Решение от 6 марта 2024 г. по делу № А40-143320/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-143320/23-16-933
г. Москва
06 марта 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11.01.2024 г.

Полный текст решения изготовлен 06.03.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи М.Ю. Махалкина

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КВЕРТИ" (194352, <...> ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 19-Н КОМНАТА № 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.09.2011, ИНН: <***>)

к НЕКОММЕРЧЕСКОМУ ПАРТНЕРСТВУ "МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР "ПУЛЬС" (125367, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.10.2002, ИНН: <***>),

третье лицо: ООО "КЛИНИКА МОСМЕД",

о расторжении договора аренды, выселении,

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. № б/н от 11.12.2023;

от ответчика – ФИО3 по дов. № б/н от 23.06.2023;

от третьего лица – не явился, извещен,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Кверти» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Некоммерческому партнерству «Медицинский центр «Пульс» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № 2/ар/15 от 01.05.2015 г. и выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 1291,7 кв. м в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:08:0007007:1016, в составе: Помещение № I, подземный этаж (подвал), комнаты № 1-16, Помещение № II, 1 этаж, комнаты № 1-42, Помещение № III, 2 этаж, комнаты № 1-33, Помещение № IV, 3 этаж (мансарда), комнаты № 5,6,7,8-30,32,33.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик произвёл незаконную перепланировку помещения.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в которых иск не признаёт.

Истцом представлены письменные объяснения.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Клиника Мосмед» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды № 2/ар/15 от 01.05.2015 г. (далее – Договор) в отношении нежилых помещений общей площадью 1291,7 кв. м в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:08:0007007:1016, в составе: Помещение № I, подземный этаж (подвал), комнаты № 1-16, Помещение № II, 1 этаж, комнаты № 1-42, Помещение № III, 2 этаж, комнаты № 1-33, Помещение № IV, 3 этаж (мансарда), комнаты № 5,6,7,8-30,32,33.

Решением Тушинского районного суда от 06 апреля 2021 года по делу № 2-637/21 удовлетворены исковые требования ФИО4 к ООО «Клиника Моcмед», обращено взыскание на заложенное имущество:

- здание, нежилое, площадь 1 341,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:08:0007007:1016;

- право аренды земельного участка, земли населенных пунктов, площадь 29 300 кв.м., расположен по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:08:0007007:8 (договор долгосрочной аренды земельного участка от 01.12.1997 г. № М-08-010424 с Правительством Москвы (Москомзем).

Согласно Протоколу № 3 от 30.11.2022 г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества (торговая процедура № 205), торги по продаже Имущества признаны состоявшимися, победителем признан истец.

По результатам указанной торговой процедуры, согласно Договору № ОИПНХ-73 купли-продажи недвижимого имущества от 14.12.2022 г. истцу было передано недвижимое имущество по акту приема-передачи от 14.12.2022 г.

Собственность истца зарегистрирована в ЕГРН 20.04.2023 г. подтверждается записью регистрации № 77:08:0007007:1016-77/051/2023-65.

Таким образом, после приобретения недвижимого имущества истец стал арендодателем по отношению к ответчику (арендатор) в рамках договора аренды № 2/ар/15 от 01.05.2015 г.

24.04.2023 г. в рамках проверки соблюдения арендатором норм и правил содержания помещений, с учетом п. 2.2.1 Договора аренды, представителями истца в принадлежащем на праве собственности нежилом здании, площадь 1 341,7 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:08:0007007:1016 и прилегающей территории.

По результатам проведенной аттестованным кадастровым инженером 24.04.2023 г. технической инвентаризации (обследования) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, выявлены следующие изменения на объекте, а именно:

- снесены перегородки в части нежилых помещений (между помещения № 1 и 2 на 1 этаже, между помещениями 11-14 на 2 этаже, между помещениями 16 и 17 с обустройством новых перегородок и дверных проемов на 3 этаже);

- установлены перегородки (в помещении 25 на 3 этаже с обустройством нового помещения и тамбура, в помещении 6 на 3 этаже);

- установлена перегородка с дверным проемом в помещении 41 на 1 этаже;

- затронут фасад зданий (заложены оконные проемы в помещениях 1, 18, 33, 36, 37, 40 на 1 этаже, в помещениях 5,9 на мансардном этаже, установлен навес над входной группой в помещение 1 на 1 этаже);

- возведена незаконная пристройка с правой стороны здания (относительно главного входа) с наружными размерами 2,45 на 2,89 м;

- без договорных оснований заняты помещения №1 и 31 по плану, на третьем этаже здания общей площадью 50 кв.м., что является нарушением условий договора аренды.

