвижимое имущество:

- офис в жилом доме, назначение: административно-управленческое, общая площадь 199,1 кв.м этаж 5, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, д. 5 кop. 6, в т.ч. долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади офиса: адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, поз.8. земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятый незавершенный строительством объектом: Жилой дом, общая площадь 5400 кв.м., кад. № 89:11:02 01 03:0010 адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, д. 5, корпус многоквартирный дом, назначение: жилое, пятиэтажный, общая площадь 2110,4 кв.м., инв.№ 10114738, лит.Д, подвал, лестничные клетки, коридоры, тамбуры (Далее - помещение/нежилое помещение/объект недвижимости).

Договор №15/09 купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2023г. был зарегистрирован 21 сентября 2023 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.09.2023г.

Согласно условиям Договора стоимость недвижимости определена сторонами в размере 56 000 000 (пятьдесят шесть миллионов) рублей (п.2.1 Договора). Общая сумма задатка и сумма предоплаты в размере 10 000 000 руб., оплачены Покупателем в июле и августе 2023 года, на расчетный счет каждого Продавца по 5 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями №1030 от 13.07.2023г., №1029 от 13.07.2023г., №1070 от 27.07.2023г., №1268 от 22.08.2023г. (ИП ФИО1).

По условиям вышеназванного Договора оставшаяся сумма к перечислению составляет 46 000 000 (сорок шесть миллионов) рублей на условиях рассрочки оплаты переданного недвижимого имущества. Указанная сумма перечисляется Покупателем -50% на расчетный счет Продавца-1 и 50% на расчетный счет Продавца-2 (п.2.3. Договора). Согласно графику платежей, указанному в п.2.3. Договора первый платеж должен был быть осуществлен Покупателем - 01.10.2023 г., однако до настоящего времени оплата так и не была произведена.

Право собственности на объект недвижимости Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (п.3.3. Договора).

Так, в связи с регистрацией Договора №15/09 купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2023г. и акта приема-передачи от 15.09.20223г. право собственности на указанный объект недвижимости перешло к Покупателю 21.09.2023 г.

На основании подп. 4.1.1. заключенного Договора Покупатель обязуется произвести оплату стоимости объекта недвижимости в полном объеме в порядке и сроки, указанные в п.2.3 Договора, согласно графику платежей.

В нарушение своих обязательств по оплате переданного объекта недвижимости у Ответчика образовалась задолженность в общем размере 46 000 000 рублей.

В адрес Ответчика были направлены письма с просьбой об оплате задолженности и претензии об оплате просроченной задолженности, однако в добровольном порядке требования не удовлетворены.

Истцы считают, что невыплата ответчиком продавцам полной стоимости недвижимого имущества является существенным нарушением договора купли-продажи.

27.05.2025г в адрес Ответчика было направлено по адресу электронной почты на имя представителя ответчика уведомление о расторжении Договора №15/09 купли-продажи недвижимого имущества от 15.09.2023г. Документы приняты представителем ответчика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ.

Обращаясь в суд со встречным иском, ответчик указывает, что цена договора купли-продажи недвижимого имущества завышена в связи с навязанной ИП ФИО1 договоренностью, так как ООО «Амур Транс Сбыт» хотело приобрести данное офисное помещение вместе с долей в уставном капитале ООО «ЯНТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), учредителями общества на тот момент были ФИО1 и ФИО2. Данные лица навязали предложение директору ООО «Амур Транс Сбыт» оплату доли в уставном капитале ООО «ЯНТ», включить в цену недвижимого имущества по договору № 15/09 от 15.09.2023 г.

13.07.2023 г. ООО «Амур Транс Сбыт» перечислило на счет ФИО1 сумму в размере 2 000 000 рублей (Платежное поручение № 1029 от 13.07.2023 г.). В назначении платежа указана оплата по договору купли-продажи доли в уставном капитале.

Однако по настоящий момент времени ООО «Амур Транс Сбыт» не была передана доля в уставном капитале ООО «ЯНТ».

Также договора купли-продажи доли в уставном капитале общества не заключалось, что в свою очередь говорит о неосновательном обогащении ФИО1.

Доля в уставном капитале ООО «ЯНТ» была передана третьему лицу, ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

В силу всего вышеизложенного, по мнению ответчика, данная сделка отвечает признакам недействительности, так как сделка была совершена под влиянием обмана, также является кабальной, так как была заключена на невыгодных условиях для ответчика и отвечает признакам притворности, так как прикрывает сделку по купле-продаже доли в уставном капитале Общества.

