Решение от 20 декабря 2021 г. по делу № А32-4398/2020



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-4398/2020
г. Краснодар
20 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения от 29.11.2021

Полный текст решения изготовлен 20.12.2021


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В. рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: индивидуальный предприниматель Милова Юлия Владимировна(ОГРНИП 316237500090504, ИНН 231703675726), г. Сочи (далее – истец, Милова Ю.В., предприниматель)

ответчик 1: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 1022302934367, ИНН: 2320037148), 354000, Краснодарский край, город Сочи, улица Советская (Центральный р-н), 26,(далее – ответчик 1, администрация),

ответчик 2: департамент имущественных отношений администрации города Сочи(ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940), 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Советская, 26А (далее – ответчик 2, департамент)

о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Мир" (ОГРН 1092366006347, ИНН 2320176536), 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Конституции СССР, 24 А, офис 64 (далее – третье лицо 1, ООО "КК "Мир");

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 1102308008330, ИНН: 2308171570), 350063, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Октябрьская, 12 (далее – третье лицо 2, территориальное управление)

общество с ограниченной ответственностью "Национальная резервная корпорация" (ОГРН 1047796117236, ИНН 7701525640), г. Москва.

при участии:

от истца: Схабо А.А. – по доверенности, адвокат,

от ответчика: Перекрестов П.А. – по доверенности, диплом,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которого просит обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с Миловой Юлией Владимировной дополнительное соглашение к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001519 от 11.08.1999 земельного участка площадью 4 779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования - "гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания", категория земель "земли населенных пунктов", изложив пункт 1 дополнительного соглашения к договору аренды № 4900001519 от 11.08.1999 в следующей редакции: размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519 составляет - 684 653,66 рублей исходя из расчета: 57 054 471,86 рублей (кадастровая стоимость) х 1,2 % (расчетная ставка).

Определением суда от 08.07.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Билера Татьяне Сергеевне, экспертуООО "Институт оценки и управления собственностью", г. Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519, поскольку на момент его совершения орган местного самоуправления (администрация) не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности. Внесение изменений в недействительный (ничтожный) договор не допускается, поэтому суды не установили условий для удовлетворения исковых требований. Довод предпринимателя о необходимости квалификации дополнительных соглашений к договору в качестве самостоятельных арендных сделок суд апелляционной инстанции отклонил.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А32-4398/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 17-40 часов 29.11.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 11.08.1999 № 4900001519 Милова Юлия Владимировна осуществляет пользование земельным участком обшей площадью 4 779 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203017.12, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования "Гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания".

29 сентября 2019 года Миловой Юлией Владимировной от департамента получены для подписания 2 (два) подлинных экземпляра дополнительного соглашения от 12.09.2019 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 11 августа 1999 года № 4900001519 площадью 4 779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:12. Пунктом 1 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды № 4900001519, определяется в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 № 03-07-99/19 и составляет 3 808 065,00 рублей, а пунктом 2 предусмотрено, что исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 05 августа 2019 года.

Не согласившись с отчетом об определении рыночной стоимости величины рыночной арендной платы от 08.08.2019 № 03-07-99/19, подготовленным ООО "Консалтинг мир", истец обратился к эксперту-оценщику.

В соответствии с заключением специалиста от 23.10.2019 № 957/19 отчет об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 № 03-07-99/19, расчет арендной платы, произведенный от рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12 является недостоверным и не соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, а выявленные в отчете логистические, методологические, арифметические ошибки н нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки завышена.

Милова Ю.В. обратилась в ООО "Бизнес Консалтинг" для проведения работ по оценке рыночной стоимости и нормативной арендной платы за земельный участок общей площадью 4 779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи. Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования - "Гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания".

В соответствии с отчетом от 25.10.2019 № 955/19 рыночная стоимость годовой арендной платы согласно постановлению администрации г. Сочи № 1699 от 18.07.2016 платы за земельный участок общей площадью 4 779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:12. расположенного по адрес: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования "Гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания" составила 951 855,00 рублей.

