Решение от 30 декабря 2022 г. по делу № А03-262/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Барнаул


Дело № А03-262/2022



Резолютивная часть решения оглашена 23 декабря 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 320222500051732, ИНН <***>), г. Барнаул, к администрации города Барнаула Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по архитектуре, строительству и развитию города Барнаула, Управления имущественных отношений Алтайского края, о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 24.12.2021, удостоверение адвоката,

от ответчика – не явился, извещен,

от Управления имущественных отношений – ФИО4, по доверенности от 03.08.2022, удостоверение,

от Комитета по архитектуре – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к администрации города Барнаула Алтайского края о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде: здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта (Литер А) площадью 2207,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре, строительству и развитию города Барнаула и Управление имущественных отношений Алтайского края.

Требования истца обоснованы тем, что на предоставленном ему в аренду земельном участке по адресу: <...>, находилось здание гаража-стоянки, которое было самовольно реконструировано истцом. Реконструированный объект соответствует всем необходимым нормам и правилам, однако ввиду того, что до проведения реконструкции истцом не было получено разрешение на строительство, истцу также отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что препятствует истцу зарегистрировать право собственности на реконструированный объект недвижимости. Требования мотивированы статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчиком представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором заявлены возражения против требования истца со ссылкой на то, что истцом не предпринимались меры к легализации объекта недвижимости до проведения реконструкции.

Управлением имущественных отношений Алтайского края представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором заявлены возражения против требования истца со ссылкой на то, что истец своевременно не принимал мер к получению разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта, в связи с чем возражает относительно удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание представители ответчика и третьего лица – Комитета по архитектуре, строительству и развитию города Барнаула не явились.

Указанные выше лица о месте и времени судебного заседания надлежащим образом извещены в соответствии со статьей 123 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся представителей ответчика и Комитета по архитектуре, строительству и развитию города Барнаула.

После проведения повторной экспертизы истец уточнил заявленное требование и просил признать право собственности на объект недвижимости - административное здание (Литер А), площадью 2207,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Принимая во внимание право истца, предусмотренное частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял к рассмотрению заявленное истцом уточнение иска.

Представитель истца в судебном заседании уточненное исковое требование поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель третьего лица - Управления имущественных отношений Алтайского края поддержал доводы отзыва на исковое заявление.

Выслушав представителя истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истец на основании договора аренды №384-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 20.01.2020 года, и дополнительного соглашения к договору от 29.01.2021 года, являлся арендатором земельного участка, расположенного в <...>, общей площадью 2924 кв.м., целевое назначение - для строительства многоэтажного гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта, вид разрешенного использования - одноэтажные, многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи- стоянки, гаражные комплексы, открытые автостоянки до 500 и более машиномест, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.12.2021.

Также истец являлся собственником нежилого здания - многоэтажного гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта, расположенного на указанном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.04.2021.

В 2021 году истец за счет собственных средств произвел реконструкцию принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости.

В результате реконструкции общая площадь здания (Литера А) увеличилась с 1494,8 кв.м. до 2163,0 кв.м., в том числе основная - 1887,0 кв.м., вспомогательная - 276,0 кв.м.

Истец обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в получении которого истцу отказано в соответствии с письмами комитета № 678-ОС, № 679-ОС от 24.11.2021, со ссылкой на непредставление документов, предусмотренных п.п. 2 – 7 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации

В силу статьи 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно пункту 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В тоже время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ, с учетом приведенных разъяснений Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, сохранение самовольно реконструируемого объекта и признание права собственности на него возможно при наличии следующих обстоятельств: наличие права собственности на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц или угрозы жизни либо здоровью граждан сохранением самовольной постройки; принятие лицом, осуществившим самовольное строительство, мер к получению разрешению на строительство и/или ввод объекта в эксплуатации.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором осуществлено строительство, принадлежит истцу на законных основаниях (на праве аренды).