В ходе производства по делу истцами и ответчиком представлены отзывы как на первоначальный, так и на встречный иски.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Договор, заключенный между сторонами, содержит существенные условия, предусмотренные для договора купли-продажи недвижимого имущества: условие о предмете согласовано сторонами в пункте 1.1 договора, условие о цене - в пункте 2.1 договора.

Положения о порядке, сроках, месте передачи недвижимого имущества, моменте вступления договора в юридическую силу не являются существенными условиями, предусмотренными для договора данного вида.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что закон не требует государственной регистрации заключенного договора купли-продажи недвижимости, договор считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Таким образом, суд пришел к выводу о заключении сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство должно быть исполнено в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По правилам пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Исходя из положений названной нормы с учетом пункта 2 статьи 450 ГК РФ по общему правилу неисполнение покупателем обязанности по оплате стоимости приобретенного товара в большей ее части влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае требование истцов о расторжении договора и возврате имущества также обусловлено нарушением ответчиком условий договора об оплате имущества.

Из материалов дела следует, что в связи с невнесением платежей по графику, сумма задолженности по вышеназванному договору в пользу ИП ФИО1 составляет 23 000 000 рублей и в пользу ИП ФИО2 составляет 23 000 000 рублей.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" также указано, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Таким образом, исполнение покупателем обязательства по оплате является существенным обстоятельством в рамках настоящего дела.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

По утверждению истцов, подобное обязательство в рамках рассматриваемого договора ответчиком не исполнено.

Доказательств обратного при рассмотрении настоящего дела в суде не представлено ответчиком (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При этом утверждения ответчика относительно того, что спорная сделка была совершена под влиянием обмана, также является кабальной, так как была заключена на невыгодных условиях для ответчика и отвечает признакам притворности, так как прикрывает сделку по купле-продаже доли в уставном капитале Общества, не нашли своего документального подтверждения при проверке данного довода.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ устанавливает для сторон сделки принцип свободы договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ). Таким образом, стороны договора вправе самостоятельно определить цену сделки. Цена, по которой недвижимое имущество будет реализовано, может отличаться от кадастровой стоимости и остаточной стоимости.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является его цена. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта.

Верховный Суд РФ в ОБЗОРЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 3 (2019), который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019г. отметил, что завышение цены договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца, об обмане или о злоупотреблении с его стороны.

Так, в настоящем споре Стороны согласовали условие о том, что право собственности на Объект недвижимости у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, при этом данный Объект недвижимости будет находиться в залоге у Продавца до полной оплаты Покупателем стоимости Объекта (п.3.2. и 3.3. Договора). Соответственно, обо всех обстоятельствах, связанных с правами на помещение, покупатель мог и должен был знать, поскольку это прямо указано в заключенном сторонами договоре. При этом доводы о завышенной цене сами по себе не являются основанием для вывода о недобросовестности продавца, об обмане или злоупотреблении, поскольку покупатель была осведомлена о том, что именно покупает и за какую цену.

В данном случае ценность объекта купли-продажи, заключается именно в продаже помещения местоположение, которого положительно и прибыльно влияет на осуществление предпринимательской деятельности. Поскольку в данном офисе стабильно, долговременно, со своей клиентской базой функционировал готовый бизнес, это помещение, которое в г. Новый Уренгой было известно текущим и потенциальным клиентам, это помещение, которое позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность без дополнительных вложений. В указанном Объекте предпринимательская деятельность была разрекламирована предыдущим собственником и имела спрос.

Именно на таких условиях ответчик согласился заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по указанной в нем цене.

Исходя из позиции Верховного суда РФ несоответствие кадастровой стоимости рыночной можно ставить под сомнение рыночную стоимость только в том случае, если кадастровая существенно выше заявляемой рыночной, но не наоборот.

Далее, действительно ответчиком была внесена сумма задатка и предоплаты по спорному договору в размере 10 000 000 рублей. Данный факт не опровергается, однако некорректное выражение ответчика о «навязывании предложения директору ООО «Амур Транс Сбыт» оплату доли в уставном капитале ООО «ЯНТ» включить в цену недвижимого имущества» ничем не подтверждается и не относится к согласованным условиям спорного договора, по которому фактически было передано офисное помещение и которое сдавал  в аренду ответчик.