На основании отчета от 25.10.2019 № 955/19, 28.10.2019 Милова Ю.В. направила для подписания четыре экземпляра протокола разногласий по п. 1 дополнительного соглашения от 12.09.2019 года к договора аренды земельного участка от 11.08.1999 № 4900001519 и просила департамент имущественных отношений администрации г. Сочи принять редакцию Миловой Юлии Владимировны данного пункта, внести его в дополнительное соглашение к договору аренды или подписать протокол разногласий к дополнительному соглашению от 28.10.2019.

Письмом от 27.11.2019 № 30400/02-05-17 департамент отказал предпринимателю в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 11 августа 1999 года № 4900001519 с учетом протокола разногласий от 28.10.2019.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пункта 2.4 договора от 11.08.1999 и дополнительных соглашений к нему плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 указано, что в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, требование предпринимателя основано на приведенных разъяснениях, регулируемом характере арендной платы за участок и направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 18.08.2021 указал, что суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, в связи с чем указали, что на момент передачи данного участка в аренду орган местного самоуправления не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности. Квалификация договора аренды от 11.08.1999 N 4900001519 в качестве недействительной (ничтожной) сделки послужила основанием для отказа в удовлетворении искового заявления.

В то же время судебные инстанции не учли следующее.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Приведенный правовой подход (правило эстоппеля), закрепленный в пункте 5 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) является одной из форм реализации основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса. Этот подход ранее нашел отражение и в арбитражной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 16996/09, от 13.12.2011 N 10473/11). Указанный подход подлежит применению в тех случаях, когда стороны исполняют ранее заключенный договор, а заявление о недействительности такого договора сделано одной из его сторон в целях освобождения себя от обязательств, предусмотренных этим договором.

Предприниматель указывает, что арендодатель не только принимал арендные платежи, но и неоднократно направлял в адрес арендатора (предпринимателя и его правопредшественников) уведомления об изменении размера арендной платы по договору от 11.08.1999 N 4900001519; ссылка арендодателя на недействительность данного договора свидетельствует о злоупотреблении правом.

С учетом характера регулирования гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) представляется справедливым отнесение неблагоприятных последствий нарушений, допущенных при распределении полномочий по предоставлению публичных земельных участков, на соответствующее публично-правовое образование. При этом муниципальное образование является собственником земельного участка с 2010 года; на земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости, что в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса может исключать возможность его предоставления иному лицу.

С учетом изложенного приведенные истцом доводы подлежат проверке (оценке) судом первой инстанции как основанные на законе и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Суду также следует учесть, что для обоснованного вывода о недействительности договора аренды от 11.08.1999 N 4900001519 требовалось также установить обстоятельства образования и предоставления спорного земельного участка, поскольку из имеющегося в деле постановления администрации города Сочи от 03.08.1999 N 642/1 следует, что спорный участок еще 01.12.1997 предоставлялся для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Так, согласно Постановлению администрации города Сочи № 642/1 от 03.08.1999 года ООО "Мидехаткомпании" был оформлен договор аренды земельного участка площадью 0,54 га от 08.12.1997 года № 507, зарегистрированный в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города № 246, от 16.01.1998 года, и выполнено долевое участие в развитии городских инженерных сетей и сооружений, определенное решением горисполкома от 03.02.1988 года № 77/18, на общую сумму 4 млн.624 тыс. руб. в ценах 1999 года, согласно актам приема-передачи от 25.06.1999 г. и обследования в натуре от 25.05.99 г. незавершенного строительством 17-этажного 102-квартирного жилого дома по ул. Виноградной, Центрального района г. Сочи ООО "Мидехаткомпании" выполнило объем строительных работ, составляющий 51 процент от полной готовности жилого дома.

В виду отсутствия возможности ООО "Мидехаткомпании" завершить строительство названного объекта, общество приняло решение заключить соглашение с ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" от 01.06.1999 г. и оформило с ним договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 25.06.1999 г. № 2.