Как указано выше, истцу во временное владение и пользование в аренду предоставлен земельный участок для строительства многоэтажного гаража-стоянки для хранения легкового транспорта.

В ходе рассмотрения дела определением от 08.04.2022 по ходатайству истца судом по делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков «ЭкспертТ» ФИО5

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №Э-138-22-04-22-18 от 17.05.2022, по результатам проведения указанной выше судебной экспертизы установлено:

ВОПРОС 1: «Соответствует ли самовольно возведенный объект капитального строительства - многоэтажное здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта (Литер А) площадью 2207,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>, требованиям технических регламентов, строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным? Имеются ли градостроительные ограничения по данному объекту?»

ОТВЕТ НА ВОПРОС 1: На основании проведенного исследования установлено, что самовольно возведенный объект капитального строительства - многоэтажное здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта (Литер А) площадью 2207,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>, соответствует требованиям технических регламентов, строительных, градостроительных, санитарно- эпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил. Градостроительные ограничения по отношению к объекту экспертизы не установлены, размещение объекта с функциональным назначением, как гараж-стоянка для хранения легкового автотранспорта, возможно в территориальной зоне инженерной инфраструктуры (ИТ-1), согласно Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением городской Думы от 25.12.2019 №447 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края". Строительные конструкции и основание здания обладают прочностью и устойчивостью, дефектов и разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей - не обнаружено. Техническое состояние здания оценивается, как исправное.

ВОПРОС 2: «Если имеются нарушения норм и правил, перечисленных в вопросе №1, то указать, в чем они выражаются, возможно ли их устранение, и создают ли они угрозу жизни и здоровью граждан?»

ОТВЕТ НА ВОПРОС 2: На основании проведенного исследования экспертом нарушений требований технических регламентов, строительных, градостроительных, санитарно- эпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил не установлено. Нежилое здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта (Литер А), расположенное по адресу: расположенное по адресу: <...>, общей площадью 2207,1 кв.м., соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 г. № Э84-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а, следовательно, его не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

ВОПРОС 3: «Возможны ли сохранение и безопасная эксплуатация вышеуказанного здания?»

ОТВЕТ НА ВОПРОС 3: На основании проведенного исследования в рамках первого и второго вопросов экспертом установлено, что самовольно возведенный объект капитального строительства - многоэтажное здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта (Литер А) площадью 2207,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>, соответствует требованиям технических регламентов, строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, сохранение и безопасная эксплуатация вышеуказанного здания возможна.

ВОПРОС 4: «Соответствует ли указанное в вопросе №1 возведенное многоэтажное здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта проектной документации на него? Если нет, то, в чем именно выражается несоответствие? Каково фактическое назначение здания, исходя из его состояния и материалов дела, и соответствует ли оно целевому назначению согласно договору аренды земельного участка от 20.01.2020?»

ОТВЕТ НА ВОПРОС 4: Самовольно возведенный объект капитального строительства - многоэтажное здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта (Литер А) площадью 2207,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>, соответствуют разработанной проектной документации на него, Шифр 08-04-20. В соответствии с проведенным исследованием экспертом установлено, что объект исследования соответствует требованиям, предъявляемым к гаражам-стоянкам для хранения легкового автотранспорта, следовательно, целевое (функциональное) назначение объекта экспертизы является - гараж-стоянка для хранения легкового автотранспорта, что соответствует условиям договора аренды земельного участка №384-а от 20.01.2020.

Алтайкрайимущество, возражая по заключению № Э138-22-04-22-18 от 17.05.2022, указало, что в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельного участка от 20.01.2020 № 384-а целью предоставления является строительство многоэтажного гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта. Цель предоставления и разрешенное использование являются существенными условиями договора и не подлежат изменению.

В связи с чем, Алтайкрайимущество настаивало, что в данном случае экспертом нормативно не обоснован факт наличия на земельном участке многоэтажного гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта, полагало, что на четвертый вопрос, поставленный перед экспертом в определении Арбитражного суда Алтайского края от 04.04.2022, не был дан ясный, полный и обоснованный ответ, в соответствии с которым можно было бы достоверно утверждать о наличии на земельном участке многоэтажного гаража-стоянки, а не автосалона.

