Постановление от 20 февраля 2025 г. по делу № А70-1148/2024

Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А70-1148/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на постановление от 12.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Иванова Н.Е., Котляров Н.Е.) по делу № А70-1148/2024 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» (626157, Тюменская область, г. Тобольск, мкр. 7, д. 17, пом. 2, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (625003, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права покупки объекта недвижимого имущества.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (109012, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области (625000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» – ФИО2 по доверенности от 17.06.2024, диплом, паспорт, ФИО3 по доверенности от 12.03.2024, диплом, паспорт;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – ФИО4 по доверенности от 09.01.2025, служебное удостоверение; ФИО5 по доверенности от 15.08.2024 (в порядке передоверия)

от Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области – ФИО6 по доверенности от 02.11.2024, диплом, паспорт;

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом – ФИО5 по доверенности от 24.01.2025.


Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комфорт-Сервис» (далее – ООО «Комфорт-Сервис», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права покупки объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, кадастровый номер 72:23:0217004:989, находящееся по адресу: <...> этаж.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество), Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области (далее – УМВД России по Тюменской области).

Решением от 08.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 12.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 08.05.2024 Арбитражного суда Тюменской области отменено, принят по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить полностью, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: согласно условиям заключенного между сторонами договора от 06.04.2020 № 3779 аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (далее – договор аренды № 3779), договор подлежит досрочному расторжению, если собственником объекта в установленном порядке принято решение о его использовании для федеральных нужд; в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества не представила на обозрение суда документы о высшем образовании, либо заверенную надлежащим образом копию.

В своем отзыве ООО «Комфорт-Сервис» выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы полностью, ссылаясь на то, что ни одно из оснований, указанных в Законе № 159-ФЗ, для отказа в удовлетворении заявления об осуществлении преимущественного права на выкуп арендованного имущества Управлением не приведено; потребность федерального органа исполнительной власти (далее – ФОИВ) в арендуемом помещении в перечень указанных оснований не входит; у государственного органа отсутствовали основания для отказа в предоставлении преимущественного права.

УМВД России по Тюменской области в своем отзыве поддержало доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что о потребности УМВД России по Тюменской области в указанном объекте Управлению было известно ранее обращения общества с заявлением; представителем общества нарушены процессуальные нормы, в связи с непредставлением суду апелляционной инстанции документов о высшем юридическом образовании.

После отложения судебного заседания ООО «Комфорт-Сервис» представлены письменные пояснения по поставленным судом вопросам, которые приобщены к материалам дела. Кроме то заявлено о фальсификации поступивших вместе с пояснениями МТУ Росимущества новыми доказательствами.

Также в материалы дела 19.02.2025 поступили письменные пояснения МТУ Росимущества, которые приобщены к материалам дела.

Приложенные к письменным пояснениям МТУ Росимущества документы не приобщаются к материалам дела, поскольку являются новыми доказательствами, не являющимися предметом исследования и оценки садами первой и апелляционной инстанций.

Ввиду не приобщения к материалам дела документов, приложенных к письменным пояснениям МТУ Росимущества, представитель ООО «Комфорт-Сервис» просил не рассматривать заявление о фальсификации доказательств от 20.02.2025.

Отзыв Росимущества на кассационную жалобу не приобщатся к материалам дела ввиду отсутствия доказательств незаблаговременного направления в адрес суда и участвующих в деле лиц; представителю предоставлена возможность в своих пояснениях устно сослаться на изложенные обстоятельства.

В судебном заседании после отложения представители участвующих в судебном заседании лиц поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу.

Проверив постановление апелляционного суда в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.04.2020 между МТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «Комфорт-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды № 3779, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 174,2 кв.м, этаж 4, номера на поэтажном плане 1-5, 8-10, 13-16, 18-20, 1а, кадастровый номер 72:23:0217004:989, адрес объекта: <...> (далее – нежилое помещение № 989).