На основании заключенного договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 25.06.1999 г. № 2 между ООО "Мидехаткомпании" (продавец) и ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" (покупатель) последнему был предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,51 га фактически занятый незавершенным строительством 17-этажного 102-квартп: жилого дома, для завершения его строительства по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи.

Согласно пункту 3.2. постановления администрации города Сочи № 642/1 от 03.08.1999 года договор купли-продажи незавершенного строительством объект. 25.06.1999 г. № 2 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Во исполнение вышеназванного постановления между администрацией города (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" (арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 1519 от 11 августа 1999 года на земельный участок площадью 5 074 кв. м. для завершения строительства 17-этажного 102-квартирного жилого дома по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи.

Постановлением главы города Сочи № 453/8 от 05.08.2002 года было разрешено ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" переоборудовать незаконченного строительством 18-этажного 102-квартирного жилого дома в гостиницу на 100 мест завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания на правомерном земельном участке площадью 4779 кв. м. по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи.

В соответствии с актом законченного строительством объекта от 17.12.2003 утвержденного постановлением главы города Сочи Краснодарского края № 16 03.09.2004 года за ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" зарегистрировано собственности на здание гостиницы лит А, А1,А2, общей площадью 7 141,2 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2004 произведена запись регистрации №23-01/50-40/2004-77, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.11.2004 г. серия 23-АБ 598873.

Начиная с 13.02.2003 года и по 08.02.2006 года между администрацией города Сочи (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" (арендатор) подписывались дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 11.08.1999 г. № 4900001519, предметом которого являлись изменения размера ежегодных арендных платежей за земельный участок расположенный по ул. Виноградной Центрального района, города Сочи.

21 июня 2006 года между ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" и ООО "Бизнес- центр "Олимпийский" был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор арен; № 4900001519 от 11.08.1999 г. в связи со вступлением ЗАО "Торговый дом "Холдинг- Капитал" в состав участников ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" и внесением в качестве вклада в уставный капитал общества ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" имущества, принадлежащего ЗАО "Торговый дом "Холдинг-Капитал" по праву собственно. расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а.

На основании договора цессии начиная с 14.11.2006 г. по 26.02.2008 г. между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" (арендатор) подписывались дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 11.08.1999 г. № 4900001519, предметом которого являлись изменения размера ежегодных арендных платежей за земельный участок расположенный по ул. Виноградной, д. 20а, Центрального района, города Сочи.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 28.01.2010 года земельный участок площадью 4779 кв.м., земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиница на 100 мест, зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (муниципальная собственность).

23 августа 2011 года между ООО "Бизнес-центр "Олимпийский" и ООО "Национальная Резервная Корпорация" был подписан договор об уступке прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001519 от 11.08.1999 г. в связи с переходом к последнему право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а.

Следует также отметить, что после государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи администрация (как новый арендодатель) заключила с обществом ООО "Национальная Резервная Корпорация" дополнительное соглашение от 17 июля 2014 года № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001519 от 11.08.1999 г. с кадастровым номером 23:49:0203017:12, изменившее ряд его положений.

Администрация принимала от общества арендные платежи и исходила из заключенности и действительности договора аренды от 11.08.1999 г. № 4900001519 (в редакции договора перенайма от 23.08.2011 и дополнительного соглашения от 17.07.2014 №1).

Также, начиная с 01.01.2015 года и по 31.12.2016 года от администрации города Сочи (арендодатель) в адрес ООО "Национальная Резервная Корпорация" (арендатор) направлялись уведомления об изменении размера арендной платы за 2015 и 2016 года, в котором арендодатель информировал арендатора об изменении с 01.01.2015 г. в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 по договору аренды от 11.08.1999 № 4900001519.

19 декабря 2017 года по договору купли-продажи между ООО "Наш;:-Резервная Корпорация" (продавец) и Миловой Ю.В., Байрамовнч В.Е. (по; недвижимое имущество расположенное на земельном участке с кадастровым | 23:49:0203017:12 перешло к покупателям по праву собственности.

