Решение от 9 августа 2022 г. по делу № А60-14954/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-14954/2021
09 августа 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2022 года. Полный текст решения изготовлен 09 августа 2022 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Р.Зиганшиной рассмотрел в судебном заседании дело №А60-14954/2021 по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Оазис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 276 277 руб. 27 коп.

к ООО "АВИТА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 289 221 руб. 67 коп..,

к ООО "ПРОФГЛАСС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1845760 руб. 76 коп.

третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2, доверенность от 10.01.2022г.

от ответчиков: ФИО3, доверенность от 26.05.2020г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с ООО «Оазис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженности по договору аренды земельного участка №2-747 от 22.05.2006г. в размере 276 277 руб. 27 коп., в том числе 273 541 руб. 85 коп. долга за период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года, 2 735 руб. 42 коп. пени за период с 13.10.2020г. по 22.10.2020г.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АВИТА" о взыскании 289 221 руб. 67 коп., в том числе 210 970 руб. 78 коп. долга по договору аренды земельного участка № 2-747 от 22.05.2006 за период с сентября 2019 по ноябрь 2020, и 78 250 руб. 89 коп. пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 10.09.2019 по 09.12.2020.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПРОФГЛАСС" о взыскании 1845760 руб. 76 коп., в том числе 1090642 руб. 73 коп. долга по договору аренды №2-747 от 22.05.2006, 755118 руб. 03 коп. пеней.

Ответчики представили отзывы на заявленные требования, оспаривают примененную истцом ставку арендной платы, указывают на прекращение арендных отношений в связи с отсутствием объекта аренды – земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206014:0037, из которого выделен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5207 площадью 1 223 кв.м.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией города Екатеринбурга (истец) и ООО «Азов» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №2-747 от 22.05.2006г., по условиям которого в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:0037 площадью 3 816 кв.м для эксплуатации помещений в зданиях литера А, Б общей площадью 2 651,6 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2021г. ответчику – ООО «Оазис» с 01.04.2019г. на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 66:41:0206006:1382 площадью 271,1 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2021г. ответчику – ООО «Авита» с 28.04.2014г. на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером 66:41:0206004:1384 площадью 263,9 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2021г. ответчику – ООО «Профгласс» с 22.07.2013г. на праве собственности принадлежат помещения с кадастровыми номерами 66:41:0206004:1379 площадью 258,5 кв.м, 66:41:0206004:1380 площадью 164,1 кв.м, 66:41:0206004:1383 площадью 405,7 кв.м, 66:41:0206004:1385 площадью 269,8 кв.м

Ранее указанные помещения принадлежало ООО «Азов», впоследствии права перешли к ООО «Инсайт», что нашло отражение в дополнительном соглашении от 27.06.2006г., согласно которому в договор аренды вступило ООО «Инсайт».

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд отклоняет оводы ответчиков об отсутствии договорных отношений по поводу земельного участка. С момента приобретения объекта недвижимости к ответчикам перешло право аренды земельного участка, которым обладал прежний собственник объекта недвижимости.

Согласно дополнительному соглашению от 09.11.2016г. к договору аренды присоединился ответчик – ООО «Профгласс».

Суд также не может согласиться с доводами ответчиков – ООО «Оазис» и ООО «Авита» о прекращении действия договора аренды в связи с отсутствием земельного участка, т.к. данный довод противоречит фактическим обстоятельствам дела, а именно согласно выписке от 19.08.2020г. земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:37 поставлен на кадастровый учет, имеет площадь 2 593 кв.м.

Выдел земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206014:5207 из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206014:37 на судьбу последнего не влияет, поскольку согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Аналогичная ситуация при разделе земельного участка. Согласно положениям ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:37 находится в государственной собственности.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, на период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее - Порядок N 1855-ПП).

Размер арендной платы определяется по формуле, на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка; с применением установленной ставки арендной платы в муниципальном образовании город Екатеринбург.

Размер ставки арендной платы, который применен истцом составляет 6,8 (п. 12 Ставок), предусмотренной для земельных участков под объектами торговли, что обусловлено нахождением объектов ответчиков в торговом центре «Чайка» (открытая информация).

При повторном рассмотрении дела и объединении с делом А60-65760/2021 и А60-47842/2021 истцом в материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 11.04.2022г. №188/2-2022, согласно которому в помещении ответчика – ООО «Авита» расположен швейный цех, в помещении ответчика ООО «Оазис» ведутся ремонтные работы, размещены две чаши бассейна, инженерные системы водоснабжения и водоотведения.

В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93, утвержденным Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 28.06.93 N 163, в код группы 01 ОКУН "Бытовые услуги" включены услуги по пошиву/ремонту различных изделий, а также услуги бань, душевых и саун, вследствие чего суд считает, что в отношении ответчиков – ООО «Авита» и ООО «Оазис» подлежит применению ставка 0,75 (п. 39 Ставок).