Работы были проведены с кадастровым инженером ФИО5 (квалификационный аттестат кадастрового инженера от 04.03.2013 г. № 67-13-0347).

В соответствии с пунктом 5.4.2.3 Договора, Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды при нанесении Арендатором ущерба Помещениям (включая кровлю здания, имеющиеся инженерные сети и коммуникации) на сумму более 30% (тридцать процентов) балансовой стоимости Помещений.

В соответствии с пунктом 5.4.2.4 Договора, Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды при проведении Арендатором, без письменного согласия Арендодателя, работ, связанных, с перепланировкой и/или переоборудованием Помещений.

Истец направил ответчику уведомление с исх. № 148/23 от 02.05.2023 г., которым затребовал следующее:

1. Предоставить течение не более 3-х дней с момента получения настоящего уведомления в адрес ООО «Кверти» (нарочно представителю) разрешительную документацию на вышеперечисленные произведенные работы по реконструкции здания <...>, а также на выполнение внутренней перепланировки и реконструкции помещений здания;

2. В течение не более 3-х дней с момента получения настоящего уведомления – освободить незаконно занимаемые помещения №1 и №31 по плану (Приложение №1 (Лист 4) к Договору аренды нежилых помещений от 01 мая 2015г. № 2/ар/15, на третьем этаже здания общей площадью 50 кв.м.;

3. Выплатить течение не более 3-х дней с момента получения настоящего уведомления в пользу ООО «Кверти» сумму неосновательного обогащения за пользования помещениями №1 и №31 по плану (Приложение №1 (Лист 4) к Договору аренды нежилых помещений от 01 мая 2015г. № 2/ар/15 в сумме из расчета ставки аренды 1 935,43 руб./1 м2 – 445 414 руб. 03 коп.

4. В течение не более 3-х дней с момента получения настоящего уведомления, ликвидировать захламление эвакуационных путей из здания, а также убрать захламление на прилегающей территории.

Указанные требования не выполнены со стороны Арендатора не в установленный, ни в иной разумный срок.

Ввиду этого ООО «Кверти» направило уведомление с исх. № 151/23 от 16.05.2023 г. прекращении (расторжении) Договора аренды с требованием прекратить доступ граждан в арендуемые помещения - с целью защиты прав, жизни и здоровья неопределённого круга лиц, ввиду произведенных несанкционированных перепланировок и реконструкций здания.

Ответчиком направлен Ответ исх. № МЦ 25 от 17.05.2023 г., в котором отказался от выполнения требований истца.

В связи с этим истец обратился в суд.

В соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор существенно ухудшает имущество.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, ответчиком в материалы дела представлено письмо от 15.02.2018 г. исх. № МЦ б/н, направленное ответчиком в адрес прежнего арендодателя ООО «Клиника Мосмед», с просьбой провести перепланировку помещений и части фасада.

Ответным письмом от 26.02.2018 г. ООО «Клиника Мосмед» взяло на себя обязательства по проведению перепланировки помещений за свой счёт.

Также ответчиком в материалы дела представлено письмо от 13.12.2019 г. исх. № МЦ б/н, направленное ответчиком в адрес прежнего арендодателя ООО «Клиника Мосмед», с просьбой дать согласие на возведение ИП ФИО6 некапитальной пристройки к зданию (с правой стороны относительно фасада).

Ответным письмом от 15.12.2019 г. ООО «Клиника Мосмед» дало согласие на возведение ИП ФИО6 некапитальной пристройки к зданию (с правой стороны относительно фасада) за свой счёт.

Из указанных писем следует, что перепланировка помещения не только была согласована арендодателем, но и была проведена самим арендодателем за свой счёт, а пристройка возведена ИП ФИО6 с согласия арендодателя.

Следовательно оснований для расторжения Договора на основании пункта 5.4.2.4 Договора не имеется, поскольку доказательств проведения перепланировки арендатором без согласования арендодателя не имеется.

Также не имеется оснований для расторжения Договора на основании пункта 5.4.2.3 Договора, поскольку в материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что арендатором нанесён ущерб помещениям (включая кровлю здания, имеющиеся инженерные сети и коммуникации) на сумму более 30% балансовой стоимости помещений.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы



РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.


Судья:

М.Ю. Махалкин