В рамках договора купли-продажи 20 декабря 2017 года между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203017:12.

19 декабря 2017 года между ООО "Национальная Резервная Корпорация". покупателями Миловой Ю.В. и Байрамовнч В.Е. был подписан договор об уступке обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001519 от 11.08.1999 г. в связи с пен последним право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а.

В рамках договора передачи прав и обязанностей по договору а; земельного участка 20 декабря 2017 года между сторонами подписан акт т передачи объекта аренды по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001519 от 11.08.1999 г. земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12.

В соответствии с договорами купли-продажи серии 23АА8504290, 23АА8504291 от 11.12.2018 г. удостоверенные нотариусом Филипчук Т.А., нотариусом Сочинского нотариального округа, между Байрамовнч В.Е. (продавец) и Миловой Ю.В. (покупатель) последняя приобрела 1/2 долю здания гостиницы, и 1/2 долю здания блока обслуживания для гостиницы расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203017:12, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а.

11 декабря 2018 года между (продавцом) Байрамовнч В.Е. и (покупатель) Миловой Ю.В. был подписан договор об уступке прав и обязанностей по догов предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001519 от 11.08.1999 г. в связи с переходом последней право собственности на недвижимое имущество, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203017:12, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 20а.

После государственной регистрации (перехода) права собственности на вышеназванные объекты к Миловой Ю.В. (истцу по делу), между муниципальным образованием город-курорт Сочи (как новым арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Миловой Ю.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 22 февраля 2019 года к договор, предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор арен: № 4900001519 от 11.08.1999 г. с кадастровым номером 23:49:0203017:12, изменившее ряд его положений.

Пунктами 1., 1.1. дополнительного соглашения от 22.02.2019 г. к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 11.08.1999 № 4900001519 внесены следующие изменения, а именно: Байрамовнч В.Е. исключена из числа арендаторов, а в качестве единственного арендатора по договору аренды земельного участка от 11.08.1999 № 4900001519, указана Милова Ю.В.

Дополнительное соглашение от 22 февраля 2019 г. прошло государственную регистрацию в ЕГРН от 02.04.2019 (запись регистрации 23:49:0203017:12-23/050/2019-4)

Таким образом, поведение ответчика давало основание истцу полагаться на действительность арендной сделки, следовательно не возникало сомнений в том, что орган местного самоуправления согласен с договором и намерен придерживаться его условий.

Гражданское законодательство направлено на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений (статья 1 Гражданского кодекса).

В силу указанного процессуальная позиция ответчика по вопросу о проверке договора аренды на предмет его законности в данном случае не имеет правового значения, поскольку ссылающееся на отсутствие у администрации полномочий по совершению сделки лицо действует недобросовестно (статья 10 Гражданского кодекса).

Данный правовой подход согласуется с Определением ВС РФ № 308-ЭС от 09.03.2017 г., постановлением АС СКО от 09.12.2016 г. по делу № А32-ЗС-постановлением 15 ААС от 05.10.2016 г. по делу № А32-30916/2015.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные постановлением № 582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Так, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 ограничен в обороте по следующим основаниям.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу № А32-45097/2019, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, указано на возможность применения по аналогии норм абзаца 1 пункта 5 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи № 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи № 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В силу указанно суд приходит к выводу, что исковые требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.


Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Возложить на администрацию города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148), в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940) обязанность заключить с Миловой Юлией Владимировной (ОГРНИП 316237500090504, ИНН 231703675726) дополнительное соглашение к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900001519 от 11.08.1999 земельного участка площадью 4 779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования - "гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания", категория земель "земли населенных пунктов", изложив пункт 1 дополнительного соглашения к договору аренды № 4900001519 от 11.08.1999 в следующей редакции: размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 № 4900001519 составляет - 684 653,66 рублей исходя из расчета: 57 054 471,86 рублей (кадастровая стоимость) х 1,2% (расчетная ставка).

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

О.С. Левченко