Решение от 4 марта 2020 г. по делу № А51-26314/2019

782/2020-27195(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-26314/2019
г. Владивосток
04 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 04 марта 2020 года. Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Бурова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савон А.Ф.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ПРИМОРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ" (ИНН 2536174605, ОГРН 1062536046946)

к обществу с ограниченной ответственностью "ДК - СТРОЙ" (ИНН 2534006690, ОГРН 1082501000196 )

о взыскании 342 730 483,54 руб. третье лицо: Администрация Арсеньевского городского округа при участии: от истца – Фатьянова К.А. (паспорт, доверенность)

от ответчика – Кудрявцева (Посашкова) И.С. (паспорт, доверенность, свидетельство о регистрации брака)

от третьего лица – Крук М.А. (паспорт, доверенность) установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРИМОРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ" обратилось в суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-26314/2019 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДК - СТРОЙ" о взыскании 342 730 483,54 руб.

Определением суда от 30.01.2020 Администрация Арсеньевского городского округа привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

Представитель истца возражал, поскольку считает, что представленных документов достаточно, документы, опровергающие ранее предоставленный отчет, не предоставлены.

Представитель третьего лица оставил рассмотрение ходатайства на усмотрение суда.

Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, суд отказал в его удовлетворении, поскольку в соответствии со статьей 82 АПК РФ назначение экспертизы является не обязанностью, а правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора; суд счел, что применительно к конкретным обстоятельствам дела отсутствуют основания для проведения экспертизы.

При этом само по себе назначение или неназначение экспертизы судом не препятствует лицам, участвующим в деле, представлять иные доказательства в подтверждение своих доводов (статья 65 АПК РФ).

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, считает доказанным все обстоятельства дела.

Представитель ответчика возражал, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, поскольку отзыв третьего лица получен перед судебным заседанием.

Согласно пункту 4 статьи 158 АПК РФ отложение рассмотрения дела является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Все необходимые документы имеются, срок рассмотрения дела, в связи с чем, основания для отложения отсутствуют.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «ДК-Строй» (Застройщик) и ООО «Конак» (Дольщик) 10.06.2016 года заключен договор долевого участия, в соответствии с которым Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить на земельном участке с

кадастровым номером 25:26:010307:6158 Торговый центр на Комсомольской площади в г. Арсеньеве и передать объект долевого строительства Дольщику. Объектами долевого строительства являются следующие нежилые помещения: Объект 1 - нежилые помещения площадью 4 227,14 (четыре тысячи двести двадцать семь целых четырнадцать сотых) кв.м., Объект1 расположен на первом этаже Торгового центра на Комсомольской площади в г. Арсеньеве, помещения 100-102, 105, 108-115, 117-118, 120-177; Объект2 - нежилые помещения площадью 1 776,71 (одна тысяча семьсот семьдесят шесть целых семьдесят одна сотая) кв.м. расположен на втором этаже Торгового центра на Комсомольской площади в г. Арсеньеве, помещения 202, 205-242, а Дольщик уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю 30.06.2016 года, номер регистрации: 25-25/003-25/012/301/2016-1940/1.

Также в ЕГРН установлен факт обременения ипотекой спорного объекта в пользу истца на основании договора долевого участия.

Между ООО «Конак», ООО «ПСК», ООО «ДК-Строй» 16.07.2018 года заключен Договор уступки прав требования (Цессии) по Договору долевого участия от 10.06.2016 года, в соответствии с которым все права и обязанности Участника долевого строительства переходят от ООО «Конак» к ООО «Приморская строительная корпорация».

Договор от 16.07.2018 года уступки прав требования (Цессии) по Договору долевого участия от 10.06.2016 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю 21.11.2018 года, номер регистрации: 25:26:010307:6158-25/003/2018-2.

Начиная с июня 2019 года строительные работы на Объекте не ведутся, поскольку 01.06.2019 года истек срок разрешения на строительство, а также истек срок Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:010307:6158 на котором осуществлялось строительство. Срок передачи объекта Дольщику истек еще в декабре 2017 года. В настоящее время ООО «ДК-Строй» не может осуществлять строительство, т.к. не может получить разрешение на строительство в связи с отсутствием договора аренды земельного участка. Заключить договор аренды земельного участка ООО «ДК-Строй» также не может в силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ и п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, поскольку уже воспользовалось однократным правом на

заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, а также Администрация г. Арсеньева не может передать в аренду участок с торгов, поскольку на нем находится объект незавершенного строительства.

Из вышеуказанного очевидно следует, что ООО «ДК-Строй» не передаст в предусмотренный договором срок объект долевого строительства ООО «ПСК».

ООО «ПСК» 20 ноября 2019 года направило в адрес ООО «ДК-Строй» претензию о расторжении договора и выплате уплаченных денежных средств и процентов. Однако до настоящего времени ООО «ДК-Строй» свои обязательства по возврату уплаченных денежных средств и процентов не исполнило, ответа на уведомление ООО «ПСК» не получало.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования на основании следующего.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими

силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства для целей применения названного закона является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ).

