Решение от 14 февраля 2023 г. по делу № А57-23024/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-23024/2022
14 февраля 2023 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 07.02.2023

Полный текст решения изготовлен 14.02.2023


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>

к Администрации муниципального образования «Город Саратов»

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области, ООО «Гриф-«Р»

о признании права собственности на многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, на основании Технического плана

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 15.08.2022,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 16.11.2022,

от КУИ г. Саратова: ФИО5 по доверенности от 15.03.2022,

от Комитета по архитектуре: ФИО6 по доверенности от 08.12.2021,

от иных лиц: не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Министерство строительства и ЖКХ Саратовской области, ООО «Гриф-«Р», о признании права собственности на многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, на основании Технического плана.

Отводов суду не заявлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст. 153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что Постановлением администрации города Саратова от 18.06.1998 № 229-119 ООО «Гриф - «Р» был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 1911 кв.м с кадастровым номером 64:48:050304:1, расположенный по адресу: г.Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, для проектировки и строительства жилого дома переменной этажности. На основании данного постановления с ООО «Гриф - «Р» был заключен договор аренды земельного участка № 1470 от 29.10.1998.

Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке 20.05.1999. На основании постановления мэра города Саратова от 04.05.2000 № 290-154 и соглашения от 20.02.2006 № 1 к договору аренды земельного участка от 29.10.1998 № 1740 площадь земельного участка составляет 3 631 кв.м.

20 ноября 2015 года Администрацией муниципального образования «Город Саратов» (далее - администрация, ответчик) ООО «Гриф - «Р» было выдано разрешение на строительство № 64-RU 64304000-273-2015 (далее - разрешение на строительство) многоквартирного жилого дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе (далее - объект).

11 сентября 2018 года по договору купли-продажи незавершенный строительством объект: многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Саратов пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе (с кадастровым номером 64:48:050304:978) (2-я очередь, блок-секция «П») (далее - объект) степень готовности объекта незавершенного строительства на момент совершения сделки - 5 % был ООО «Гриф - «Р» продан ФИО2 (далее - заявитель, истец).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

С учетом изложенного права арендатора земельного участка перешли от ООО «Гриф - «Р» к заявителю.

При этом, поскольку на момент продажи незавершенного строительством объекта договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ), то данный договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Соответственно не подлежат государственной регистрации и любые дополнительные соглашения к данному договору, в том числе и договор замены лица в обязательстве.

С учетом вышеизложенного, перешедшее к ФИО2 на основании ст. 552 ГК РФ право аренды земельного участка не может быть зарегистрировано.

При этом между истцом и ООО «Гриф - «Р» был заключен договор замены лица в обязательстве, по которому права арендатора указанного земельного участка были ООО «Гриф - «Р» переданы заявителю.

Данный договор был подан на государственную регистрацию, но Управлением Росреестра по Саратовской области в регистрации данного договора было отказано в связи с тем, что данный договор не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу ст. 609 ГК РФ, п.2 ст.26 ЗК РФ договора аренды недвижимого имущества (земельного участка) на срок более года подлежит государственной регистрации.

Таким образом, возобновленный договор аренды земельного участка от 29.10.1998 № 1740 не подлежит государственной регистрации.

В 2021 году указанный многоквартирный жилой дом был полностью завершен строительством и ФИО2 было подано заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в администрацию МО «Город Саратов».

Уведомлением от 17 мая 2022 года № 02-02-20/1094 ФИО2 было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Основаниями отказа послужили:

- отсутствие документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) и п. 2.6. административного регламента, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050304:1 (земельный участок, на котором было осуществлено строительство объекта);

- несоответствие планов помещений в составе технического плана планам в составе проектной документации, а также сумма площадей нежилых помещений согласно техническому плану не соответствует площади указанной в проектной документации.

По согласованию с проектной организацией ООО «ТПИ-Проект» (про проектной документации которой было получено разрешение на строительство объекта) в проектную документацию были внесены изменения касающиеся актуализации технологического оборудования и систем отопления, подачи холодного и горячего водоснабжения, вентиляции и электроснабжения, частично планировок подвального первого и второго этажей (измененная проектная документация от 18.11.2021).

Внесение данных изменений не приводит к изменению параметров построенного объекта относительно тех, которые были указаны в разрешении на строительство и положительном заключении вневедомственной экспертизы.

Факт соответствия помещений подвала, первого, второго и третьего этажей завершенного строительством объекта в составе технического плана поэтажным планам в составе измененной проектной документации подтверждается заключением № 9/22 от 03.02.2022, выданным на основании Акта итоговой проверки № 2/22 от 02.02.2022 Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области и утверждённым приказом Министра строительства и ЖКХ Саратовской области от 03.02.2022 № 9/22-П.

Суд исследовав материалы дела, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здание, сооружение и другое приобретаемое либо создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218ГК РФ).

В силу части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иным: правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимы разрешений или с существенным нарушением градостроительных строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры и сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В части 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из положений пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом суд, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Согласно п. 21. "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22).

Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), а п. 3 ст. 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, в названном пункте постановления № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение п. 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления N 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 г. № 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации № 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

По делу была назначена и проведена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № 54 от 26.12.2022 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Объект строительства - многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, обязательным градостроительным, строительным нормам и правилам, соответствует;

2) Прочность основных строительных конструкций и жесткость исследуемого построенного объекта - многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со « встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, обеспечивают безаварийную длительную эксплуатацию при соблюдении правил по содержанию и обслуживанию, угрозу жизни и здоровью граждан не создает;

3) Объект строительства - многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратова пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, санитарным и противопожарным требованиям, соответствует;

4) Нарушений проекта и установленных действующим законодательством обязательных требований у построенного объекта строительства многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, не имеется;

5) Поскольку нарушений проекта и установленных действующим законодательством обязательных требований у построенного объекта строительства - многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, не имеется, то вопрос № 5 определения суда остается без разрешения.

Таким образом, с учетом всех обстоятельств дела суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,



РЕШИЛ:

Признать за Индивидуальным предпринимателем ФИО2, ИНН <***> право собственности на многоквартирный жилой дом (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (2-я очередь, блок-секция «Г1») по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Шевченко Т.Г. и им. Чапаева В.И. в Октябрьском районе, на основании Технического плана.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.



Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный