Решение от 31 августа 2017 г. по делу № А53-19276/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-19276/17
31 августа 2017 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании материалы дела по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

к гаражно-строительному кооперативу «Авиатор» ИНН <***> ОГРН <***>

о взыскании задолженности по арендной плате, пени

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 25.11.2016,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу «Авиатор» с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в размере 718 055 рублей 25 копеек, пени 83 866 рублей.

В судебное заседание представитель истца не явился, ходатайств и заявлений не представил, о слушании дела уведомлен надлежащим образом.

Ответчик поддержал доводы отзыв на иск, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 06.09.2001 года между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и гаражно-строительным кооперативом «Авиатор» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 21503, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:080902:0007 и 61:44:080902:0008 общей площадью 16104 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации капитальных гаражей.

В соответствии с пунктом 1.1 договора срок его действия установлен до 30.07.2011 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год составлял 36 841 рубль 53 копейки.

Согласно пункту 5.2 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость по Ростовской области 10.10.2001 года, что подтверждается отметкой на договоре.

15.11.2006 сторонами заключено дополнительным соглашение № 1, которым актуализированы кадастровые номера участков - 61:44:000000:0306 и 61:44:000000:0305, уточнен адрес участков – ул. Оганова, 39 и определена новая методика расчета арендной платы (путем умножения кадастровой стоимости участка на ставку арендной платы и индекс инфляции).

Механизм (формулу) расчета арендной платы, стороны определили следующим образом: А=Ки2009 х Ки2010 х Ки2011 х Ки2012 х Ки2013 х КС1 х Сап + Ки2009 х Ки2010 х Ки2011 х Ки2012 х Ки2013 хКС2 хСапЛг + Ки2009 х Ки2010 х Ки2011 х Ки2012 х Ки2013 хКС2 х Сап, где:

А-арендная плата в год, в рублях.

Ки2009-Коэффициент индексации 2009,

Ки2010-Коэффициент индексации 2010,

Ки2011-Коэффициент индексации 2011,

Ки2012-Коэффициент индексации 2012,

Ки2013-Коэффициент индексации 2013,

КС1 - Кадастровая стоимость земельного участка площадью 981 кв.м, КС2 - Кадастровая стоимость земельного участка площадью 15123 кв.м.

Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

СапЛг - Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка для льготной категории лиц.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не заявил против этого возражений, договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

При этом стороны согласовали изменение методики расчета платы. отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения правового значения при этом не имеет.

Дополнительное соглашения к договору следует считать юридически действительным для сторон с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013), согласно которым в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Следовательно, между сторонами сохраняются арендные отношения в измененном виде.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В исковом заявлении истец просит взыскать задолженность в размере 718 055 рублей 25 копеек за период с 01.10.2015 по 30.06.2017.

Возражая против иска, ответчик указал, что истец не представил доказательства пролонгации договора аренды земельного участка от 06.09.2001 № 21503.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

Ответчик не представил доказательства возражения департамента против продления договора. Письма о необходимости оплаты задолженности и устранении нарушений в пользовании участком к таковым не относятся.

Более того, сам ответчик не доказал факта возвращения предмета аренды после окончания срока договора, что с неизбежностью влечет его обязанность по внесению арендной платы по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента возвращения объекта аренды, независимо от факта продолжения действия договора.

Также ответчик указал, что истец необоснованно требует арендную плату за земельный участок, который не указан в договоре аренды, то есть, за иной объект аренды.

Однако в дополнительным соглашением № 1 от 15.11.2006 предмет договора аренды от 06.09.2001 № 21503 определен как земельный участок с кадастровым номером 61:44:000000:0306, 61:44:000000:0305 площадью 16104 кв. м, расположенный по адресу: <...>. Указанное соглашение подписано сторонами.

При таких обстоятельствах довод ответчика признан судом необоснованным.

Доводы ответчика, касающиеся расчета арендной платы и отсутствия подписанных дополнительных соглашений в части изменения арендной платы, признаны судом беспредметными.