Пунктом 7.4 договора аренды № 3779 предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению, если собственником объекта, указанного в пункте 1.1 договора, в установленном порядке принято решение о его сносе или использовании для федеральных нужд. При этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за три месяца. Договор считается расторгнутым по истечении срока, установленного в соответствующем уведомлении.

ООО «Комфорт-Сервис» 07.09.2023 обратилось в адрес МТУ Росимущества с заявлением от 06.09.2023 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта - нежилого помещения № 989, в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Письмом от 06.10.2022 № 72-05/14434 Управление уведомило ООО «Комфорт-Сервис» о том, что в целях принятия решения о реализации преимущественного права общества в отношении вышеназванного арендуемого недвижимого имущества проводится проверка документов и сведений, а также процедура согласования с Росимуществом. В письме так же было указано, что о принятом решении заявителю будет сообщено дополнительно.

01.11.2023 в адрес ООО «Комфорт-Сервис» за № 72-03/15930 от МТУ Росимущества направлено уведомление о запланированном осмотре арендуемого недвижимого имущества, в целях принятия решения о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого указанного имущества. Доступ к осмотру необходимо было предоставить 07.11.2023.

07.11.2023 ООО «Комфорт-Сервис» ответом на указанное обращение МТУ Росимущества сообщило о том, что уполномоченный сотрудник находится в командировке, предложено перенести встречу на более позднюю дату, а также просило разъяснить основания и необходимость проведения данного осмотра.

16.11.2023 МТУ Росимущества в адрес общества направлено уведомление № 72-03/16704 о запланированном осмотре арендуемого недвижимого имущества, в целях принятия решения о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого указанного имущества, просило предоставить доступ к осмотру 17.11.2023.

ООО «Комфорт-Сервис» письмом от 20.11.2023 сообщило МТУ Росимущества, что 17.11.2023 представитель общества был готов обеспечить представителям Управления беспрепятственный доступ для проведения проверки и осмотра, вместе с тем, осмотра сотрудниками Управления арендованного имущества в назначенный день не произведено.

Уведомлением от 23.11.2023 № 72-03/17182 МТУ Росимущества сообщило обществу о досрочном расторжении договора аренды № 3779. Управлением указано, что в связи с рассмотрением обращения общества от 07.09.2023, МТУ Росимущества проведены мероприятия по выявлению потребности ФОИВ в нежилых помещениях на территории г. Тюмени, в ходе которых была выявлена потребность в спорном объекте и получено согласие на закрепление объекта за УМВД России по Тюменской области. На основании изложенного, Управление сообщило обществу о досрочном расторжении договора аренды № 3779, указало на необходимость освобождения помещения объекта к указанному сроку, а также отметило, что в связи с расторжением договора аренды № 3779 и использованием объекта для федеральных нужд, реализация преимущественного права на приобретение обществом спорного объекта не представляется возможной.

Полагая, что вышеуказанное уведомление МТУ Росимущества в части отказа в предоставлении преимущественного права покупки объекта недвижимого имущества является незаконным, ООО «Комфорт-Сервис» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьями 10, 217, 420, 421, 422, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), статьями 14, 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в том числе условиями договора аренды № 3779, исходя из того, что МТУ Росимущества, действующее в рамках предоставленных ему полномочий, установив необходимость использования арендуемого помещения для федеральных нужд, обоснованно реализовало свое право на досрочное расторжение договора аренды № 3779 с заявителем; принимая во внимание, что сам по себе факт подачи заявления о предоставлении в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества не является препятствием для досрочного прекращения договора аренды № 3779; учитывая, что уведомление от 23.11.2023 в части досрочного расторжения договора аренды № 3779 не оспорено, суд первой инстанции пришел к выводу, что из материалов дела не усматривается несоответствия оспариваемого отказа положениям действующего законодательства, нарушений прав и законных интересов заявителя.