Определением суда от 12 июля 2022 года по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза» ФИО6

По результатам проведенной повторной судебной экспертизы, заключением эксперта № 015/2022 от 05.10.2022 установлено, что самовольно-возведенный объект капитального строительства - многоэтажное здание гаража-стоянки для хранения легкового автотранспорта (Литер А) площадью 2207,1 кв.м., расположенный по адресу: <...>, не соответствует проектной документации на него, а именно:

Фактическая площадь первого этажа здания составляет 982,2 м2, что не соответствует проекту - 433,52 м2 (08-04-20 АР л.4,08-04-20 ПЗ л.5, 08-04-20 КР л.5);

Фактическая площадь второго этажа здания составляет 1017,2 м2, что не соответствует проекту - 1030,44 м2 (08-04-20 АР л.4, 08-04-20 ПЗ л.5, 08-04-20 КР л.5);

Фактическая площадь застройки здания составляет 1120,6 м2, что не соответствует проекту - 1098,29 м2 (08-04-20 ПЗ л.8, 08-04-20 КР л.5).

Проектом неверно рассчитана площадь застройки здания.

Фактический объем здания составляет 10612 м3, что не соответствует проекту - 7595,5 м3 (08-04-20 АР л.4, 08-04-20 ПЗ л.8, 08-04-20 КР л.5).

В существующем здании выполнены системы водоснабжения, водоотведения, отопления, что не соответствует проекту - в проектируемом здании отсутствуют сети водоснабжения, водоотведения, в виду отсутствия в них необходимости в соответствии с назначением здания ( 08-04-20 АР л. 4, 08-04-20 ПЗ л.5);

В осях В-Е левого фасада, 1-6 главного фасада, Е-В правого фасада выполнено заполнение проемов светопрозрачными конструкциями, что не соответствует проекту (08-04- 20 АР л.5,6,7).

Фактическая планировка 1 и 2 этажей здания в осях А-В 1-6 не соответствует проекту: В здании предусмотрено 9 гаражных боксов. В проектируемом здании на первом этаже предусмотрено 4 гаражных боксов, на втором этаже - 5 гаражных боксов (08-04-20 КР л.5, 08-04-20 АР л.2-3).

Согласно планам первого и второго этажей проектом 08-04-20 АР (л.2-3) не предусмотрено устройство иных помещений (санузлы и т.п.) кроме гаражных боксов для хранения автомобилей.

На дату экспертного осмотра определить фактическое назначение здания, исходя из его состояния, а также определить, является ли данное здание гаражом-стоянкой для хранения легкового автотранспорта, не представляется возможным, так как здание не эксплуатируется (отсутствуют вывески, оборудование помещений, автотранспорт на хранении и т.д.).

Учитывая условия договора аренды №384-а земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 20.01.2020, здание должно эксплуатироваться как гараж-стоянка для хранения автотранспорта.

Единственным признаком самовольной реконструкции спорного здания является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого истец предпринимал надлежащие меры.

Отсутствие разрешения на строительство лишает истца возможности зарегистрировать свое право собственности на реконструированный объект недвижимости в установленном законом порядке, поскольку по смыслу статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставление документа, подтверждающего ввод объекта в эксплуатацию, является обязательным условием при регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При отсутствии в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности истца на реконструированный объект недвижимости сохраняется правовая неопределенность в отношении данного объекта недвижимого имущества в правоотношениях истца с третьими лицами и органами государственной власти.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает, что заявленные исковые требования, с учетом уточнения предмета самовольного строительства согласно выводам повторной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации права собственности истца в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца, поскольку ответчик не нарушал права истца на спорное имущество.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 право собственности на объект недвижимости - административное здание (Литер А), площадью 2207,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.С. Гуляев