В силу пункта 3.4. договора в редакции дополнительного соглашения размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений и дополнений, вносимых в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки арендной платы, значения и коэффициенты, используемые в расчетах арендной платы за землю, но не чаще одного раза в год. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Довод ответчика о том, что на участке членами кооператива созданы объекты недвижимости – капитальные гаражи и право собственности на них зарегистрировано за физическими лицами суд отклоняет. Это не является основанием к освобождению кооператива от договорной обязанности.

Согласно уставу кооператива (пункт 2.1) он создан для целей удовлетворения потребностей граждан в гаражах путем их строительства и последующей эксплуатации.

Целью договора явилась эксплуатация гаражей, принадлежащих гражданам – членам кооператива. Земельный участок является единым объектом коллективной аренды посредством участия в договоре кооператива в интересах каждого из его участников.

Следовательно, несмотря на регистрацию права на отдельные гаражи, сохраняется правовая модель правоотношения коллективной аренды, имевшая место при заключении договора.

Ссылка ответчика на пункт 7.3 первоначально заключенного договора о том, что при отчуждении арендатором части недвижимости, расположенной на участке, в договор без оформления дополнительного соглашения вносятся изменения в части доли арендатора судом отклонена ввиду прекращения действия этой редакции заключением дополнительного соглашения.

Пункт 6.5 новой редакции договора содержит условие о том, что в случае перехода прав на недвижимость к другим лицам договор расторгается.

Между тем, суд находит, что в данном случае не произошло выбытие ответчика из спорного правоотношения, члены кооператива как собственники гаражей не заменяют его на стороне арендатора.

Кооператив создан именно для целей аренды земли и организации на ней строительства и последующей эксплуатации гаражей. Члены кооператива согласно разделу 3 устава вносят вступительные, членские и дополнительные взносы, размер и порядок внесения которых определяется общим собранием. Эти денежные средства и обеспечивают исполнение обязательств кооператива перед арендодателем.

Согласно представленной кооперативом справке с 2003 года собственной недвижимости кооператива на участке нет. Цель его деятельности – обеспечение эксплуатации гаражей как имущественного комплекса на едином земельном участке. Суду не представлено доказательств раздела земельного участка, образования участков под гаражами как самостоятельных объектов гражданских прав и их движения в гражданском обороте.

Поэтому суд не находит оснований для освобождения кооператива от исполнения обязанностей по договору аренды, заключенному в общих целях его участников.

При этом судом принято во внимание, что решением арбитражного суда по делу № А53-31332/14 с кооператива взыскана задолженность за период с 01.04.2014 по 30.09.2014 в размере 207 098 рублей 54 копейки,

В рамках дела № А53-27848/15 департамент оказался от иска о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 30.09.2015 в размере 414 548,38 руб., пени за период с 21.12.2014 по 25.09.2015 в размере 16 291,87 руб. в связи с добровольным удовлетворением требований ответчиком.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для отказа в иске в отношении следующего периода пользования земельным участком.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 21.12.2015 по 30.06.2017 в размере 83 866 рублей.

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт невнесения арендных платежей по договору.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом 5.2 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, а потому требование истца о взыскании неустойки правомерно.

Представленный истцом расчет пени соответствует условиям договора, действующему законодательству и основан на материалах дела, в связи с чем принимается судом как надлежащий. Таким образом, требования о взыскании пени так же подлежат удовлетворению в сумме 83 866 рублей.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку, начиная с 01.07.2017 по день фактической уплаты суммы долга.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, суд считает указанное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Государственная пошлина по иску составила 19 038 рублей.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска пошлина не уплачивалась, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива «Авиатор» ИНН <***> ОГРН <***> в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> задолженности 718 055 рублей 25 копеек, пени 83 866 рублей, всего 801 921 рубль 25 копеек.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива «Авиатор» ИНН <***> ОГРН <***> в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> пеню, начисленную на сумму 718 055 рублей 25 копеек, в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, за период с 01.07.2017 по день фактической оплаты.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива «Авиатор» ИНН <***> ОГРН <***> в доход федерального бюджета 19 038 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.