При повторном рассмотрении настоящего спора, руководствуясь статьями 10, 217 ГК РФ, статьями 3 Закона № 178-ФЗ, статями 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, статьями 14, 18 Закона № 209-ФЗ, разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134), правовой позицией, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска», Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2017 по делу № 305-ЭС16-19991, в том числе условия договора аренды № 3779, учитывая, что о расторжении договора аренды № 3779 управлением заявлено только 23.11.2023, то есть после обращения общества 07.09.2023 с заявлением об осуществлении преимущественного права приобретения арендуемой недвижимости; исходя из того, что на момент обращения в МТУ Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта в собственность общество соответствовало условиям, необходимым для реализации соответствующего права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ МТУ Росимущества в предоставлении обществу преимущественного права выкупа объекта недвижимого имущества, выраженный в уведомлении от 23.11.2023 № 72-03/17182, признается не основанным на фактических обстоятельствах рассматриваемых правоотношений, что является основанием для признания соответствующего решения заинтересованного лица незаконным.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу абзаца 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)              арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2)             отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1)             обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2)             принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)             направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, при поступлении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Управление обязано рассмотреть его по существу и принять одно из предусмотренных законом решений: либо подготовить проект договора купли-продажи, либо принять решение об отказе в приобретении арендуемого имущества.

При этом в пункте 1 Информационного письма № 134 разъяснено, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Суд первой инстанции, исследовав предоставленные в материалы дела доказательства, установив, что в настоящем случае заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения № 989 было отказано в связи с тем, что Управлением в период после получения заявления общества о выкупе установлена необходимость использования арендуемого помещения для федеральных нужд, в связи с чем заинтересованным лицом реализовано право на досрочное расторжение договора аренды № 3779 с заявителем по причине возникновения потребности в имуществе, пришел к выводу о том, что в настоящем случае расторжение договора аренды № 3779 произведено МТУ Росимущества в соответствии с условиями договора, а сам по себе факт подачи заявления о предоставлении в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества № 989 не является препятствием для досрочного прекращения договора аренды № 3779 уполномоченного на распоряжение имуществом лицом в соответствии с его условиями.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы общества и полагая их обоснованными, не согласился с указанным выводом суда первой инстанции на основании следующего.

Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства.

С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В пункте 5 Информационного письма № 134 разъяснено, что по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2017 по делу № 305-ЭС16-19991, включение здания в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, наряду с иными действиями органов местного самоуправления может быть расценено как воспрепятствование предпринимателю в реализации предоставленного ему законом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, что является злоупотреблением правом и запрещено пунктом 1 статьи 10 ГК РФ.

Данный вывод также подтверждается правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.12.2011 № 9646/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 07.10.2014 № 305-ЭС14-93, от 07.10.2014 № 305-ЭС14-101.

При таких обстоятельствах в стандарт исследования по спорам о наличии у субъектов малого и среднего предпринимательства права на выкуп арендуемых ими объектов на основании положений Закона № 159-ФЗ входит установление обстоятельств, предшествующих передаче объектов недвижимости организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № А40-141895/2022 от 10.12.2024, как следует из пункта 2 части 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ, его действие не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий, в связи с чем на такие предприятия не возлагается обязанность заключать договоры купли-продажи недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства.

В пункте 13 Информационного письма № 134 указано, что по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, то есть путем подачи арендатором заявления на выкуп самостоятельно, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, передача в хозяйственное ведение унитарному предприятию имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, в настоящем случае исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп такого имущества, то есть противоречит целям и задачам данного закона по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства

