Решение от 7 августа 2019 г. по делу № А40-245309/2018

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-245309/18-35-1922
г. Москва
08 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2019 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «Специализированный магазин «Рассвет»

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

с участием:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 26.12.2018 № 33-Д1240/18;

от третьего лица - ФИО2 по доверенности от 27.07.2018 № 4-47-1343/8;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный магазин «Рассвет» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:07:0007002:10640, общей площадью 38,1 кв.м, (подвал, пом. V, коми. 1-3).

Представители Истца, извещенных надлежащим образом, на судебное заседание не явились, суд рассматривает дело в силу п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей Истца.

Департамент требование Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требование Истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

ООО «Специализированный магазин «Рассвет» (далее-Истец) является арендатором помещения, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 77:07:0007002:10640, общей площадью 38,1 кв.м, (подвал, пом. V, коми. 1-3), на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности <...>/08 от 15.05.2008г.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан Истцу для использования складских помещений.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Истец 11.04.2018 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, о чем в электронном журнале внесена запись за№ 33-5-41614/18-(0)-5.

Признав за Истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, Ответчиком 10.09.2018г. направлен в адрес Истца проект договора купли-продажи по цене 4 259 000 руб., определенной на основании отчета ООО «АКТ «Азимут» № 222/43-4-18 от 24.07.2018г.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, Истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции Истца, при этом цена договора определена Истцом как 2 574 495 руб. 11 копеек, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «ГЛАВ ЭКСПЕРТИЗ А».

Подписанный Истцом с протоколом разногласий договор купли- продажи направлен 01.10.2018г. в адрес Ответчика сопроводительным письмом.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, Ответчиком был рассмотрен протокол разногласий и 10.10.2018г. Истцу был выдан отказ в принятии условий договора в редакции Истца.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»),

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 38,1 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

24 января 2019 года Арбитражным судом города Москвы вынесено определение о назначении судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 77:07:0007002:10640, общей площадью 38,1 кв.м, (подвал, пом. V, комн.1-3 ) по состоянию на 11.04.2018.

Согласно судебного заключения эксперта, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу <...> кадастровым номером 77:07:0007002:10640, общей площадью 38,1 кв.м, (подвал, пом. V, коми. 1-3) по состоянию на 11.04.2018 составляет 2 528 476 рубля.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ООО «Специализированный магазин «Рассвет» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:07:0007002:10640, общей площадью 38,1 кв.м, (подвал, пом. V, коми. 1-3), изложив спорные пункты договора купли-продажи в следующей редакции:

«п.3.1. Цена объекта составляет 2 528 476 руб., в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «Консалтинговая группа «ИРВИКОН». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

«п.3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 42 141 руб. 27 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>) в пользу ООО «Специализированный магазин «Рассвет» (ОГРН <***>) судебные расходы в размере 58 000 руб., в том числе: расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы за проведение экспертизы в размере 52 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.

Судья Панфилова Г.Е.