В результате такого применения, арендная плата для ответчика - ООО «Авита» составит 23 268 руб. 81 коп. за период с сентября 2019 года по ноябрь 2020 года, которая погашена в период с 24.01.2022г. по 05.05.2022г.; для ООО «Оазис» - 30 170 руб. 07 коп. за период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года, которая погашена 06.10.2021г. при списании денежных средств с ответчика по инкассовому поручению №205875 при исполнении судебного акта по делу №А60-14954/2021, который был отменен.

Поскольку задолженность ответчиками ООО «Авита» и ООО «Оазис» погашена, оснований для ее взыскания в судебном порядке не имеется.

В отношении ответчика - ООО «Профгласс» осмотром установлено, что объекты недвижимости сдаются в аренду с различным назначением, в связи с чем истцом подготовлены пояснения относительно применяемых ставок арендной платы.

Ответчик – ООО «Профгласс», после обсуждения дифференцированных ставок, согласился с информационным расчетом истца в части указания назначения объекта недвижимости и соответствия ставки, но заявил возражения относительно применяемых истцом при расчете площадей, указывая, что площади учитываются истцом дважды.

Проверив данный довод ответчика – ООО «Профгласс», в отсутствие возражений со стороны истца, суд приходит к выводу, что в расчете истца дважды учтены площади ответчика, что подтверждается сравнением площадей в договоре аренды от 01.09.2018г. между ООО «Профгласс» и ООО «Чайка» и договорами субаренды ООО «Чайка» и субарендаторов (имеются в материалах дела). По первому договору площади учитываются в использовании как торговые и они же учитываются по прямому назначению с субарендаторами, использующими недвижимость под торговлю, офисы, бытового характера, образование.

Поскольку доводы ответчика – ООО «Профгласс» нашли свое подтверждение, суд принимает во внимание расчет ответчика, согласно которому арендная плата составила 160 428 руб. 26 коп. за период с июля 2019 года по август 2020 года.

С учетом частичной оплаты задолженность ответчика – ООО «Профгласс» составила 67 992 руб. 42 коп., которая и подлежит взысканию.

Доводы ответчика – ООО «Профгласс» о применении ставки арендной платы для земельных участков под объектами коммунального хозяйства судом отклоняются, поскольку разрешенный вид использования земельного участка влияет на его кадастровую стоимость, а не на ставку арендной платы; ответчиком не представлено доказательств иного фактического использования своего объекта недвижимости (ст. 65 АПК РФ).

Размер доли принадлежащих арендаторам объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, определен истцом исходя из площади здания с кадастровым номером 66:41:0206006:170 в размере 1933,40 кв.м (выписка от 30.05.2022г.).

Помимо арендной платы истцом заявлена к взысканию неустойка, предусмотренная п 3.1 договора.

С учетом определения размера арендной платы по итогам судебного разбирательства, неустойка для ответчика – ООО «Авита» составит 41 967 руб. 50 коп., для ответчика «Оазис» - 301 руб. 72 коп., для ООО «Профгласс» - 185 952 руб. 41 коп.

Ответчиками заявлено о снижении неустойки.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Суду предоставлено право снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание, что факт нарушения обязательств по договору ответчиками доказан, но начисленная неустойка для ООО «Авита» и ООО «Профгласс» превышает размер арендной платы, суд снижает начисленную для указанных ответчиков неустойку до 20 000 руб. и 100 000 руб. соответственно, при этом суд учитывает, что неустойка начислена на ранее возникший долг.

В отношении ответчика – ООО «Оазис» суд учитывает, что сумма неустойки не превышает сумму долга, адекватна и соразмерна последствиям нарушения обязательства, кроме того, сумма неустойки погашена в результате списания денежных средств инкассовым поручением №205875 при исполнении судебного акта по делу №А60-14954/2021, который был отменен.

Принимая во внимание положения ст. 325 АПК РФ, суд производит поворот исполнения судебного акта и возвращает ответчику – ООО «Оазис» все исполненное за исключением тех денежных средств, которые и должны были быть им уплачены по договору аренды, в том числе неустойку, что составляет 245 805 руб. 48 коп (276 277 руб. 27 коп – 30 170 руб. 07 коп. арендная плата – 301 руб. 72 коп. неустойка).

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков – ООО «Авита» и ООО «Профгласс» в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ),

Поскольку на момент вынесения судебного акта в отношении ответчика – ООО «Оазис» задолженность погашена, то исполнительное производство по взысканию государственной пошлины в порядке ст. 325 АПК РФ подлежит прекращению.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) с

ООО "ПРОФГЛАСС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 167 992 руб. 42 коп., в том числе 67 992 руб. 42 коп. долга, 100 000 руб. неустойки;

с ООО "АВИТА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 20 000 руб. неустойки.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «Оазис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 245 805 руб. 48 коп.

Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину с

ООО "ПРОФГЛАСС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 2 808 руб.;

с ООО "АВИТА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 578 руб.

Прекратить взыскание по исполнительному листу от 11.08.2021г. №034253850 в размере 8 525 руб.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


СудьяС.Ю. Григорьева