Исходя из установленных по настоящему делу обстоятельств, положений Закона № 159-ФЗ, и с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П, установив, что: ООО «Комфорт-Сервис» является микропредприятием (включено в реестр с 01.08.2016); задолженность по арендной плате за пользование спорным имуществом у общества отсутствует (доказательств обратного в материалы дела не представлено); испрашиваемое недвижимое имущество находилось в непрерывном владении и пользовании общества с 06.04.2020 по 29.02.2024 (то есть почти в течение четырех лет), следовательно общество удовлетворяет всем установленным Законом № 159-ФЗ условиям для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого объекта; принимая во внимание, что единственным основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого преимущественного права согласно письму Управления от 23.11.2023 № 72-03/17182 МТУ Росимущества послужила установленная в период после подачи заинтересованным лицом потребность в спорном объекте федерального органа исполнительной власти (далее – ФОИВ); в силу того, что о расторжении договора аренды № 3779 Управлением заявлено только 23.11.2023, то есть после обращения 07.09.2023 общества с заявлением об осуществлении преимущественного права приобретения арендуемой недвижимости; учитывая, что для реализации права приобретения имущества юридическое значение имеет исключительно соответствие заявителя требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ на момент обращения с заявлением, то есть, по состоянию на 07.09.2023, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на момент обращения общества (07.09.2023) в МТУ Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта в собственность общество соответствовало всем условиям, необходимым для реализации соответствующего права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, расторжение спорного договора аренды по причине выявленной в период после подачи обществом заявления о выкупе нуждаемости иного федерального органа в помещениях (УМВД) после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, в настоящем случае исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп такого имущества, то есть противоречит целям и задачам данного закона по созданию благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства, на что правомерно указано апелляционной коллегией.

На основании изложенного судом апелляционной инстанции обоснованно признан незаконным отказ МТУ Росимущества в предоставлении обществу преимущественного права покупки объекта недвижимого имущества, выраженный в уведомлении от 23.11.2023 № 72-03/17182.

Довод Управления о том, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, если собственником объекта в установленном порядке принято решение о его использовании для федеральных нужд, и данное основание правомерно и согласовано по условиям договора, признается судом округа несостоятельным, поскольку Управлением не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о выявлении потребности ФОИВ в нежилых помещениях на территории г. Тюмени до обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объекта аренды, то есть до сентября 2023 года. Иного из материалов дела не следует и судом округа не установлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Доводы МТУ Росимущества, заявленные на стадии кассационного обжалования о том, что такая потребность в помещениях у ФОИВ существует всегда, поэтому она и должна преимущественно удовлетворяться, а право на расторжение договора при выявлении такой потребности установлено по условиям договора аренды (свобода договора), с содержанием которого общество как арендатор согласилось при его подписании, подлежат отклонению окружным судом как противоречащие смыслу и содержанию Закона № 159-ФЗ, направленного на  поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Стоит отметить, что само по себе намерение МТУ Росимущества по разрешению вопросов местного значения по обеспечению потребности УМВД России по Тюменской области в нежилом помещении № 989 не должно нарушать баланс между конституционно-одобряемыми целями и средствами их достижения.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о правомерности вывода суда апелляционной инстанции о создании МТУ Росимущества препятствий для реализации преимущественного права общества на выкуп помещения путем формального досрочного расторжения договора аренды № 3779 в связи с выявленной потребностью в спорном объекте и получением согласия на закрепление объекта за УМВД России по Тюменской области уже после обращения общества с заявлением.

Указанная правовая позиция подтверждается определениями Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 по делу № 308-ЭС18-16134, от 10.12.2024 по делу № 305-ЭС24-10270.

Также суд округа отклоняет довод Управления о том, что в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества не представила на обозрение суда документы о высшем образовании, либо заверенную надлежащим образом копию, поскольку из видеозаписи судебного заседания, проведенного 03.09.2024 посредством системы веб-конференции, следует, что судебной коллегией апелляционного суда устанавливалось наличие высшего юридического образования представителя общества. Председательствующим судьей в судебном заседании осуществлялись действия по ознакомлению с материалами дела № А70-10030/2024, в рамках которого представитель ФИО2 участвовала в судебных заседаниях, представляла суду на обозрение диплом АВС 0880448, подтверждающий высшее юридическое образование.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующим фактическим обстоятельствам дела, а также действующему законодательству.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 12.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-1148/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                      А.В. Щанкина


Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова


ФИО1