Довод о том, что ответчик хотел приобрести данное помещение вместе с долей в уставном капитале ООО «ЯНТ» и якобы из-за невозможности совершить сделку также не относится к предмету спора. Продавец имеет право продать долю в уставном капитале ООО как юридическому, так и физическому лицу.

Совершенный платеж в размере 2 000 000 рублей имеет место быть, однако от ООО «Амур Транс Сбыт» в адрес ИП ФИО1 было направлено уточняющее письмо от 14.07.2023г. с указанием актуальной формулировки назначения платежа - «Оплата задатка по предварительному договору №01 купли-продажи нежилого помещения (с условием о задатке, предоплата по основному договору) от 28.06.2023г., без учета НДС».

Поэтому, довод о неправомерной продаже доли в уставном капитале ООО иному лицу, а не ООО «Амур Транс Сбыт» является не обоснованным и не имеющим правового основания для оспаривания..

Указанная сумма 2 000 000 рублей по согласованию с ООО «Амур Транс сбыт» при заключении спорного договора была внесена в качестве задатка по спорному договору.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

Непременными условиями неосновательного обогащения являются одновременное наличие трёх условий:

1.   Наличие обогащения.

2.   Обогащение за счёт другого лица.

3.   Отсутствие правового основания для такого обогащения.

Исходя из императивной нормы Гражданского законодательства у истцов отсутствуют одновременно три условия неосновательного обогащения.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности первоначальных исковых требований и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Судом при рассмотрении настоящего дела были созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора (часть 3 статьи 9, статья 66 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ в этом случае риск несовершения процессуальных действий по доказыванию собственных требований возлагается именно на заявителя.

Негативные последствия, наступление которых законодатель связывает с неосуществлением лицом, участвующим в деле своих процессуальных прав и обязанностей (статья 41, статья 65 АПК РФ), для заявителя следуют в виде рассмотрения судом первой инстанции спора по существу на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Поскольку доказательств оплаты квартиры в рамках рассматриваемого договора не представлено, требования истцов в силу приведенных выше норм права является обоснованными и правомерными.

Проверив расчеты неустойки с учетом замечаний ответчика, суд признает их арифметически правильными и соответствующими условиям договора, обстоятельствам дела.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право, а не обязанность, суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки (пункты 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд считает необходимым снизить неустойку исходя из 0,1%, что является соразмерным. И произвести зачет предоплаты, подлежащей возврату ответчику.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение исков в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на стороны.

Руководствуясь статьями 9, 16, 49, 65, 71, 110, 132, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №15/09 от 15.09.2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)  в связи с неисполнением обществом с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» обязательств по оплате.

Прекратить зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу право собственности общества с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)  на спорное недвижимое имущество: офис в жилом доме, общая площадь 199,1 кв.м., этаж 5, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, д. 5 кор.  6.

Вернуть стороны в первоначальное положение и возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, дата регистрации – 28.02.2018), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, дата регистрации – 01.03.2018) недвижимое имущество: офис в жилом доме, назначение: административно-управленческое, общая площадь 199,1 кв.м., этаж 5, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, д. 5 кор.  6. , в т.ч. долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади офиса, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, поз.8, земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятый незавершенный строительством объектом: Жилой дом, общая площадь 5400 кв.м., кад.№ 89:11:02 01 03:0010, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр-н Строителей, д. 5, корпус многоквартирный дом, назначение: жилое, пятиэтажный, общая площадь 2110,4 кв.м., инв.№ 10114738, лит.Д, подвал, лестничные клетки, коридоры, тамбуры.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 350065, Краснодарский край, г.о. город Краснодар, <...>, дата регистрации – 22.06.2022)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, дата регистрации – 28.02.2018) неустойку в размере 9 540 050 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 42 250 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 350065, Краснодарский край, г.о. город Краснодар, <...>, дата регистрации – 22.06.2022)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, дата регистрации – 01.03.2018) неустойку в размере 9 540 050 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 44 929 рублей.

В удовлетворении первоначальных уточненных исковых требований в оставшейся части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, дата регистрации – 28.02.2018) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 928 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, дата регистрации – 01.03.2018) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 928 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Амур Транс Сбыт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 350065, Краснодарский край, г.о. город Краснодар, <...>, дата регистрации – 22.06.2022) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 53 044 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда http://8aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Западно-Сибирского округа http://faszso.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

В.С. Воробьёва