Предмет договора от 10.06.2016 полностью соответствует понятию договора участия в долевом строительстве, приведенному в части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что торговый центр, являющийся предметом заключенного между сторонами контракта, в установленный соглашением сторон срок не построен, а текущее состояние объекта строительства с очевидностью свидетельствует о невозможности его возведения и сдачи в эксплуатацию в установленный контрактом срок.

На основании вышеизложенного и учитывая наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, не достижение сторонами соглашения о

расторжении спорного контракта, требования истца о расторжении муниципального договора долевого участия от 10.06.2016 подлежат удовлетворению.

Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании части 2 статьи 9 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в размере 79 709 781,54 рублей за период с 07.04.2016 по 25.12.2019.

В силу части 2 статьи 9 Закона о долевом строительстве в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Согласно позиции, отраженной в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях - также частью 6 этой статьи.

Расчет процентов за период с 07.04.2016 по 25.12.2019 в размере 79 709 781,54 рублей судом проверен, признан обоснованным, соответствующим действующему законодательству (части 2 статьи 9 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) и фактическим обстоятельствам дела.

В связи с изложенным, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.04.2016 по 25.12.2019 в размере 79 709 781,54 рублей.

Кроме того, истец заявил требование об обращении взыскания на предмет залога.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства до настоящего времени не передан Дольщику, срок передачи объекта согласно п. 2.1.6. Договора долевого участия - 31.12.2017 года. Более того строительство на объекте прекращено с 01.06.2019 года, т.е. на 01.12.2019 года не ведется более шести месяцев. Следовательно, ООО «ПСК» вправе обратиться в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом № 328 от 27.12.2019 об оценке рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с процентом готовности 72%, с кадастровым номером: 25:26:010307:6164, расположенного по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, Комсомольская площадь составляет 160 000 000 рублей.

Суд не принимает возражения ответчика относительно отчета № 328 от 27.12.2019 в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей

совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Из содержания статьи 13 Закона об оценочной деятельности следует, что возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 по делу № А09-6803/2014).

Таким образом, законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

При этом проведение судебной экспертизы является одним из предусмотренных процессуальным законом способов оспаривания выводов независимого оценщика.

Из материалов дела следует, что, оспаривая предоставленный истцом отчет, ответчик предоставил отчет № 218-А от 14.08.2019 об оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведенного по заказу Управления имущественных отношений Администрации Арсеньевского городского округа. При этом, сам же ответчик предоставил заключение специалиста № 4-2019 от 18.11.2019 о результатах рецензирования отчета № 218-А от 14.08.2019, согласно которому сделанные выводы оценщиком в указанном отчете следует признать необоснованными.

Проанализировав отчет и рецензию на него, суд установил, что указанные в рецензии недочеты не позволяют использовать отчет № 218-А от 14.08.2019 в качестве оценки спорного имущества.

Таким образом, доказательства того, что отчет № 328 от 27.12.2019 содержит существенные ошибки суду не представлено, а наличие иного отчета об оценке спорного объекта, который признан необоснованным, не может служить основанием для не принятия во внимание отчета № 328 от 27.12.2019.

Оснований не доверять выводам оценщика, обладающего специальными познаниями, у суда не имеется. Квалификация оценщика подтверждена соответствующими документами, приложенными к отчету. Каких-либо нарушений требований проведения оценки, установленных положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", судом не установлено.

Учитывая вышеизложенное суд не видит необходимости в проведении экспертизы по оценке.

В силу приведенных условий договора участия в долевом строительстве, а также положений Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению.

Следует также отметить, что в силу части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии

земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются, в связи с чем, довод ответчика о невозможности рассмотрения настоящего дела до рассмотрения дела № А51-19740/2019 суд считает несостоятельным.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение дела судом относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказать.

Расторгнуть договор долевого участия от 10 июня 2016 года заключенный между

ООО «ДК-Строй» и ООО «ПСК»

Взыскать с ООО «ДК - СТРОЙ» в пользу ООО « ПРИМОРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ» 342930483,54 руб., составляющих 263020702,00 руб. основного долга, 79709781,54 руб. санкций, 200000 руб. государственной пошлины.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору долевого участия от 10.06.2016 года: объект незавершенного строительства с процентом готовности 72%, с кадастровым номером: 25:26:010307:6164, расположенного по адресу: Приморский край, г.Арсеньев, Комсомольская площадь, находящегося в собственности ООО «ДК-Строй» путем его продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену при реализации заложенного имущества в размере 160 000 000 (сто шестьдесят миллионов) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Буров А.В.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 30.05.2019 4:06:33

Кому выдана Буров Александр Васильевич